Wycena mieszkania: Chojnicka, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8102 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7486 ‑ 9867 zł/m²

9 na 10: 7033 ‑ 11 016

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (14) i w okolicy do 800 m (576); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.12. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Chojnicka, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7033 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7033‑7486 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7486‑9867 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9867‑11 016 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 016 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7486 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9867 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8102 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8102‑9867 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 016 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7486 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8102 zł/m². Nie schodź poniżej 7486 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
do 30 m²	10 138 (7)	-	9954 (999)
30-40 m²	9531 (154)	9921 (47)	9393 (2656)
40-50 m²	9807 (178)	10 122 (61)	8668 (2727)
50-60 m²	9442 (140)	9913 (59)	8682 (2201)
60-70 m²	9599 (73)	9618 (21)	8482 (1333)
70-80 m²	9211 (21)	9830 (10)	8906 (550)
80-100 m²	8524 (14)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	7413 (3)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
parter	9860 (237)	9764 (33)	8930 (1547)
1-2 piętro	9308 (177)	9818 (73)	9241 (3523)
3-4 piętro	9261 (125)	10 068 (44)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9165 (23)	9796 (9)	9743 (980)
piętro nieznane	10 580 (28)	10 231 (49)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (590 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-08-22	Chojnicka 44	ta ulica	63,02	parter	wtórny	6347	+9,5%	+6,3%	7388	1
2026-02-17	Chojnicka 27A	ta ulica	41,32	1. piętro	pierwotny	10 407	+0,2%	-16,3%	8727	0,92
2025-12-02	Chojnicka 27C	ta ulica	41,1	1. piętro	pierwotny	10 462	-1,2%	-16,3%	8653	0,88
2026-05-11	Filtrowa 30	okolica 116 m	51,37	2. piętro	wtórny	9733	+3,2%	-	10 043	0,84
2025-10-15	Chojnicka 27A	ta ulica	41,48	parter	pierwotny	11 331	+3,9%	-12,4%	10 307	0,84
2025-09-25	Chojnicka 27B	ta ulica	41,5	1. piętro	pierwotny	10 120	+9,6%	-16,3%	9284	0,82
2025-08-29	Chojnicka 27B	ta ulica	41,61	parter	pierwotny	10 815	+9,5%	-12,4%	10 369	0,8
2026-03-16	Filtrowa 22	okolica 119 m	59,62	-	wtórny	9393	+0,4%	+6,3%	10 022	0,79
2026-09-03	Filtrowa 18A	okolica 170 m	39,75	1. piętro	wtórny	9711	-	-5,7%	9161	0,78
2025-07-15	Chojnicka 27	ta ulica	41,4	parter	pierwotny	10 990	+9,1%	-12,4%	10 504	0,78
2026-06-11	Filtrowa 34	okolica 191 m	55,42	5. piętro	wtórny	11 711	+7,8%	-5,4%	11 947	0,71
2025-06-03	Filtrowa 30	okolica 116 m	54,13	1. piętro	wtórny	12 322	+9,1%	-	13 444	0,65
2025-06-16	Filtrowa 22	okolica 119 m	59,62	-	wtórny	9225	+9,1%	+6,3%	10 696	0,64
2026-05-26	Filtrowa 20	okolica 159 m	56,96	5. piętro	pierwotny	9400	+3,2%	-20,6%	7705	0,6
2026-05-15	Filtrowa 18B	okolica 170 m	55,15	4. piętro	pierwotny	10 474	+3,2%	-16,9%	8984	0,59
2026-05-12	Filtrowa 18A	okolica 170 m	48,65	3. piętro	pierwotny	9115	+3,2%	-17,1%	7795	0,59
2026-03-16	Kazimierza Jułgi 15	okolica 247 m	46,53	2. piętro	wtórny	11 004	+0,4%	-0,3%	11 015	0,58
2025-04-15	Filtrowa 32	okolica 160 m	60,84	3. piętro	wtórny	10 495	+12,3%	+0,6%	11 858	0,56
2026-02-06	Filtrowa 18A	okolica 170 m	64,43	1. piętro	pierwotny	9370	+0,2%	-14,7%	8010	0,55
2026-01-05	Filtrowa 18A	okolica 170 m	42,37	3. piętro	pierwotny	9578	+0,8%	-17,1%	8006	0,53
2025-12-08	Filtrowa 18A	okolica 170 m	64,96	3. piętro	pierwotny	8928	-1,2%	-15,5%	7452	0,52
2024-08-28	Filtrowa 30	okolica 116 m	54,13	1. piętro	wtórny	9237	+14,5%	-	10 575	0,52
2025-11-24	Filtrowa 18A	okolica 170 m	42,42	4. piętro	pierwotny	10 524	+0,6%	-17,1%	8778	0,51
2025-11-21	Filtrowa 18A	okolica 170 m	51,61	4. piętro	pierwotny	9854	+0,6%	-16,9%	8243	0,51
2025-11-17	Filtrowa 18A	okolica 170 m	50,72	1. piętro	pierwotny	10 036	+0,6%	-16%	8480	0,51
2025-11-14	Filtrowa 18A	okolica 170 m	48,2	4. piętro	pierwotny	9950	+0,6%	-17,1%	8299	0,51
2025-11-14	Filtrowa 18A	okolica 170 m	39,75	1. piętro	pierwotny	9300	+0,6%	-20,8%	7413	0,51
2025-10-27	Andrzeja Nowackiego 2	okolica 259 m	45,67	3. piętro	wtórny	9744	+3,9%	-1,3%	9992	0,5
2025-10-31	Filtrowa 18A	okolica 170 m	39,51	4. piętro	pierwotny	10 262	+3,9%	-21,6%	8361	0,5
2025-10-31	Filtrowa 18A	okolica 170 m	64,96	2. piętro	pierwotny	9098	+3,9%	-14,7%	8064	0,5
2025-10-29	Filtrowa 18A	okolica 170 m	48,35	2. piętro	pierwotny	9122	+3,9%	-16,3%	7932	0,5
2025-10-29	Filtrowa 18A	okolica 170 m	51,11	2. piętro	pierwotny	9000	+3,9%	-16%	7850	0,5
2025-10-28	Filtrowa 18A	okolica 170 m	42,2	2. piętro	pierwotny	9617	+3,9%	-16,3%	8363	0,5
2025-10-27	Filtrowa 18A	okolica 170 m	42,42	1. piętro	pierwotny	9300	+3,9%	-16,3%	8088	0,5
2025-10-27	Filtrowa 18A	okolica 170 m	51,1	3. piętro	pierwotny	9002	+3,9%	-16,9%	7774	0,5
2025-10-24	Filtrowa 18A	okolica 170 m	51,04	1. piętro	pierwotny	9552	+3,9%	-16%	8332	0,5
2025-10-24	Filtrowa 18A	okolica 170 m	50,72	2. piętro	pierwotny	9000	+3,9%	-16%	7850	0,5
2025-10-22	Filtrowa 18A	okolica 170 m	39,75	2. piętro	pierwotny	9535	+3,9%	-20,8%	7846	0,5
2025-10-22	Filtrowa 18A	okolica 170 m	48,2	1. piętro	pierwotny	9100	+3,9%	-16,3%	7914	0,5
2025-10-21	Filtrowa 18A	okolica 170 m	39,75	3. piętro	pierwotny	9586	+3,9%	-21,6%	7810	0,5

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 590. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Filtrowa Czyżkówko	70 m	9818	91	367
Wyrzyska Czyżkówko	263 m	10 481	23	305
Mściwoja Czyżkówko	381 m	10 702	10	107
Koronowska Czyżkówko	511 m	9862	22	101

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Chojnicka w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8102 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7486 do 9867 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (14) i w okolicy do 800 m (576), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Chojnicka?

Dobra cena dla kupującego to do 7486 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7486 do 9867 zł/m². Powyżej 11 016 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Chojnicka?

Realna cena sprzedaży to około 8102 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8102 a 9867 zł/m², a poniżej 7486 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Chojnicka wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (14) i w okolicy do 800 m (576). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 268.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.