Wycena mieszkania: Ikara, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8441 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7299 ‑ 9467 zł/m²

9 na 10: 6324 ‑ 10 474

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (149) i w okolicy do 800 m (1114); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.11. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Ikara, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6324 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6324‑7299 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7299‑9467 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9467‑10 474 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 474 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7299 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9467 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8441 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8441‑9467 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 474 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7299 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8441 zł/m². Nie schodź poniżej 7299 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9841 (83)	11 087 (11)	9954 (999)
30-40 m²	9424 (295)	10 115 (66)	9393 (2656)
40-50 m²	9170 (292)	9687 (107)	8668 (2727)
50-60 m²	9899 (340)	10 249 (120)	8682 (2201)
60-70 m²	10 154 (138)	9825 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	10 003 (72)	10 441 (28)	8906 (550)
80-100 m²	10 105 (33)	10 754 (21)	8167 (333)
ponad 100 m²	8943 (10)	8603 (9)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
parter	9487 (463)	10 644 (88)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 098 (387)	10 755 (172)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 270 (166)	9674 (70)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8676 (4)	7964 (12)	9743 (980)
piętro nieznane	8635 (243)	8157 (95)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1263 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-30	Ikara 14	ta ulica	49	-	wtórny	6531	+0,4%	+6%	6947	1
2026-03-23	Ikara 14	ta ulica	48	-	wtórny	6458	+0,4%	+6%	6871	1
2026-02-19	Ikara 11	ta ulica	47	-	wtórny	7872	+0,2%	+6%	8356	0,98
2026-01-30	Ikara 1	ta ulica	51	-	wtórny	5588	+0,8%	+6,3%	5989	0,95
2026-01-23	Ikara 14	ta ulica	50	-	wtórny	6340	+0,8%	+6,3%	6794	0,95
2025-12-22	Ikara 10	ta ulica	63,6	2. piętro	wtórny	1628	-1,2%	+1,6%	1635	0,93
2025-12-16	Ikara 16	ta ulica	65	-	wtórny	6923	-1,2%	+8%	7387	0,93
2025-12-12	Ikara 16	ta ulica	47,4	-	wtórny	5802	-1,2%	+6%	6073	0,93
2025-11-20	Ikara 5	ta ulica	50	-	wtórny	7900	+0,6%	+6,3%	8449	0,91
2025-10-29	Ikara 5	ta ulica	47,5	-	wtórny	7558	+3,9%	+6%	8319	0,89
2025-09-24	Ikara 10	ta ulica	51	-	wtórny	6176	+9,6%	+6,3%	7193	0,87
2025-09-11	Ikara 14	ta ulica	36,4	-	wtórny	8104	+9,6%	+0,3%	8904	0,87
2025-07-16	Ikara 20	ta ulica	46,3	-	wtórny	6911	+9,1%	+6%	7992	0,83
2025-06-24	Ikara 2	ta ulica	53	-	wtórny	6981	+9,1%	+6,3%	8094	0,81
2025-06-18	Ikara 8	ta ulica	40,3	-	wtórny	9429	+9,1%	+6%	10 900	0,81
2025-06-18	Ikara 9	ta ulica	47	-	wtórny	8511	+9,1%	+6%	9838	0,81
2025-05-16	Ikara 9	ta ulica	56	-	wtórny	7321	+11,3%	+6,3%	8658	0,79
2025-05-14	Ikara 7	ta ulica	35,47	-	wtórny	7330	+11,3%	+0,3%	8178	0,79
2025-03-28	Ikara 16	ta ulica	49	-	wtórny	7878	+13,7%	+6%	9492	0,76
2025-03-20	Ikara 20	ta ulica	46	-	wtórny	6304	+13,7%	+6%	7597	0,76
2024-11-27	Ikara 14	ta ulica	48	-	wtórny	6042	+14%	+6%	7298	0,69
2024-09-27	Ikara 14	ta ulica	47,8	-	wtórny	5439	+12,7%	+6%	6493	0,66
2024-09-12	Ikara 4	ta ulica	40	-	wtórny	7300	+12,7%	+6%	8714	0,66
2024-07-31	Ikara 9	ta ulica	47	-	wtórny	7213	+17,2%	+6%	8958	0,63
2024-06-03	Ikara 3	ta ulica	59	-	wtórny	6737	+18,4%	+6,3%	8478	0,62
2023-12-08	Ikara 8	ta ulica	58,7	-	wtórny	5963	+18,8%	+6,3%	7525	0,54
2023-07-31	Ikara 2	ta ulica	50	-	wtórny	6380	+24,5%	+6,3%	8438	0,48
2023-07-31	Ikara 5	ta ulica	50,1	-	wtórny	6188	+24,5%	+6,3%	8184	0,48
2023-06-23	Ikara 20	ta ulica	46	-	wtórny	4348	+28,3%	+6%	5909	0,47
2023-04-27	Ikara 10	ta ulica	51,2	-	wtórny	4785	+32,2%	+6,3%	6722	0,45
2023-04-13	Ikara 14	ta ulica	49,8	-	wtórny	4418	+32,2%	+6%	6188	0,45
2023-03-17	Ikara 11	ta ulica	46	-	wtórny	6783	+33,2%	+6%	9576	0,44
2022-12-23	Ikara 11	ta ulica	48	-	wtórny	4688	+24,8%	+6%	6200	0,41
2022-11-24	Ikara 1	ta ulica	35,9	-	wtórny	6936	+23,6%	+0,3%	8593	0,4
2022-08-25	Ikara 3	ta ulica	52	-	wtórny	4519	+30,8%	+6,3%	6280	0,37
2022-07-28	Ikara 14	ta ulica	48	-	wtórny	7542	+30%	+6%	10 392	0,36
2022-05-18	Ikara 3	ta ulica	59	-	wtórny	7034	+36,6%	+6,3%	10 210	0,35
2022-04-04	Ikara 2	ta ulica	50,5	-	wtórny	6337	+36,6%	+6,3%	9201	0,34
2022-03-04	Ikara 5	ta ulica	39	-	wtórny	5769	+39,9%	+0,3%	8094	0,33
2022-02-24	Ikara 20	ta ulica	33	-	wtórny	6364	+41,3%	+0,3%	9016	0,32

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1263. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Bronisława Potockiego Górzyskowo	59 m	8651	13	130
Franciszka Żwirki i Stanisława Wigury Górzyskowo	141 m	10 892	147	331
Gołębia Górzyskowo	141 m	9548	24	437
Szubińska Błonie	157 m	8376	19	127
Janusza Korczaka Błonie	266 m	8332	35	181
Gustawa Morcinka Błonie	296 m	8225	25	136
Stefana Okrzei Błonie	355 m	8179	48	272
Konstantego Ildefonsa Gałczyńskiego Błonie	429 m	8176	54	284
Romana Dmowskiego Błonie	431 m	8530	33	210

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Ikara w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8441 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7299 do 9467 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (149) i w okolicy do 800 m (1114), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Ikara?

Dobra cena dla kupującego to do 7299 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7299 do 9467 zł/m². Powyżej 10 474 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Ikara?

Realna cena sprzedaży to około 8441 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8441 a 9467 zł/m², a poniżej 7299 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Ikara wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (149) i w okolicy do 800 m (1114). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 129.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.