Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
6759 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
5664 ‑ 8480 zł/m²
9 na 10: 5232 ‑ 9605
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (111); waga porównywalnych 91%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.84. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Żeglarska, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5232 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5232‑5664 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5664‑8480 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8480‑9605 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9605 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 5664 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8480 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)6759 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6759‑8480 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9605 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5664 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6759 zł/m². Nie schodź poniżej 5664 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Jachcice
Bydgoszcz
do 30 m²
9167 (7)
-
9954 (999)
30-40 m²
8674 (34)
6993 (8)
9393 (2656)
40-50 m²
7395 (17)
-
8668 (2727)
50-60 m²
9763 (26)
-
8682 (2201)
60-70 m²
7894 (17)
-
8482 (1333)
70-80 m²
7726 (19)
-
8906 (550)
80-100 m²
10 206 (7)
-
8167 (333)
ponad 100 m²
-
-
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Jachcice
Bydgoszcz
parter
8167 (48)
-
8930 (1547)
1-2 piętro
9272 (30)
-
9241 (3523)
3-4 piętro
9190 (8)
-
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
-
9743 (980)
piętro nieznane
7708 (41)
6194 (15)
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (128 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2024-10-18
Żeglarska 69
ta ulica
30,71
-
wtórny
4819
+12,4%
+0,3%
5429
1
2024-10-02
Żeglarska 40
ta ulica
54,43
-
wtórny
5512
+12,4%
+6,3%
6582
1
2024-08-26
Żeglarska 58
ta ulica
80,5
-
wtórny
4373
+14,5%
+12,8%
5648
0,95
2024-08-26
Żeglarska 58
ta ulica
87,7
-
wtórny
4082
+14,5%
+12,8%
5272
0,95
2022-10-12
Żeglarska 34
ta ulica
61,03
-
wtórny
4670
+25,3%
+8%
6317
0,57
2024-11-29
Szyperska 6
okolica271 m
68,5
parter
wtórny
8467
+14%
+6,3%
10 261
0,47
2024-10-15
Niecała 14
okolica268 m
71,1
-
wtórny
8650
+12,4%
+6,9%
10 392
0,47
2025-12-12
Średnia 6
okolica447 m
33,02
2. piętro
wtórny
7511
-1,2%
-5,7%
7000
0,41
2021-05-10
Żeglarska 78
ta ulica
49,3
-
wtórny
3854
+45,6%
+6%
5945
0,39
2025-06-03
Średnia 6
okolica447 m
33,23
-
wtórny
6019
+9,1%
+0,3%
6583
0,36
2024-04-04
Niecała 40
okolica325 m
69,4
-
wtórny
4539
+15,5%
+8%
5660
0,35
2024-07-22
Ludwikowo 32
okolica275 m
39,4
1. piętro
pierwotny
5076
+17,2%
-20,8%
4713
0,34
2020-09-04
Żeglarska 24
ta ulica
67
-
wtórny
4776
+52,5%
+8%
7867
0,32
2023-12-14
Średnia 17
okolica348 m
77,6
-
wtórny
7336
+18,8%
+6,9%
9314
0,3
2023-09-05
Średnia 23
okolica343 m
47,2
-
wtórny
4661
+22,2%
+6%
6037
0,29
2020-02-13
Żeglarska 25
ta ulica
68,4
-
wtórny
4825
+63,6%
+8%
8525
0,27
2020-02-13
Żeglarska 25
ta ulica
68,4
-
wtórny
4825
+63,6%
+8%
8525
0,27
2024-06-04
Średnia 6
okolica447 m
38,26
-
wtórny
5227
+18,4%
+0,3%
6206
0,27
2025-05-20
Młyńska 4
okolica555 m
52,7
-
wtórny
8918
+11,3%
-16,1%
8322
0,27
2025-05-06
Młyńska 4
okolica555 m
47,1
-
wtórny
2335
+11,3%
-16,4%
2173
0,27
2023-09-04
Półwiejska 34
okolica370 m
70,6
-
wtórny
6941
+22,2%
+6,9%
9071
0,27
2024-04-22
Średnia 6
okolica447 m
29,01
-
wtórny
8583
+15,5%
-4,1%
9505
0,26
2024-01-02
Średnia 6
okolica447 m
37,37
-
wtórny
7733
+19,9%
+0,3%
9297
0,24
2023-02-16
Ludwikowo 30
okolica355 m
72,25
2. piętro
wtórny
6270
+31,8%
+0,6%
8313
0,24
2023-12-12
Średnia 6
okolica447 m
33,55
-
wtórny
7273
+18,8%
+0,3%
8659
0,24
2022-05-25
Ludwikowo 32
okolica275 m
68,5
suterena
wtórny
1766
+36,6%
+6,3%
2565
0,23
2022-04-07
Ludwikowo 32
okolica275 m
43,4
1. piętro
wtórny
7834
+36,6%
-0,3%
10 672
0,23
2023-10-05
Średnia 6
okolica447 m
37,34
-
wtórny
7499
+19,9%
+0,3%
9017
0,23
2022-03-09
Ludwikowo 32
okolica275 m
40,6
parter
wtórny
3941
+39,9%
+4,3%
5752
0,22
2022-02-25
Ludwikowo 32
okolica275 m
30,4
parter
wtórny
6250
+41,3%
-1,3%
8716
0,22
2019-04-26
Żeglarska 33
ta ulica
65,6
-
wtórny
4970
+80,5%
+8%
9688
0,22
2019-04-05
Żeglarska 16
ta ulica
72,6
-
wtórny
4270
+80,5%
+6,9%
8240
0,22
2021-12-31
Ludwikowo 32
okolica275 m
29,4
1. piętro
wtórny
4762
+47,1%
-9,7%
6321
0,21
2022-11-21
Średnia 18a
okolica395 m
39,64
2. piętro
wtórny
5928
+23,6%
-5,7%
6911
0,2
2024-03-22
Młyńska 4
okolica555 m
36,7
-
wtórny
8719
+18%
-20,9%
8138
0,19
2021-12-06
Ludwikowo 30
okolica355 m
72,25
2. piętro
wtórny
3045
+47,1%
+0,6%
4506
0,17
2021-12-01
Ludwikowo 30
okolica355 m
69,4
parter
wtórny
3746
+47,1%
+6,3%
5858
0,17
2021-11-24
Ludwikowo 30
okolica355 m
71,58
1. piętro
wtórny
5700
+42,6%
+0,6%
8174
0,17
2021-08-23
Półwiejska 34
okolica370 m
63,28
1. piętro
wtórny
6479
+45,4%
+1,6%
9575
0,15
2021-06-02
Ludwikowo 30
okolica355 m
75,83
-
wtórny
3393
+42,3%
+6,9%
5164
0,15
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 128. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Żeglarska w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 6759 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5664 do 8480 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (111), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Żeglarska?
Dobra cena dla kupującego to do 5664 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5664 do 8480 zł/m². Powyżej 9605 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Żeglarska?
Realna cena sprzedaży to około 6759 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6759 a 8480 zł/m², a poniżej 5664 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Żeglarska wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (111). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 91%, efektywna liczba 42.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська