Wycena mieszkania: Józefa Sowińskiego, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

6852 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5597 ‑ 8140 zł/m²

9 na 10: 4722 ‑ 9446

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (25) i w okolicy do 800 m (534); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Józefa Sowińskiego, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4722 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4722‑5597 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5597‑8140 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8140‑9446 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9446 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5597 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8140 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)6852 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6852‑8140 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9446 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5597 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6852 zł/m². Nie schodź poniżej 5597 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8641 (114)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	7596 (151)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	7082 (117)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	6886 (53)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	6256 (44)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	5273 (27)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5126 (29)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4305 (24)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	6422 (247)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	7302 (162)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	11 008 (51)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7258 (3)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	6922 (96)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (559 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-09-24	Józefa Sowińskiego 20	ta ulica	39,62	3. piętro	wtórny	6058	+9,6%	-6,6%	6201	1
2025-09-22	Józefa Sowińskiego 20	ta ulica	36,05	3. piętro	wtórny	6380	+9,6%	-6,6%	6531	1
2026-07-01	Mazowiecka 29	okolica 144 m	37,3	2. piętro	wtórny	5362	+3,4%	-5,7%	5228	0,8
2026-04-30	Mazowiecka 29	okolica 144 m	54,41	1. piętro	wtórny	5514	+1,2%	-	5580	0,74
2026-04-17	Mazowiecka 29	okolica 144 m	26,41	parter	wtórny	9920	+1,2%	-5,6%	9479	0,74
2026-03-18	Mazowiecka 29	okolica 144 m	33,55	1. piętro	wtórny	7154	+0,4%	-5,7%	6776	0,73
2026-01-23	Mazowiecka 29	okolica 144 m	44,01	1. piętro	wtórny	7385	+0,8%	-0,3%	7424	0,69
2026-05-18	Bocianowo 34	okolica 200 m	25,46	1. piętro	wtórny	9662	+3,2%	-9,7%	8998	0,66
2026-06-22	Bocianowo 30	okolica 214 m	31,3	-	wtórny	5112	+7,8%	+0,3%	5526	0,65
2025-08-25	Mazowiecka 29	okolica 144 m	25,15	1. piętro	wtórny	8270	+9,5%	-9,7%	8173	0,62
2025-08-14	Mazowiecka 29	okolica 144 m	26,8	2. piętro	wtórny	7836	+9,5%	-9,7%	7743	0,62
2025-02-05	Stanisława Żółkiewskiego 3	okolica 90 m	44,9	-	wtórny	7238	+12,4%	+6%	8618	0,62
2026-01-22	Bocianowo 35	okolica 200 m	53,2	-	wtórny	4887	+0,8%	+6,3%	5237	0,61
2025-12-05	Bocianowo 34	okolica 200 m	29,13	2. piętro	wtórny	9784	-1,2%	-9,7%	8724	0,59
2025-05-20	Mazowiecka 29	okolica 144 m	31,78	2. piętro	wtórny	7332	+11,3%	-5,7%	7697	0,58
2025-05-07	Mazowiecka 29	okolica 144 m	32,42	parter	wtórny	6539	+11,3%	-1,3%	7181	0,58
2025-04-25	Mazowiecka 29	okolica 144 m	40,06	parter	wtórny	5467	+12,3%	+4,3%	6402	0,56
2026-07-27	Bocianowo 25C	okolica 288 m	50,2	2. piętro	wtórny	8765	+3,4%	-	9059	0,56
2025-10-17	Bocianowo 30	okolica 214 m	99,8	-	wtórny	3908	+3,9%	+12,8%	4580	0,54
2023-06-26	Józefa Sowińskiego 14	ta ulica	74,55	-	wtórny	6304	+28,3%	+6,9%	8645	0,54
2025-01-31	Mazowiecka 29	okolica 144 m	25,04	2. piętro	wtórny	7468	+13,2%	-9,7%	7632	0,53
2025-01-31	Mazowiecka 29	okolica 144 m	27,4	parter	wtórny	7737	+13,2%	-5,6%	8271	0,53
2026-07-23	Bocianowo 23	okolica 315 m	41,8	-	wtórny	6770	+3,4%	+6%	7414	0,52
2026-07-06	Bocianowo 23	okolica 315 m	59,1	-	wtórny	3807	+3,4%	+6,3%	4181	0,52
2025-11-17	Bocianowo 28	okolica 242 m	36,62	2. piętro	wtórny	5052	+0,6%	-5,7%	4796	0,52
2025-08-29	Bocianowo 30	okolica 214 m	36,48	-	wtórny	4386	+9,5%	+0,3%	4815	0,52
2024-12-19	Mazowiecka 29	okolica 144 m	47,91	1. piętro	wtórny	6020	+12,7%	-0,3%	6766	0,51
2025-06-10	Bocianowo 34	okolica 200 m	27,78	parter	wtórny	8207	+9,1%	-5,6%	8454	0,51
2026-04-03	Bocianowo 25B	okolica 294 m	61,47	3. piętro	wtórny	7971	+1,2%	+0,6%	8118	0,51
2025-07-04	Hetmańska 27	okolica 221 m	103,9	-	wtórny	5486	+9,1%	+22%	7305	0,5
2025-10-07	Bocianowo 24	okolica 251 m	40,33	parter	wtórny	4337	+3,9%	+4,3%	4698	0,5
2025-06-24	Bocianowo 30	okolica 214 m	36,48	-	wtórny	3015	+9,1%	+0,3%	3298	0,5
2024-10-01	Mazowiecka 29	okolica 144 m	33,29	parter	wtórny	5317	+12,4%	-1,3%	5896	0,49
2026-04-24	Bocianowo 23	okolica 315 m	59,1	-	wtórny	3553	+1,2%	+6,3%	3822	0,49
2026-01-15	Hetmańska 20	okolica 289 m	108,76	2. piętro	wtórny	4459	+0,8%	+14,8%	5163	0,48
2024-09-30	Mazowiecka 29	okolica 144 m	33,55	1. piętro	wtórny	6426	+12,7%	-5,7%	6830	0,48
2024-09-12	Mazowiecka 29	okolica 144 m	27,54	parter	wtórny	6536	+12,7%	-5,6%	6952	0,48
2025-12-15	Bocianowo 25C	okolica 288 m	61,34	2. piętro	wtórny	7662	-1,2%	+1,6%	7693	0,47
2025-10-23	Bocianowo 20a	okolica 270 m	48	-	wtórny	6250	+3,9%	+6%	6879	0,47
2024-08-14	Mazowiecka 29	okolica 144 m	25,01	parter	wtórny	8117	+14,5%	-5,6%	8773	0,47

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 559. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Mazowiecka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	138 m	7371	50	151
Bocianowo Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	140 m	6941	50	217
Hetmańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	150 m	5380	10	64
Warszawska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	174 m	8229	8	79
Wileńska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	192 m	7068	21	120
Jana Iii Sobieskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	208 m	11 387	4	68

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Józefa Sowińskiego w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 6852 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5597 do 8140 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (25) i w okolicy do 800 m (534), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Józefa Sowińskiego?

Dobra cena dla kupującego to do 5597 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5597 do 8140 zł/m². Powyżej 9446 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Józefa Sowińskiego?

Realna cena sprzedaży to około 6852 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6852 a 8140 zł/m², a poniżej 5597 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Józefa Sowińskiego wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (25) i w okolicy do 800 m (534). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 245.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.