Wycena mieszkania: Jana Ostroroga, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8427 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7426 ‑ 9483 zł/m²

9 na 10: 6742 ‑ 10 718

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (15) i w okolicy do 800 m (380); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Jana Ostroroga, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6742 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6742‑7426 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7426‑9483 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9483‑10 718 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 718 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7426 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9483 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8427 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8427‑9483 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 718 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7426 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8427 zł/m². Nie schodź poniżej 7426 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
do 30 m²	9994 (76)	9374 (26)	9954 (999)
30-40 m²	8504 (179)	8376 (191)	9393 (2656)
40-50 m²	7785 (80)	7666 (144)	8668 (2727)
50-60 m²	7970 (23)	7837 (15)	8682 (2201)
60-70 m²	7580 (22)	10 002 (17)	8482 (1333)
70-80 m²	6119 (10)	-	8906 (550)
80-100 m²	6750 (5)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
parter	8298 (227)	8340 (20)	8930 (1547)
1-2 piętro	8830 (25)	8470 (53)	9241 (3523)
3-4 piętro	8464 (12)	8652 (37)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	-	9743 (980)
piętro nieznane	8470 (131)	8197 (286)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (395 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-05	Jana Ostroroga 32	ta ulica	33,9	-	wtórny	6962	+0,4%	+0,3%	7008	1
2025-10-07	Jana Ostroroga 32	ta ulica	33,9	-	wtórny	6555	+3,9%	+0,3%	6827	0,89
2025-05-08	Marcina Orłowity 12	okolica 140 m	65,2	-	wtórny	6350	+11,3%	+21,7%	8598	0,51
2024-06-21	Jana Ostroroga 31D	ta ulica	57,6	parter	pierwotny	8681	+18,4%	-12,2%	9028	0,49
2024-06-19	Jana Ostroroga 31D	ta ulica	68,03	1. piętro	pierwotny	8599	+18,4%	-14,7%	8689	0,49
2024-06-06	Jana Ostroroga 31	ta ulica	68,06	1. piętro	pierwotny	8448	+18,4%	-14,7%	8536	0,49
2026-03-12	Stawowa 51	okolica 252 m	35,3	-	wtórny	9348	+0,4%	+0,3%	9410	0,48
2024-05-28	Jana Ostroroga 31	ta ulica	57,97	parter	pierwotny	9510	+17,2%	-12,2%	9786	0,48
2026-04-10	Marcina Kasprzaka 4	okolica 312 m	35,3	-	wtórny	9065	+1,2%	+0,3%	9198	0,43
2025-11-04	Stawowa 47	okolica 282 m	20	-	wtórny	10 000	+0,6%	-4,1%	9652	0,41
2025-06-30	Stawowa 51	okolica 252 m	47,2	parter	wtórny	4767	+9,1%	+4,3%	5424	0,39
2026-01-26	Czerwonego Krzyża 68	okolica 324 m	56,56	parter	wtórny	10 608	+0,8%	+17,9%	12 609	0,39
2026-04-14	Marcina Kasprzaka 6	okolica 363 m	47,2	-	wtórny	6568	+1,2%	+6%	7043	0,38
2025-07-10	Stawowa 47	okolica 282 m	19,89	4. piętro	wtórny	10 055	+9,1%	-10,6%	9807	0,37
2025-05-14	Stawowa 47	okolica 282 m	63	-	wtórny	5556	+11,3%	+8%	6676	0,36
2025-01-03	Czerwonego Krzyża 73	okolica 270 m	42,2	-	wtórny	7346	+13,2%	+19,4%	9931	0,33
2026-03-24	Marcina Kasprzaka 12	okolica 404 m	47	-	wtórny	6809	+0,4%	+6%	7243	0,33
2022-03-26	Jana Ostroroga 32	ta ulica	42	-	wtórny	6310	+39,9%	+6%	9356	0,33
2025-03-27	Marcina Kasprzaka 2	okolica 295 m	35,2	-	wtórny	7386	+13,7%	+0,3%	8422	0,33
2025-06-17	Stawowa 61	okolica 325 m	44,17	-	wtórny	8445	+9,1%	+6%	9762	0,33
2025-09-05	Marcina Kasprzaka 8	okolica 353 m	35	-	wtórny	6857	+9,6%	+0,3%	7534	0,33
2026-02-05	Marcina Kasprzaka 12	okolica 404 m	35	-	wtórny	8286	+0,2%	+0,3%	8322	0,32
2025-01-24	Marcina Kasprzaka 2	okolica 295 m	47,2	-	wtórny	6992	+13,2%	+6%	8388	0,31
2025-01-09	Marcina Kasprzaka 2	okolica 295 m	35,2	-	wtórny	8239	+13,2%	+0,3%	9353	0,31
2024-12-10	Czerwonego Krzyża 67	okolica 291 m	73,6	-	wtórny	4416	+12,7%	+20,5%	5997	0,31
2024-11-18	Stawowa 59	okolica 283 m	35,65	3. piętro	wtórny	7013	+14%	-6,6%	7468	0,31
2021-12-20	Jana Ostroroga 3	ta ulica	63,73	-	wtórny	3923	+47,1%	+8%	6231	0,31
2024-11-28	Marcina Kasprzaka 2	okolica 295 m	35,2	-	wtórny	7528	+14%	+0,3%	8605	0,3
2025-05-14	Marcina Kasprzaka 8	okolica 353 m	47,3	-	wtórny	5603	+11,3%	+6%	6605	0,3
2025-10-27	Marcina Kasprzaka 12	okolica 404 m	57	-	wtórny	7544	+3,9%	+6,3%	8328	0,3
2025-10-02	Marcina Kasprzaka 12	okolica 404 m	35	-	wtórny	7771	+3,9%	+0,3%	8094	0,3
2024-05-22	Stawowa 51	okolica 252 m	47,2	parter	wtórny	6504	+17,2%	+4,3%	7947	0,29
2025-05-07	Marcina Kasprzaka 10	okolica 376 m	35,2	-	wtórny	6222	+11,3%	+0,3%	6941	0,28
2024-10-21	Marcina Kasprzaka 4	okolica 312 m	34,42	2. piętro	wtórny	6392	+12,4%	-5,7%	6776	0,28
2024-06-21	Stawowa 47	okolica 282 m	20	-	wtórny	8000	+18,4%	-4,1%	9086	0,28
2024-08-08	Marcina Kasprzaka 4	okolica 312 m	35,3	-	wtórny	9915	+14,5%	+0,3%	11 381	0,27
2024-08-07	Czerwonego Krzyża 68	okolica 324 m	56,56	parter	wtórny	5039	+14,5%	+17,9%	6800	0,26
2023-11-09	Władysława Iv 13	okolica 253 m	38,9	-	wtórny	6684	+19%	+13%	8984	0,25
2024-02-08	Stawowa 47	okolica 282 m	20	-	wtórny	9750	+18,4%	-4,1%	11 067	0,25
2024-02-05	Stawowa 47	okolica 282 m	20	-	wtórny	8350	+18,4%	-4,1%	9478	0,25

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 395. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Stawowa Błonie	252 m	9971	24	310
Czerwonego Krzyża Wilczak-Jary	270 m	9114	13	86
Marcina Kasprzaka Błonie	295 m	7917	29	168

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Jana Ostroroga w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8427 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7426 do 9483 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (15) i w okolicy do 800 m (380), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Jana Ostroroga?

Dobra cena dla kupującego to do 7426 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7426 do 9483 zł/m². Powyżej 10 718 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Jana Ostroroga?

Realna cena sprzedaży to około 8427 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8427 a 9483 zł/m², a poniżej 7426 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Jana Ostroroga wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (15) i w okolicy do 800 m (380). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 123.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.