Wycena mieszkania: 16 Pułku Ułanów Wlkp., Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8667 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7510 ‑ 10 409 zł/m²

9 na 10: 6614 ‑ 12 042

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (834); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: 16 Pułku Ułanów Wlkp., Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6614 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6614‑7510 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7510‑10 409 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 409‑12 042 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 042 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7510 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 409 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8667 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8667‑10 409 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 042 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7510 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8667 zł/m². Nie schodź poniżej 7510 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
do 30 m²	9837 (86)	9374 (26)	9954 (999)
30-40 m²	9015 (242)	8376 (191)	9393 (2656)
40-50 m²	9494 (286)	7666 (144)	8668 (2727)
50-60 m²	10 341 (69)	7837 (15)	8682 (2201)
60-70 m²	10 277 (91)	10 002 (17)	8482 (1333)
70-80 m²	11 115 (38)	-	8906 (550)
80-100 m²	10 580 (25)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	12 181 (8)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
parter	9404 (245)	8340 (20)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 296 (212)	8470 (53)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 530 (140)	8652 (37)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 397 (39)	-	9743 (980)
piętro nieznane	8715 (209)	8197 (286)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (845 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-05-30	16 Pułku Ułanów Wlkp. 9	ta ulica	50,14	-	wtórny	6282	+11,3%	+6,3%	7429	1
2024-12-03	16 Pułku Ułanów Wlkp. 2	ta ulica	48,8	1. piętro	wtórny	6547	+12,7%	-0,3%	7359	0,89
2025-07-10	16 Pułku Ułanów Wlkp. 2	ta ulica	24,2	1. piętro	pierwotny	7231	+9,1%	-24,2%	5981	0,84
2025-11-25	Koszarowa 26	okolica 104 m	46,6	-	wtórny	4077	+0,6%	+6%	4347	0,81
2024-07-25	16 Pułku Ułanów Wlkp. 2	ta ulica	23,9	-	wtórny	8033	+17,2%	-4,1%	9032	0,79
2026-01-16	Koszarowa 20	okolica 175 m	46,6	-	wtórny	7039	+0,8%	+6%	7520	0,71
2025-11-04	Stawowa 26b	okolica 160 m	34,31	-	wtórny	11 513	+0,6%	+0,3%	11 615	0,7
2025-09-25	Stawowa 26b	okolica 160 m	44,17	-	wtórny	10 250	+9,6%	+6%	11 901	0,67
2026-05-13	Ludwika Waryńskiego 8	okolica 248 m	47,1	2. piętro	wtórny	9342	+3,2%	-0,3%	9610	0,65
2023-10-11	16 Pułku Ułanów Wlkp. 2	ta ulica	35,4	-	wtórny	6864	+19,9%	+0,3%	8255	0,64
2025-04-03	Stawowa 29a	okolica 140 m	46,6	-	wtórny	6717	+12,3%	+6%	7991	0,63
2026-04-29	Ludwika Waryńskiego 4	okolica 256 m	35,1	4. piętro	wtórny	8974	+1,2%	-6,6%	8484	0,62
2025-12-18	Wysoka 27	okolica 223 m	47,8	-	wtórny	7950	-1,2%	+6%	8322	0,61
2026-02-25	Ludwika Waryńskiego 8	okolica 248 m	47,1	2. piętro	wtórny	6157	+0,2%	-0,3%	6150	0,6
2026-02-23	Ludwika Waryńskiego 4	okolica 256 m	47,1	1. piętro	wtórny	7006	+0,2%	-0,3%	6998	0,59
2026-01-07	Ludwika Waryńskiego 6	okolica 248 m	35	2. piętro	wtórny	8286	+0,8%	-5,7%	7882	0,59
2024-09-09	Stawowa 26A	okolica 110 m	43,82	2. piętro	wtórny	9311	+12,7%	-0,3%	10 458	0,57
2026-01-07	Czerwonego Krzyża 13	okolica 259 m	60,5	parter	wtórny	12 397	+0,8%	+19,8%	14 974	0,57
2025-11-06	Ludwika Waryńskiego 8	okolica 248 m	47,1	3. piętro	wtórny	5520	+0,6%	-1,3%	5484	0,56
2025-10-15	Ludwika Waryńskiego 8	okolica 248 m	35,1	parter	wtórny	7863	+3,9%	-1,3%	8061	0,55
2025-01-24	Koszarowa 20	okolica 175 m	46,6	-	wtórny	5880	+13,2%	+6%	7054	0,53
2025-01-09	Stawowa 20	okolica 181 m	79,88	-	wtórny	10 391	+13,2%	+6,9%	12 579	0,53
2025-08-19	Ludwika Waryńskiego 4	okolica 256 m	47,1	2. piętro	wtórny	6794	+9,5%	-0,3%	7417	0,51
2024-11-14	Koszarowa 20	okolica 175 m	46,6	4. piętro	wtórny	5944	+14%	-1,3%	6690	0,51
2025-04-10	Ludwika Waryńskiego 12	okolica 223 m	37	-	wtórny	5878	+12,3%	+0,3%	6618	0,51
2024-06-17	Koszarowa 26a	okolica 133 m	46,6	-	wtórny	7082	+18,4%	+6%	8885	0,51
2025-07-25	Ludwika Waryńskiego 2	okolica 256 m	35	1. piętro	wtórny	7657	+9,1%	-5,7%	7884	0,5
2025-07-18	Ludwika Waryńskiego 2	okolica 256 m	35	1. piętro	wtórny	6229	+9,1%	-5,7%	6413	0,5
2025-07-10	Ludwika Waryńskiego 4	okolica 256 m	35,1	4. piętro	wtórny	6553	+9,1%	-6,6%	6680	0,5
2023-12-08	Stawowa 35	okolica 83 m	28,4	-	wtórny	8169	+18,8%	-4,1%	9305	0,5
2025-06-03	Ludwika Waryńskiego 2	okolica 256 m	35	parter	wtórny	7857	+9,1%	-1,3%	8459	0,49
2025-05-27	Ludwika Waryńskiego 8	okolica 248 m	47,1	1. piętro	wtórny	8811	+11,3%	-0,3%	9775	0,49
2025-02-17	Ludwika Waryńskiego 14	okolica 223 m	46,9	-	wtórny	6397	+12,4%	+6%	7616	0,49
2026-03-12	Ludwika Waryńskiego 51	okolica 346 m	44,3	-	wtórny	6749	+0,4%	+6%	7180	0,48
2023-10-24	Stawowa 35	okolica 83 m	66,9	-	wtórny	7474	+19,9%	+8%	9682	0,48
2024-08-27	Stawowa 20	okolica 181 m	77,97	1. piętro	wtórny	9363	+14,5%	+0,6%	10 784	0,47
2025-09-04	Ludwika Waryńskiego 18	okolica 312 m	36,02	-	wtórny	6330	+9,6%	+0,3%	6954	0,46
2024-12-04	Ludwika Waryńskiego 10	okolica 232 m	35,2	2. piętro	wtórny	7528	+12,7%	-5,7%	8007	0,45
2025-12-19	Ludwika Waryńskiego 51	okolica 346 m	44,3	-	wtórny	7111	-1,2%	+6%	7443	0,45
2023-06-26	Stawowa 35	okolica 83 m	66,9	-	wtórny	5979	+28,3%	+8%	8282	0,43

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 845. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Stawowa Błonie	37 m	9971	24	310
Koszarowa Błonie	104 m	7098	9	116
Ludwika Waryńskiego Błonie	223 m	8068	50	215
Wysoka Błonie	223 m	10 141	15	159
Czerwonego Krzyża Wilczak-Jary	235 m	9114	13	86
Romana Abrahama Błonie	382 m	8005	39	182

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy 16 Pułku Ułanów Wlkp. w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8667 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7510 do 10 409 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (834), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy 16 Pułku Ułanów Wlkp.?

Dobra cena dla kupującego to do 7510 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7510 do 10 409 zł/m². Powyżej 12 042 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy 16 Pułku Ułanów Wlkp.?

Realna cena sprzedaży to około 8667 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8667 a 10 409 zł/m², a poniżej 7510 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy 16 Pułku Ułanów Wlkp. wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (834). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 252).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.