Wycena mieszkania: Elizy Orzeszkowej, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8324 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7263 ‑ 9456 zł/m²

9 na 10: 6094 ‑ 10 538

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (14) i w okolicy do 800 m (1009); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Elizy Orzeszkowej, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6094 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6094‑7263 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7263‑9456 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9456‑10 538 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 538 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7263 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9456 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8324 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8324‑9456 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 538 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7263 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8324 zł/m². Nie schodź poniżej 7263 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9321 (157)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	8837 (184)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	8143 (241)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	8154 (262)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	8938 (130)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	9301 (20)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	7932 (14)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	7346 (15)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	8672 (478)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	8562 (139)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	8330 (110)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8200 (73)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	8392 (223)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1023 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-24	Antoniego Chołoniewskiego 34/II	okolica 61 m	42,15	4. piętro	wtórny	7473	+1,2%	-1,3%	7466	1
2026-01-19	Antoniego Chołoniewskiego 34/II	okolica 61 m	42,15	4. piętro	wtórny	7544	+0,8%	-1,3%	7510	0,93
2026-03-06	Antoniego Chołoniewskiego 34/I	okolica 85 m	28	-	wtórny	7500	+0,4%	-4,1%	7223	0,92
2025-07-31	Antoniego Chołoniewskiego 34/II	okolica 61 m	37,94	-	wtórny	8355	+9,1%	+0,3%	9142	0,81
2025-04-15	Antoniego Chołoniewskiego 34/II	okolica 61 m	42,15	4. piętro	wtórny	5670	+12,3%	-1,3%	6285	0,76
2025-04-10	Antoniego Chołoniewskiego 34/II	okolica 61 m	65,7	1. piętro	wtórny	6849	+12,3%	+1,6%	7816	0,76
2026-06-02	Gabrieli Zapolskiej 12	okolica 194 m	51,7	4. piętro	wtórny	7157	+7,8%	-1%	7641	0,75
2026-07-01	Marii Konopnickiej 6	okolica 213 m	56	10. piętro	wtórny	6250	+3,4%	-5,4%	6111	0,73
2025-05-27	Antoniego Chołoniewskiego 34/I	okolica 85 m	42,9	1. piętro	wtórny	8392	+11,3%	-0,3%	9310	0,73
2025-04-09	Antoniego Chołoniewskiego 34/I	okolica 85 m	43	-	wtórny	6977	+12,3%	+6%	8300	0,71
2026-05-18	Ludwika Solskiego 1	okolica 228 m	66,54	1. piętro	wtórny	10 054	+3,2%	+1,6%	10 543	0,67
2026-04-29	Marii Konopnickiej 5	okolica 222 m	42,4	-	wtórny	6722	+1,2%	+6%	7208	0,67
2026-02-19	Marii Konopnickiej 6	okolica 213 m	52	-	wtórny	6442	+0,2%	+6,3%	6859	0,65
2026-05-11	Marii Konopnickiej 4	okolica 241 m	42,21	4. piętro	wtórny	9003	+3,2%	-1,3%	9170	0,65
2023-10-06	Elizy Orzeszkowej 46	ta ulica	56,66	1. piętro	wtórny	8313	+19,9%	-	9971	0,64
2026-05-18	Ludwika Solskiego 14	okolica 255 m	35,44	-	wtórny	8155	+3,2%	+0,3%	8436	0,63
2026-01-13	Marii Konopnickiej 5	okolica 222 m	42,4	4. piętro	wtórny	5703	+0,8%	-1,3%	5677	0,62
2025-09-17	Antoniego Chołoniewskiego 51	okolica 185 m	66,17	2. piętro	wtórny	7254	+9,6%	+1,6%	8079	0,62
2025-07-21	Marii Konopnickiej 25	okolica 172 m	61,9	3. piętro	wtórny	7254	+9,1%	+0,6%	7966	0,62
2025-09-26	Gabrieli Zapolskiej 12	okolica 194 m	52,3	-	wtórny	7457	+9,6%	+6,3%	8684	0,61
2025-05-20	Marii Konopnickiej 25	okolica 172 m	41,3	suterena	wtórny	6901	+11,3%	+4,3%	8009	0,59
2024-11-08	Gabrieli Zapolskiej 10	okolica 118 m	55,2	3. piętro	wtórny	6377	+14%	-1%	7198	0,59
2026-03-16	Marii Konopnickiej 24	okolica 268 m	30,6	-	wtórny	10 458	+0,4%	+0,3%	10 527	0,58
2025-12-17	Marii Konopnickiej 4	okolica 241 m	47,76	-	wtórny	7747	-1,2%	+6%	8110	0,58
2025-11-07	Gabrieli Zapolskiej 14	okolica 243 m	42,4	1. piętro	wtórny	8726	+0,6%	-0,3%	8756	0,57
2026-01-28	Ludwika Solskiego 8	okolica 261 m	41,8	8. piętro	wtórny	7416	+0,8%	-5,7%	7054	0,57
2025-12-31	Ludwika Solskiego 8	okolica 261 m	41,4	4. piętro	wtórny	7005	-1,2%	-1,3%	6832	0,55
2026-04-02	Marii Konopnickiej 1	okolica 298 m	42	4. piętro	wtórny	9500	+1,2%	-1,3%	9491	0,55
2025-04-24	Gabrieli Zapolskiej 12	okolica 194 m	51,7	4. piętro	wtórny	6383	+12,3%	-1%	7096	0,54
2024-04-17	Antoniego Chołoniewskiego 34/I	okolica 85 m	37,6	4. piętro	wtórny	6303	+15,5%	-6,6%	6798	0,54
2026-05-19	Antoniego Chołoniewskiego 13	okolica 321 m	26,2	parter	wtórny	12 405	+3,2%	-5,6%	12 084	0,53
2026-05-07	Zbigniewa Herberta 4	okolica 326 m	36,82	4. piętro	wtórny	4617	+3,2%	-6,6%	4450	0,53
2025-07-11	Lwowska 1A	okolica 241 m	42,4	-	wtórny	8491	+9,1%	+6%	9818	0,52
2023-11-24	Antoniego Chołoniewskiego 34/II	okolica 61 m	27	2. piętro	wtórny	7389	+19%	-9,7%	7935	0,51
2025-10-13	Ludwika Solskiego 12	okolica 276 m	34,03	8. piętro	wtórny	8375	+3,9%	-10,7%	7765	0,51
2025-05-09	Lwowska 1a	okolica 231 m	42,4	-	wtórny	6910	+11,3%	+6%	8147	0,51
2026-03-16	Marii Konopnickiej 33	okolica 324 m	56,3	1. piętro	wtórny	8845	+0,4%	-	8881	0,51
2025-06-10	Marii Konopnickiej 4	okolica 241 m	48,9	1. piętro	wtórny	6851	+9,1%	-0,3%	7452	0,51
2025-05-14	Ludwika Solskiego 10	okolica 233 m	33,9	10. piętro	wtórny	7227	+11,3%	-10,7%	7178	0,5
2025-08-21	Ludwika Solskiego 8	okolica 261 m	17,3	4. piętro	wtórny	5925	+9,5%	-10,6%	5797	0,5

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1023. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Antoniego Chołoniewskiego Szwederowo	61 m	8795	53	291
Marii Konopnickiej Szwederowo	98 m	7862	43	247
Gabrieli Zapolskiej Szwederowo	118 m	7829	7	40
Ludwika Solskiego Szwederowo	165 m	8228	26	229
Lwowska Szwederowo	192 m	8136	4	17
Zbigniewa Herberta Szwederowo	326 m	7923	19	71
Teofila Lenartowicza Szwederowo	335 m	7241	11	66
Brzozowa Szwederowo	354 m	8018	48	359

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Elizy Orzeszkowej w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8324 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7263 do 9456 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (14) i w okolicy do 800 m (1009), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Elizy Orzeszkowej?

Dobra cena dla kupującego to do 7263 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7263 do 9456 zł/m². Powyżej 10 538 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Elizy Orzeszkowej?

Realna cena sprzedaży to około 8324 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8324 a 9456 zł/m², a poniżej 7263 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Elizy Orzeszkowej wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (14) i w okolicy do 800 m (1009). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 378.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.