Wycena mieszkania: Świętojańska, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7099 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5562 ‑ 8328 zł/m²

9 na 10: 4797 ‑ 9607

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (36) i w okolicy do 800 m (1976); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Świętojańska, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4797 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4797‑5562 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5562‑8328 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8328‑9607 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9607 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5562 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8328 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7099 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7099‑8328 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9607 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5562 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7099 zł/m². Nie schodź poniżej 5562 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	9367 (411)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	9352 (516)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	8132 (306)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7321 (247)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	7452 (166)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	6358 (120)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5751 (125)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	5637 (121)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	7462 (905)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	9100 (522)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 409 (257)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 126 (64)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	6512 (264)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (2012 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-19	Świętojańska 10	ta ulica	62,28	2. piętro	wtórny	9313	+0,4%	+1,6%	9503	1
2026-02-06	Świętojańska 6	ta ulica	54,3	1. piętro	wtórny	7018	+0,2%	-	7031	0,98
2026-01-19	Świętojańska 9	ta ulica	60,07	-	wtórny	6642	+0,8%	+8%	7234	0,95
2025-10-31	Świętojańska 16	ta ulica	49,38	parter	wtórny	4354	+3,9%	+4,3%	4717	0,89
2025-07-31	Świętojańska 10	ta ulica	62,28	2. piętro	wtórny	5299	+9,1%	+1,6%	5877	0,83
2025-07-25	Świętojańska 11	ta ulica	69,31	2. piętro	wtórny	4328	+9,1%	+1,6%	4801	0,83
2025-07-16	Świętojańska 11	ta ulica	122,04	1. piętro	wtórny	4179	+9,1%	+14,8%	5237	0,83
2025-06-18	Świętojańska 9	ta ulica	109,72	2. piętro	wtórny	7474	+9,1%	+14,8%	9362	0,81
2025-04-23	Świętojańska 11	ta ulica	104,4	1. piętro	wtórny	4310	+12,3%	+14,8%	5557	0,78
2024-12-20	Świętojańska 16	ta ulica	81,48	1. piętro	wtórny	3927	+12,7%	+6,2%	4700	0,71
2024-11-29	Świętojańska 10	ta ulica	74,32	3. piętro	wtórny	6795	+14%	-0,4%	7716	0,69
2024-09-19	Świętojańska 16	ta ulica	65,79	2. piętro	wtórny	5806	+12,7%	+1,6%	6648	0,66
2024-08-19	Świętojańska 11	ta ulica	88,35	parter	wtórny	4980	+14,5%	+11%	6331	0,64
2024-06-28	Świętojańska 9	ta ulica	120	-	wtórny	3333	+18,4%	+22%	4816	0,62
2023-10-16	Świętojańska 10	ta ulica	58,3	2. piętro	wtórny	6775	+19,9%	-	8127	0,51
2022-10-10	Świętojańska 17	ta ulica	98,32	parter	wtórny	4475	+25,3%	+11%	6225	0,39
2021-11-02	Świętojańska 10	ta ulica	58,5	2. piętro	wtórny	5128	+42,6%	-	7310	0,3
2021-08-10	Świętojańska 10	ta ulica	58,5	2. piętro	wtórny	3761	+45,4%	-	5469	0,28
2021-08-02	Świętojańska 15	ta ulica	43,06	parter	wtórny	2090	+45,4%	+4,3%	3170	0,28
2021-07-06	Świętojańska 8	ta ulica	51,29	2. piętro	wtórny	4972	+48,6%	-	7390	0,27
2020-05-15	Świętojańska 6	ta ulica	60,85	1. piętro	wtórny	4519	+63,9%	+1,6%	7530	0,2
2020-04-16	Świętojańska 10	ta ulica	74,32	3. piętro	wtórny	5624	+61,3%	-0,4%	9038	0,19
2019-08-14	Świętojańska 6	ta ulica	54,3	1. piętro	wtórny	5249	+71,3%	-	8993	0,16
2019-05-06	Świętojańska 15	ta ulica	87,92	-	wtórny	4049	+80,7%	+12,8%	8252	0,15
2018-11-27	Świętojańska 9	ta ulica	44,46	1. piętro	pierwotny	3071	+87,7%	-16,3%	4825	0,1
2017-07-12	Świętojańska 9	ta ulica	25	suterena	-	2880	+107,8%	-5,6%	5650	0,08
2017-03-01	Świętojańska 8	ta ulica	51,29	suterena	-	3470	+121,3%	+4,6%	8032	0,07
2016-06-06	Świętojańska 7	ta ulica	64,63	suterena	-	2607	+119,1%	+6,3%	6073	0,06
2016-03-09	Świętojańska 5	ta ulica	101,84	suterena	-	1767	+126,3%	+20,1%	4804	0,06
2014-11-21	Świętojańska 8	ta ulica	38,51	suterena	-	4103	+138,2%	-1,3%	9642	0,04
2014-03-11	Świętojańska 9	ta ulica	92	suterena	-	2272	+139,1%	+11%	6032	0,03
2026-03-10	Tadeusza Kościuszki 3	okolica 50 m	54,28	3. piętro	wtórny	5251	+0,4%	-1%	5220	0,03
2026-02-13	Tadeusza Kościuszki 6	okolica 87 m	36,77	-	wtórny	9219	+0,2%	+0,3%	9260	0,03
2026-06-18	Tadeusza Kościuszki 10	okolica 129 m	20,23	1. piętro	wtórny	9590	+7,8%	-9,7%	9333	0,03
2026-07-09	Pomorska 62	okolica 140 m	41,13	1. piętro	wtórny	7051	+3,4%	-0,3%	7265	0,03
2026-04-21	Gdańska 81	okolica 113 m	39,23	3. piętro	wtórny	8539	+1,2%	-6,6%	8073	0,03
2026-04-27	Pomorska 60A	okolica 123 m	16,4	2. piętro	wtórny	9756	+1,2%	-9,7%	8912	0,03
2026-04-21	Tadeusza Kościuszki 10	okolica 129 m	18,15	2. piętro	wtórny	9642	+1,2%	-9,7%	8807	0,03
2013-04-25	Świętojańska 9	ta ulica	78,49	suterena	-	2091	+127,6%	+5,2%	5008	0,03
2026-03-06	Tadeusza Kościuszki 10	okolica 129 m	63,05	3. piętro	wtórny	2379	+0,4%	+0,6%	2404	0,03

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 2012. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Tadeusza Kościuszki Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	50 m	8642	51	333
Pomorska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	76 m	10 658	314	729
Gdańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	113 m	7211	115	630
Hetmańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	150 m	5380	10	64
Augusta Cieszkowskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	170 m	7532	33	133
Aleje Adama Mickiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	218 m	8217	6	56
Kaszubska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	219 m	9347	9	80
Mazowiecka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	259 m	7371	50	151
20 Stycznia 1920 R. Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	279 m	7012	18	100

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Świętojańska w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7099 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5562 do 8328 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (36) i w okolicy do 800 m (1976), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Świętojańska?

Dobra cena dla kupującego to do 5562 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5562 do 8328 zł/m². Powyżej 9607 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Świętojańska?

Realna cena sprzedaży to około 7099 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7099 a 8328 zł/m², a poniżej 5562 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Świętojańska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (36) i w okolicy do 800 m (1976). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 50.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.