Wycena mieszkania: Juhasów, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7716 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6713 ‑ 8748 zł/m²

9 na 10: 6033 ‑ 9355

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (407); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.92. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Juhasów, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6033 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6033‑6713 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6713‑8748 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8748‑9355 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9355 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6713 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8748 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7716 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7716‑8748 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9355 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6713 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7716 zł/m². Nie schodź poniżej 6713 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Tatrzańskie	Bydgoszcz
do 30 m²	-	-	9954 (999)
30-40 m²	8812 (34)	8872 (20)	9393 (2656)
40-50 m²	7557 (112)	7462 (42)	8668 (2727)
50-60 m²	8559 (36)	7798 (51)	8682 (2201)
60-70 m²	7657 (182)	7096 (77)	8482 (1333)
70-80 m²	7381 (34)	6932 (16)	8906 (550)
80-100 m²	7475 (17)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	7166 (4)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Tatrzańskie	Bydgoszcz
parter	7724 (132)	7805 (20)	8930 (1547)
1-2 piętro	7815 (73)	7572 (53)	9241 (3523)
3-4 piętro	7027 (104)	7096 (75)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	-	9743 (980)
piętro nieznane	8102 (109)	7832 (67)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (419 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-12-04	Juhasów 4	ta ulica	48,45	4. piętro	wtórny	6357	-1,2%	-1,3%	6200	1
2025-12-04	Juhasów 4	ta ulica	48,45	3. piętro	wtórny	6398	-1,2%	-1,3%	6240	1
2026-04-30	Lawinowa 12	okolica 138 m	48,6	-	wtórny	7202	+1,2%	+6%	7722	0,71
2026-02-11	Lawinowa 8	okolica 123 m	48,45	2. piętro	wtórny	7121	+0,2%	-0,3%	7112	0,7
2026-03-27	Lawinowa 12	okolica 138 m	36,03	3. piętro	wtórny	8049	+0,4%	-6,6%	7549	0,69
2025-12-10	Lawinowa 6	okolica 123 m	72,68	4. piętro	wtórny	5779	-1,2%	-0,4%	5687	0,67
2025-10-15	Janosika 5	okolica 119 m	48,45	3. piętro	wtórny	6563	+3,9%	-1,3%	6731	0,65
2026-05-04	Janosika 3	okolica 184 m	60,83	parter	wtórny	7726	+3,2%	+6,3%	8475	0,64
2025-12-11	Lawinowa 12	okolica 138 m	36,03	4. piętro	wtórny	6939	-1,2%	-6,6%	6403	0,64
2025-12-05	Lawinowa 12	okolica 138 m	36,03	4. piętro	wtórny	5551	-1,2%	-6,6%	5123	0,64
2025-09-03	Janosika 7	okolica 119 m	48,45	3. piętro	wtórny	7657	+9,6%	-1,3%	8284	0,63
2026-04-27	Janosika 3	okolica 184 m	60,83	3. piętro	wtórny	9042	+1,2%	+0,6%	9208	0,63
2025-11-19	Lawinowa 10	okolica 138 m	48,45	1. piętro	wtórny	7843	+0,6%	-0,3%	7869	0,63
2026-05-12	Zbójnicka 2	okolica 197 m	48,45	3. piętro	wtórny	8669	+3,2%	-1,3%	8830	0,62
2026-04-14	Lawinowa 14	okolica 191 m	60,69	-	wtórny	8123	+1,2%	+8%	8879	0,62
2025-08-06	Lawinowa 12	okolica 138 m	48,6	1. piętro	wtórny	6584	+9,5%	-0,3%	7188	0,59
2025-08-04	Lawinowa 10	okolica 138 m	36,03	parter	wtórny	8324	+9,5%	-1,3%	8994	0,59
2025-08-04	Lawinowa 10	okolica 138 m	60,69	3. piętro	wtórny	7250	+9,5%	+0,6%	7987	0,59
2025-10-28	Lawinowa 1e	okolica 182 m	140,7	3. piętro	wtórny	3483	+3,9%	+13,7%	4113	0,55
2025-10-27	Lawinowa 1e	okolica 182 m	47,54	3. piętro	wtórny	7257	+3,9%	-1,3%	7442	0,55
2025-10-22	Lawinowa 1e	okolica 182 m	55,55	-	wtórny	8641	+3,9%	+6,3%	9539	0,55
2025-05-30	Lawinowa 12	okolica 138 m	60,69	2. piętro	wtórny	6805	+11,3%	+1,6%	7696	0,55
2025-04-29	Lawinowa 12	okolica 138 m	48,45	3. piętro	wtórny	7018	+12,3%	-1,3%	7779	0,53
2025-08-20	Lawinowa 1e	okolica 182 m	34,3	3. piętro	wtórny	8630	+9,5%	-6,6%	8826	0,53
2025-07-04	Lawinowa 1e	okolica 182 m	35,1	2. piętro	wtórny	7407	+9,1%	-5,7%	7627	0,51
2026-06-24	Macieja Rataja 8	okolica 303 m	60,43	3. piętro	wtórny	7910	+7,8%	-3,2%	8260	0,49
2024-12-19	Lawinowa 10	okolica 138 m	36,03	4. piętro	wtórny	9298	+12,7%	-6,6%	9790	0,49
2024-09-02	Lawinowa 6	okolica 123 m	85,28	4. piętro	wtórny	5159	+12,7%	+5,1%	6109	0,47
2026-04-03	Macieja Rataja 8	okolica 303 m	48,57	parter	wtórny	8236	+1,2%	+0,4%	8367	0,47
2025-02-13	Lawinowa 1e	okolica 182 m	50,14	2. piętro	wtórny	4388	+12,4%	-	4931	0,46
2025-11-28	Pod Reglami 2	okolica 270 m	60,83	3. piętro	wtórny	6724	+0,6%	+0,6%	6808	0,45
2023-01-09	Juhasów 2	ta ulica	48,45	3. piętro	wtórny	5160	+26,3%	-1,3%	6435	0,45
2025-01-08	Janosika 1	okolica 184 m	60,69	3. piętro	wtórny	7250	+13,2%	+0,6%	8260	0,45
2024-08-28	Lawinowa 12	okolica 138 m	60,54	3. piętro	wtórny	5616	+14,5%	+0,6%	6470	0,44
2025-07-03	Janosika 2	okolica 244 m	48,45	4. piętro	wtórny	6398	+9,1%	-1,3%	6894	0,44
2024-07-26	Lawinowa 12	okolica 138 m	60,54	4. piętro	wtórny	6475	+17,2%	+0,6%	7637	0,43
2025-11-21	Śnieżna 2	okolica 290 m	48,6	2. piętro	wtórny	8086	+0,6%	-0,3%	8113	0,43
2025-08-28	Taterników 1	okolica 265 m	60,83	parter	wtórny	8713	+9,5%	+6,3%	10 141	0,43
2024-11-27	Janosika 3	okolica 184 m	60,83	4. piętro	wtórny	6740	+14%	+0,6%	7732	0,43
2025-07-29	Taterników 3	okolica 270 m	60,83	4. piętro	wtórny	3945	+9,1%	+0,6%	4333	0,41

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 419. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Janosika Tatrzańskie	119 m	7742	13	64
Lawinowa Tatrzańskie	123 m	8010	38	127
Zbójnicka Tatrzańskie	186 m	6663	7	34
Macieja Rataja Nowy Fordon	243 m	8335	11	67
Taterników Tatrzańskie	265 m	6259	3	9
Pod Reglami Tatrzańskie	270 m	6766	3	8
Śnieżna Tatrzańskie	272 m	7479	6	34
Górskiego Ochotniczego Pogotowia Ratunkowego Tatrzańskie	409 m	7583	9	47
Klimka Bachledy Tatrzańskie	418 m	6441	4	21

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Juhasów w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7716 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6713 do 8748 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (407), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Juhasów?

Dobra cena dla kupującego to do 6713 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6713 do 8748 zł/m². Powyżej 9355 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Juhasów?

Realna cena sprzedaży to około 7716 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7716 a 8748 zł/m², a poniżej 6713 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Juhasów wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (407). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 166.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.