Wycena mieszkania: Czesława Nieduszyńskiego, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7334 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6737 ‑ 8708 zł/m²

9 na 10: 6342 ‑ 10 860

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (957); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.96. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Czesława Nieduszyńskiego, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6342 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6342‑6737 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6737‑8708 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8708‑10 860 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 860 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6737 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8708 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7334 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7334‑8708 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 860 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6737 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7334 zł/m². Nie schodź poniżej 6737 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	8564 (21)	10 204 (105)	9954 (999)
30-40 m²	8629 (256)	9419 (328)	9393 (2656)
40-50 m²	8429 (243)	8853 (379)	8668 (2727)
50-60 m²	8461 (235)	8632 (294)	8682 (2201)
60-70 m²	7522 (165)	7779 (213)	8482 (1333)
70-80 m²	7222 (35)	7282 (61)	8906 (550)
80-100 m²	7221 (19)	8493 (29)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
parter	8563 (328)	8962 (240)	8930 (1547)
1-2 piętro	8406 (368)	8939 (566)	9241 (3523)
3-4 piętro	8247 (182)	8883 (480)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7283 (10)	7660 (30)	9743 (980)
piętro nieznane	7731 (86)	7601 (99)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (974 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-17	Stanisława Tychoniewicza 1	okolica 75 m	31,06	4. piętro	wtórny	7003	+1,2%	-6,6%	6620	1
2025-10-06	Stanisława Tychoniewicza 1	okolica 75 m	73,64	3. piętro	wtórny	6722	+3,9%	-0,4%	6956	0,87
2024-07-25	Czesława Nieduszyńskiego 20	ta ulica	62,27	2. piętro	wtórny	6070	+17,2%	+1,6%	7232	0,82
2025-07-11	Stanisława Tychoniewicza 4	okolica 107 m	51,05	1. piętro	wtórny	7738	+9,1%	-	8445	0,75
2023-11-09	Czesława Nieduszyńskiego 20	ta ulica	72,96	1. piętro	wtórny	6236	+19%	+0,6%	7465	0,68
2025-11-06	Jana Teski 2	okolica 212 m	31,16	-	wtórny	7702	+0,6%	+0,3%	7771	0,63
2025-02-28	Jana Teski 3	okolica 141 m	62,57	3. piętro	wtórny	6736	+12,4%	+0,6%	7617	0,61
2026-02-06	Wojciecha Łochowskiego 7	okolica 274 m	31,16	6. piętro	wtórny	7670	+0,2%	-10,7%	6858	0,58
2026-01-19	Wojciecha Łochowskiego 7	okolica 274 m	63,63	5. piętro	wtórny	7386	+0,8%	-3,9%	7161	0,57
2025-06-20	Jana Teski 2	okolica 212 m	31,16	3. piętro	wtórny	9211	+9,1%	-6,6%	9386	0,56
2026-04-29	Wojciecha Łochowskiego 4a	okolica 327 m	38,9	2. piętro	wtórny	8740	+1,2%	-5,7%	8345	0,53
2026-03-11	Wojciecha Łochowskiego 4	okolica 319 m	49,2	4. piętro	wtórny	8780	+0,4%	-1,3%	8703	0,53
2026-06-23	Zenona Frydrychowicza 5	okolica 349 m	39,26	-	wtórny	6368	+7,8%	+0,3%	6884	0,53
2025-03-05	Jana Teski 2	okolica 212 m	31,16	4. piętro	wtórny	7606	+13,7%	-6,6%	8080	0,53
2025-09-12	Wojciecha Łochowskiego 7	okolica 274 m	31,16	-	wtórny	8312	+9,6%	+0,3%	9132	0,52
2024-01-22	Bartłomieja z Bydgoszczy 7	okolica 93 m	62,72	-	wtórny	5405	+19,9%	+8%	7000	0,51
2025-07-16	Bartłomieja z Bydgoszczy 13	okolica 263 m	49,5	4. piętro	wtórny	5859	+9,1%	-1,3%	6312	0,51
2026-04-30	Zenona Frydrychowicza 3	okolica 349 m	52,48	-	wtórny	9146	+1,2%	+6,3%	9837	0,5
2025-06-10	Bartłomieja z Bydgoszczy 13	okolica 263 m	63,1	-	wtórny	6609	+9,1%	+8%	7787	0,5
2023-11-17	Bartłomieja z Bydgoszczy 7	okolica 93 m	63,2	2. piętro	wtórny	6978	+19%	+1,6%	8438	0,49
2025-11-17	Wojciecha Łochowskiego 4	okolica 319 m	31,16	3. piętro	wtórny	6900	+0,6%	-6,6%	6486	0,48
2023-10-12	Piotra Wiszniewskiego 1	okolica 91 m	59,06	2. piętro	wtórny	6857	+19,9%	-	8225	0,48
2024-03-18	Jana Teski 3	okolica 141 m	62,57	3. piętro	wtórny	6393	+18%	+0,6%	7589	0,48
2026-01-20	Zenona Frydrychowicza 5	okolica 349 m	52,19	2. piętro	wtórny	10 768	+0,8%	-	10 859	0,47
2023-07-21	Stanisława Tychoniewicza 1	okolica 75 m	88,35	4. piętro	wtórny	4358	+24,5%	+5,1%	5700	0,47
2025-10-02	Wojciecha Łochowskiego 4a	okolica 327 m	52,21	-	wtórny	6704	+3,9%	+6,3%	7401	0,46
2025-04-18	Wojciecha Łochowskiego 7	okolica 274 m	31,16	5. piętro	wtórny	8184	+12,3%	-10,7%	8202	0,46
2026-03-20	Zenona Frydrychowicza 7	okolica 380 m	54,94	2. piętro	wtórny	9283	+0,4%	-	9321	0,46
2025-12-30	Zenona Frydrychowicza 13	okolica 358 m	39,7	3. piętro	wtórny	9572	-1,2%	-6,6%	8833	0,45
2024-08-14	Bartłomieja z Bydgoszczy 4	okolica 210 m	63,41	2. piętro	wtórny	5504	+14,5%	+1,6%	6404	0,45
2025-10-07	Zenona Frydrychowicza 5	okolica 349 m	50,88	2. piętro	wtórny	8648	+3,9%	-	8984	0,44
2023-11-27	Jana Teski 1	okolica 141 m	49,11	3. piętro	wtórny	6211	+19%	-1,3%	7295	0,43
2023-11-23	Jana Teski 3	okolica 141 m	49,34	3. piętro	wtórny	6688	+19%	-1,3%	7856	0,43
2025-06-20	Wojciecha Łochowskiego 4	okolica 319 m	31,16	6. piętro	wtórny	7221	+9,1%	-10,7%	7031	0,43
2025-01-07	Wojciecha Łochowskiego 7	okolica 274 m	49,19	1. piętro	wtórny	6505	+13,2%	-0,3%	7344	0,43
2024-05-15	Bartłomieja z Bydgoszczy 4	okolica 210 m	49,24	4. piętro	wtórny	5382	+17,2%	-1,3%	6224	0,42
2025-08-26	Zenona Frydrychowicza 5	okolica 349 m	43,07	parter	wtórny	9984	+9,5%	+4,3%	11 400	0,42
2025-08-18	Zenona Frydrychowicza 1	okolica 349 m	59,53	parter	wtórny	6719	+9,5%	+4,6%	7696	0,42
2025-08-13	Zenona Frydrychowicza 1	okolica 349 m	56,88	1. piętro	wtórny	9494	+9,5%	-	10 395	0,42
2024-04-19	Bartłomieja z Bydgoszczy 4	okolica 210 m	49,34	-	wtórny	5614	+15,5%	+6%	6868	0,41

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 974. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Stanisława Tychoniewicza Nowy Fordon	42 m	7087	3	25
Bartłomieja z Bydgoszczy Nowy Fordon	93 m	7091	13	52
Jana Teski Nowy Fordon	141 m	7751	7	47
Wojciecha Łochowskiego Nowy Fordon	274 m	7068	31	116
Józefa Twardzickiego Nowy Fordon	276 m	9446	4	23
Hieronima Gołębiewskiego Nowy Fordon	317 m	10 392	8	83
Zenona Frydrychowicza Nowy Fordon	349 m	10 858	47	706

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Czesława Nieduszyńskiego w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7334 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6737 do 8708 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (957), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Czesława Nieduszyńskiego?

Dobra cena dla kupującego to do 6737 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6737 do 8708 zł/m². Powyżej 10 860 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Czesława Nieduszyńskiego?

Realna cena sprzedaży to około 7334 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7334 a 8708 zł/m², a poniżej 6737 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Czesława Nieduszyńskiego wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (957). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 470).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.