Wycena mieszkania: Gościnna, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7416 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6781 ‑ 8187 zł/m²

9 na 10: 5990 ‑ 8878

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (18) i w okolicy do 800 m (366); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.96. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Gościnna, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5990 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5990‑6781 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6781‑8187 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8187‑8878 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 8878 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6781 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8187 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7416 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7416‑8187 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 8878 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6781 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7416 zł/m². Nie schodź poniżej 6781 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	-	10 204 (105)	9954 (999)
30-40 m²	8030 (24)	9419 (328)	9393 (2656)
40-50 m²	7640 (161)	8853 (379)	8668 (2727)
50-60 m²	7180 (44)	8632 (294)	8682 (2201)
60-70 m²	7026 (136)	7779 (213)	8482 (1333)
70-80 m²	6818 (19)	7282 (61)	8906 (550)
80-100 m²	-	8493 (29)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
parter	7235 (94)	8962 (240)	8930 (1547)
1-2 piętro	7566 (71)	8939 (566)	9241 (3523)
3-4 piętro	6893 (83)	8883 (480)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7773 (29)	7660 (30)	9743 (980)
piętro nieznane	7741 (107)	7601 (99)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (384 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-11-27	Gościnna 2	ta ulica	48,45	3. piętro	wtórny	7224	+0,6%	-1,3%	7176	1
2026-07-20	Szczęśliwa 4	okolica 78 m	60,69	8. piętro	wtórny	7299	+3,4%	-3,9%	7253	0,9
2025-04-17	Gościnna 2	ta ulica	48,45	3. piętro	wtórny	5841	+12,3%	-1,3%	6475	0,85
2026-07-10	Rodzinna 4	okolica 118 m	60,79	4. piętro	wtórny	5412	+3,4%	+0,6%	5628	0,81
2026-06-08	Szczęśliwa 3	okolica 143 m	48,45	3. piętro	wtórny	8256	+7,8%	-1,3%	8788	0,75
2025-10-15	Szczęśliwa 4	okolica 78 m	48,45	7. piętro	wtórny	7286	+3,9%	-5,7%	7139	0,73
2026-04-09	Szczęśliwa 3	okolica 143 m	48,45	4. piętro	wtórny	5986	+1,2%	-1,3%	5980	0,71
2025-09-18	Szczęśliwa 4	okolica 78 m	60,69	6. piętro	wtórny	5685	+9,6%	-3,9%	5990	0,71
2025-09-18	Szczęśliwa 4	okolica 78 m	36,03	5. piętro	wtórny	6939	+9,6%	-10,7%	6787	0,71
2026-03-12	Szczęśliwa 5	okolica 140 m	60,42	parter	wtórny	6918	+0,4%	+6,3%	7384	0,7
2025-07-01	Szczęśliwa 2	okolica 75 m	48,45	-	wtórny	5882	+9,1%	+6%	6802	0,69
2026-01-27	Szczęśliwa 3	okolica 143 m	48,45	1. piętro	wtórny	7307	+0,8%	-0,3%	7346	0,67
2025-03-05	Szczęśliwa 2	okolica 75 m	72,66	1. piętro	wtórny	4129	+13,7%	+0,6%	4724	0,63
2026-03-25	Janiny Porazińskiej 4	okolica 189 m	36,03	8. piętro	wtórny	8326	+0,4%	-10,7%	7462	0,62
2025-03-28	Szczęśliwa 4	okolica 78 m	36,03	9. piętro	wtórny	7494	+13,7%	-10,7%	7607	0,62
2026-03-03	Christiana Andersena 8	okolica 198 m	48,45	2. piętro	wtórny	9143	+0,4%	-0,3%	9153	0,61
2025-11-17	Janiny Porazińskiej 4	okolica 189 m	60,69	8. piętro	wtórny	6097	+0,6%	-3,9%	5899	0,57
2023-10-13	Gościnna 2	ta ulica	48,45	-	wtórny	5366	+19,9%	+6%	6820	0,56
2025-05-08	Szczęśliwa 5	okolica 140 m	48,45	1. piętro	wtórny	7740	+11,3%	-0,3%	8587	0,56
2023-09-13	Gościnna 3	ta ulica	60,69	4. piętro	wtórny	5734	+22,2%	+0,6%	7053	0,55
2024-08-12	Szczęśliwa 4	okolica 78 m	48,45	-	wtórny	6089	+14,5%	+6%	7386	0,53
2026-06-01	Jana Marcina Szancera 2	okolica 290 m	60,41	9. piętro	wtórny	7399	+7,8%	-3,9%	7671	0,52
2025-06-03	Janiny Porazińskiej 4	okolica 189 m	48,45	8. piętro	wtórny	6791	+9,1%	-5,7%	6988	0,51
2025-07-30	Christiana Andersena 8	okolica 198 m	48,45	2. piętro	wtórny	6502	+9,1%	-0,3%	7075	0,5
2025-07-29	Christiana Andersena 8	okolica 198 m	48,45	4. piętro	wtórny	6254	+9,1%	-1,3%	6738	0,5
2023-05-26	Gościnna 3	ta ulica	48,45	3. piętro	wtórny	5965	+31,3%	-1,3%	7732	0,5
2025-11-04	Janiny Porazińskiej 7	okolica 243 m	48,45	parter	wtórny	7224	+0,6%	+4,3%	7582	0,49
2024-11-28	Szczęśliwa 3	okolica 143 m	48,45	1. piętro	wtórny	6605	+14%	-0,3%	7507	0,48
2025-03-07	Janiny Porazińskiej 2	okolica 180 m	49,03	parter	wtórny	5507	+13,7%	+4,3%	6531	0,48
2024-08-12	Rodzinna 4	okolica 118 m	60,83	1. piętro	wtórny	7217	+14,5%	+1,6%	8397	0,48
2025-09-23	Ewy Szelburg-Zarembiny 7	okolica 262 m	48,81	1. piętro	wtórny	4098	+9,6%	-0,3%	4477	0,45
2025-11-19	Gawędy 1	okolica 293 m	62,81	1. piętro	wtórny	6050	+0,6%	+1,6%	6187	0,44
2024-01-25	Rodzinna 1	okolica 92 m	48,7	4. piętro	wtórny	6674	+19,9%	-1,3%	7900	0,43
2025-09-26	Jana Marcina Szancera 2	okolica 290 m	48,5	3. piętro	wtórny	7629	+9,6%	-1,3%	8253	0,42
2025-07-24	Ewy Szelburg-Zarembiny 5	okolica 282 m	59,73	4. piętro	wtórny	6061	+9,1%	-1%	6549	0,41
2025-06-25	Jana Marcina Szancera 4	okolica 284 m	48,45	1. piętro	wtórny	7018	+9,1%	-0,3%	7633	0,4
2025-06-03	Jana Marcina Szancera 4	okolica 284 m	48,45	2. piętro	wtórny	7430	+9,1%	-0,3%	8082	0,4
2022-07-29	Gościnna 2	ta ulica	48,45	3. piętro	wtórny	6295	+30%	-1,3%	8081	0,4
2025-07-17	Wincentego Witosa 6	okolica 300 m	48,26	parter	wtórny	7770	+9,1%	+4,3%	8845	0,39
2024-06-27	Janiny Porazińskiej 6	okolica 183 m	60,83	3. piętro	wtórny	6658	+18,4%	+0,6%	7933	0,39

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 384. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Szczęśliwa Nowy Fordon	75 m	7449	14	53
Rodzinna Nowy Fordon	92 m	8003	3	18
Janiny Porazińskiej Nowy Fordon	180 m	7339	12	62
Christiana Andersena Nowy Fordon	198 m	7349	4	10
Ewy Szelburg-Zarembiny Nowy Fordon	262 m	7802	18	93
Jana Marcina Szancera Nowy Fordon	284 m	7708	14	55
Stanisława Duboisa Nowy Fordon	285 m	9209	5	20
Gawędy Nowy Fordon	293 m	6687	3	25
Jana Brzechwy Nowy Fordon	298 m	7389	11	100
Wincentego Witosa Nowy Fordon	300 m	6837	7	50

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Gościnna w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7416 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6781 do 8187 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (18) i w okolicy do 800 m (366), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Gościnna?

Dobra cena dla kupującego to do 6781 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6781 do 8187 zł/m². Powyżej 8878 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Gościnna?

Realna cena sprzedaży to około 7416 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7416 a 8187 zł/m², a poniżej 6781 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Gościnna wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (18) i w okolicy do 800 m (366). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 154.9).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.