Wycena mieszkania: Chełmińska, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7086 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5569 ‑ 8782 zł/m²

9 na 10: 2657 ‑ 9931

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (89) i w okolicy do 800 m (1109); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Chełmińska, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 2657 zł/m²
Dobra cena: warto kupić2657‑5569 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5569‑8782 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8782‑9931 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9931 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5569 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8782 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7086 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7086‑8782 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9931 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5569 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7086 zł/m². Nie schodź poniżej 5569 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
do 30 m²	8337 (257)	9507 (153)	9954 (999)
30-40 m²	9057 (283)	10 865 (211)	9393 (2656)
40-50 m²	8682 (260)	10 528 (185)	8668 (2727)
50-60 m²	9193 (169)	10 805 (163)	8682 (2201)
60-70 m²	8472 (86)	11 297 (70)	8482 (1333)
70-80 m²	7992 (50)	10 754 (65)	8906 (550)
80-100 m²	6105 (56)	11 417 (34)	8167 (333)
ponad 100 m²	5416 (37)	4645 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
parter	7571 (389)	8956 (122)	8930 (1547)
1-2 piętro	8715 (370)	10 502 (328)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 048 (246)	11 267 (261)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8475 (21)	12 551 (92)	9743 (980)
piętro nieznane	7110 (172)	7092 (91)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1198 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-10-09	Chełmińska 2	ta ulica	17,99	parter	wtórny	5003	+3,9%	-5,6%	4906	1
2025-03-18	Chełmińska 20	ta ulica	25,22	parter	wtórny	8128	+13,7%	-5,6%	8727	0,85
2024-09-26	Chełmińska 8	ta ulica	24,6	1. piętro	wtórny	6911	+12,7%	-9,7%	7027	0,74
2024-09-16	Chełmińska 2	ta ulica	38,43	parter	wtórny	2108	+12,7%	-1,3%	2343	0,74
2024-09-16	Chełmińska 2	ta ulica	39,64	parter	wtórny	2043	+12,7%	-1,3%	2272	0,74
2024-09-16	Chełmińska 2	ta ulica	17,99	parter	wtórny	2401	+12,7%	-5,6%	2554	0,74
2024-09-16	Chełmińska 2	ta ulica	43,74	parter	wtórny	2099	+12,7%	+4,3%	2466	0,74
2024-07-12	Chełmińska 20	ta ulica	25,27	1. piętro	wtórny	7628	+17,2%	-9,7%	8070	0,71
2024-06-26	Chełmińska 20	ta ulica	25,02	parter	wtórny	7994	+18,4%	-5,6%	8936	0,69
2024-01-05	Chełmińska 12	ta ulica	38,65	parter	wtórny	6210	+19,9%	-1,3%	7348	0,62
2023-08-07	Chełmińska 8	ta ulica	44,5	-	wtórny	4157	+24,9%	+6%	5503	0,55
2023-05-25	Chełmińska 20	ta ulica	25,03	2. piętro	wtórny	6312	+31,3%	-9,7%	7481	0,51
2021-12-09	Chełmińska 2	ta ulica	39,62	parter	wtórny	7698	+47,1%	-1,3%	11 174	0,35
2021-11-04	Chełmińska 12	ta ulica	56,9	-	wtórny	4868	+42,6%	+6,3%	7375	0,34
2021-09-20	Chełmińska 20	ta ulica	33,45	parter	wtórny	6368	+41,6%	-1,3%	8898	0,32
2021-07-20	Chełmińska 20	ta ulica	25,02	parter	wtórny	5396	+48,6%	-5,6%	7571	0,31
2021-07-16	Chełmińska 20	ta ulica	25,02	2. piętro	wtórny	5715	+48,6%	-9,7%	7667	0,31
2021-07-05	Chełmińska 20	ta ulica	25,35	1. piętro	wtórny	6903	+48,6%	-9,7%	9261	0,31
2021-06-30	Chełmińska 20	ta ulica	25,03	parter	wtórny	5194	+42,3%	-5,6%	6980	0,3
2021-06-30	Chełmińska 20	ta ulica	25,52	parter	wtórny	5094	+42,3%	-5,6%	6846	0,3
2021-06-30	Chełmińska 20	ta ulica	25,23	parter	wtórny	4756	+42,3%	-5,6%	6392	0,3
2021-06-14	Chełmińska 8	ta ulica	33,6	-	wtórny	4345	+42,3%	+0,3%	6201	0,3
2021-03-10	Chełmińska 20	ta ulica	30,17	parter	wtórny	4806	+53,5%	-1,3%	7280	0,28
2021-03-10	Chełmińska 20	ta ulica	25,15	1. piętro	wtórny	4612	+53,5%	-9,7%	6389	0,28
2021-03-10	Chełmińska 20	ta ulica	25,27	1. piętro	wtórny	4590	+53,5%	-9,7%	6359	0,28
2021-03-02	Chełmińska 12	ta ulica	51,69	-	wtórny	4643	+53,5%	+6,3%	7574	0,28
2021-02-09	Chełmińska 2	ta ulica	41,57	1. piętro	wtórny	5148	+47,7%	-0,3%	7581	0,27
2021-02-08	Chełmińska 20	ta ulica	32,64	2. piętro	wtórny	4442	+47,7%	-5,7%	6190	0,27
2020-12-30	Chełmińska 20	ta ulica	25,2	parter	wtórny	4167	+46%	-5,6%	5745	0,26
2020-12-30	Chełmińska 20	ta ulica	25,35	1. piętro	wtórny	4142	+46%	-9,7%	5460	0,26
2020-12-30	Chełmińska 20	ta ulica	25,93	1. piętro	wtórny	3471	+46%	-9,7%	4575	0,26
2020-12-10	Chełmińska 2	ta ulica	37,82	1. piętro	wtórny	6848	+46%	-5,7%	9435	0,26
2020-12-04	Chełmińska 1	ta ulica	31	-	wtórny	6452	+46%	+0,3%	9446	0,26
2020-12-01	Chełmińska 2	ta ulica	45,14	1. piętro	wtórny	6424	+46%	-0,3%	9355	0,26
2020-09-30	Chełmińska 2	ta ulica	39,62	parter	wtórny	3458	+52,5%	-1,3%	5204	0,24
2020-09-09	Chełmińska 20	ta ulica	25,15	parter	wtórny	3976	+52,5%	-5,6%	5725	0,24
2020-09-09	Chełmińska 20	ta ulica	25,07	parter	wtórny	3989	+52,5%	-5,6%	5743	0,24
2021-06-30	Chełmińska 20	ta ulica	25,02	2. piętro	pierwotny	5596	+42,3%	-24,2%	6036	0,24
2021-06-02	Chełmińska 20	ta ulica	25,03	2. piętro	pierwotny	5314	+42,3%	-24,2%	5732	0,24
2021-03-18	Chełmińska 20	ta ulica	33,45	parter	pierwotny	4245	+53,5%	-17,1%	5399	0,22

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1198. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Jasna Okole	71 m	8572	14	89
Grunwaldzka Okole	119 m	10 316	262	583
Śląska Okole	166 m	7950	32	242
Graniczna Okole	220 m	9092	23	188
Władysława Łokietka Okole	285 m	8002	41	153
Nowogrodzka Okole	312 m	7736	4	38
Wrocławska Wilczak-Jary	319 m	10 853	10	163
Staroszkolna Okole	368 m	7745	7	24

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Chełmińska w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7086 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5569 do 8782 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (89) i w okolicy do 800 m (1109), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Chełmińska?

Dobra cena dla kupującego to do 5569 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5569 do 8782 zł/m². Powyżej 9931 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Chełmińska?

Realna cena sprzedaży to około 7086 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7086 a 8782 zł/m², a poniżej 5569 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Chełmińska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (89) i w okolicy do 800 m (1109). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 92).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.