Wycena mieszkania: Boczna, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8284 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7401 ‑ 9259 zł/m²

9 na 10: 6583 ‑ 10 627

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (49) i w okolicy do 800 m (822); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Boczna, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6583 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6583‑7401 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7401‑9259 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9259‑10 627 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 627 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7401 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9259 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8284 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8284‑9259 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 627 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7401 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8284 zł/m². Nie schodź poniżej 7401 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	10 318 (12)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	9551 (85)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8486 (302)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8372 (307)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	9329 (81)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	7824 (49)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	8432 (25)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	9582 (10)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	8103 (257)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	9076 (149)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	8859 (144)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9107 (105)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8507 (216)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (871 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-30	Kijowska 90	okolica 45 m	47	2. piętro	wtórny	7234	+1,2%	-0,3%	7300	1
2024-07-03	Boczna 32	ta ulica	28	-	wtórny	8393	+17,2%	-4,1%	9436	0,76
2026-03-13	Morska 6	okolica 161 m	33,2	6. piętro	wtórny	8554	+0,4%	-10,7%	7666	0,73
2026-03-04	Morska 6	okolica 161 m	43	3. piętro	wtórny	8605	+0,4%	-1,3%	8529	0,73
2024-03-05	Boczna 32	ta ulica	41	-	wtórny	8480	+18%	+6%	10 600	0,69
2026-03-20	Morska 4	okolica 203 m	48,6	10. piętro	wtórny	7819	+0,4%	-5,7%	7405	0,66
2025-10-28	Morska 6	okolica 161 m	55,4	9. piętro	wtórny	6498	+3,9%	-5,4%	6387	0,65
2026-02-03	Morska 4	okolica 203 m	42,2	2. piętro	wtórny	9194	+0,2%	-0,3%	9183	0,64
2025-08-01	Morska 4	okolica 203 m	43	8. piętro	wtórny	7442	+9,5%	-5,7%	7686	0,56
2025-07-24	Morska 4	okolica 203 m	48,6	10. piętro	wtórny	6955	+9,1%	-5,7%	7160	0,55
2023-03-09	Boczna 1	ta ulica	54,51	3. piętro	wtórny	9448	+33,2%	-1%	12 464	0,52
2026-03-19	Morska 11A	okolica 206 m	113,96	parter	pierwotny	6318	+0,4%	+0,8%	6397	0,52
2026-06-02	Gdyńska 14	okolica 247 m	119,78	parter	pierwotny	10 853	+7,8%	+0,8%	11 801	0,51
2026-04-16	Kołobrzeska 21	okolica 320 m	42,2	11. piętro	wtórny	5924	+1,2%	-5,7%	5655	0,5
2026-05-05	Gdyńska 16	okolica 247 m	119,55	parter	pierwotny	8197	+3,2%	+0,8%	8529	0,49
2026-07-01	Marii Curie Skłodowskiej 35	okolica 359 m	42,2	3. piętro	wtórny	8768	+3,4%	-1,3%	8945	0,49
2026-02-20	Kołobrzeska 21	okolica 320 m	30,8	7. piętro	wtórny	6656	+0,2%	-10,7%	5951	0,48
2025-01-10	Morska 4	okolica 203 m	55,4	6. piętro	wtórny	6480	+13,2%	-5,4%	6942	0,48
2025-11-28	Morska 11	okolica 206 m	113,93	parter	pierwotny	8843	+0,6%	+0,8%	8974	0,48
2026-05-09	Marii Curie Skłodowskiej 37	okolica 360 m	42,5	3. piętro	wtórny	7765	+3,2%	-1,3%	7909	0,47
2025-09-16	Morska 11B	okolica 206 m	116,24	parter	pierwotny	9463	+9,6%	+0,8%	10 457	0,45
2026-04-23	Marii Curie Skłodowskiej 37	okolica 360 m	41,9	9. piętro	wtórny	8831	+1,2%	-5,7%	8430	0,45
2025-12-19	Gdyńska 12	okolica 245 m	121,86	parter	pierwotny	8616	-1,2%	+0,8%	8584	0,44
2026-02-12	Marii Curie Skłodowskiej 37	okolica 360 m	55,2	2. piętro	wtórny	6975	+0,2%	-	6987	0,43
2024-04-24	Morska 6	okolica 161 m	44,75	8. piętro	wtórny	8492	+15,5%	-5,7%	9248	0,43
2026-02-10	Kołobrzeska 19	okolica 368 m	55,4	4. piętro	wtórny	7671	+0,2%	-1%	7609	0,43
2026-02-09	Kołobrzeska 19	okolica 368 m	30,8	8. piętro	wtórny	9091	+0,2%	-10,7%	8128	0,43
2024-07-26	Morska 4	okolica 203 m	55,4	5. piętro	wtórny	8755	+17,2%	-5,4%	9709	0,41
2026-06-23	Koszalińska 16	okolica 418 m	55,4	10. piętro	wtórny	6949	+7,8%	-5,4%	7090	0,41
2025-07-28	Kołobrzeska 21	okolica 320 m	30,8	10. piętro	wtórny	7468	+9,1%	-10,7%	7274	0,41
2026-01-30	Koszalińska 18	okolica 378 m	43	parter	wtórny	7442	+0,8%	+4,3%	7826	0,41
2022-04-29	Boczna 32	ta ulica	41	-	wtórny	5732	+36,6%	+6%	8297	0,41
2026-05-04	Koszalińska 16	okolica 418 m	55,4	parter	wtórny	6498	+3,2%	+4,6%	7014	0,4
2025-09-19	Marii Curie Skłodowskiej 35	okolica 359 m	42,2	10. piętro	wtórny	8412	+9,6%	-5,7%	8696	0,39
2025-09-04	Marii Curie Skłodowskiej 35	okolica 359 m	55,4	8. piętro	wtórny	6733	+9,6%	-5,4%	6980	0,39
2025-10-29	Koszalińska 18	okolica 378 m	55,4	4. piętro	wtórny	7626	+3,9%	-1%	7844	0,38
2025-10-29	Sygnałowa 2	okolica 382 m	29,7	-	wtórny	10 067	+3,9%	-4,1%	10 031	0,38
2025-10-03	Sygnałowa 2	okolica 382 m	42,61	-	wtórny	6806	+3,9%	+6%	7491	0,38
2025-07-28	Marii Curie Skłodowskiej 35	okolica 359 m	55,4	2. piętro	wtórny	7040	+9,1%	-	7683	0,37
2025-07-07	Marii Curie Skłodowskiej 37	okolica 360 m	55,2	8. piętro	wtórny	6196	+9,1%	-5,4%	6397	0,37

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 871. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Kijowska Bartodzieje	45 m	8882	12	184
Kołobrzeska Bartodzieje	157 m	8190	26	95
Morska Bartodzieje	161 m	8589	15	77
Gdyńska Bartodzieje	245 m	8513	3	3
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	359 m	7862	67	774
Koszalińska Bartodzieje	378 m	7709	10	119
Sygnałowa Bartodzieje	382 m	6934	10	64
Bartosza Głowackiego Bartodzieje	491 m	7830	40	319
C.Skłodowskiej Bartodzieje	539 m	8099	110	134

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Boczna w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8284 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7401 do 9259 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (49) i w okolicy do 800 m (822), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Boczna?

Dobra cena dla kupującego to do 7401 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7401 do 9259 zł/m². Powyżej 10 627 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Boczna?

Realna cena sprzedaży to około 8284 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8284 a 9259 zł/m², a poniżej 7401 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Boczna wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (49) i w okolicy do 800 m (822). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 319.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.