Wycena mieszkania: Kołobrzeska, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8149 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7405 ‑ 9451 zł/m²

9 na 10: 6392 ‑ 10 723

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (95) i w okolicy do 800 m (736); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Kołobrzeska, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6392 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6392‑7405 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7405‑9451 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9451‑10 723 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 723 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7405 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9451 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8149 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8149‑9451 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 723 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7405 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8149 zł/m². Nie schodź poniżej 7405 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	10 384 (22)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	9158 (172)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8488 (284)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8164 (243)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	10 512 (53)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	8184 (27)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	9142 (21)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	8899 (9)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	8312 (258)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	9238 (106)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	9002 (87)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8793 (157)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8489 (223)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (831 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-16	Kołobrzeska 21	ta ulica	42,2	11. piętro	wtórny	5924	+1,2%	-5,7%	5655	1
2026-02-20	Kołobrzeska 21	ta ulica	30,8	7. piętro	wtórny	6656	+0,2%	-10,7%	5951	0,95
2026-02-10	Kołobrzeska 19	ta ulica	55,4	4. piętro	wtórny	7671	+0,2%	-1%	7609	0,95
2026-02-09	Kołobrzeska 19	ta ulica	30,8	8. piętro	wtórny	9091	+0,2%	-10,7%	8128	0,95
2026-01-19	Kołobrzeska 20	ta ulica	49,3	-	wtórny	7099	+0,8%	+6%	7585	0,93
2026-01-09	Kołobrzeska 14	ta ulica	47,5	3. piętro	wtórny	6674	+0,8%	-1,3%	6643	0,93
2025-08-07	Kołobrzeska 20	ta ulica	49,3	4. piętro	wtórny	7606	+9,5%	-1,3%	8221	0,83
2025-07-28	Kołobrzeska 21	ta ulica	30,8	10. piętro	wtórny	7468	+9,1%	-10,7%	7274	0,81
2025-06-18	Kołobrzeska 18	ta ulica	47,5	parter	wtórny	6737	+9,1%	+4,3%	7665	0,79
2025-04-30	Kołobrzeska 20	ta ulica	59,6	1. piętro	wtórny	6678	+12,3%	-	7499	0,76
2025-04-01	Kołobrzeska 19	ta ulica	43	5. piętro	wtórny	8488	+12,3%	-5,7%	8991	0,76
2025-03-20	Kołobrzeska 3	ta ulica	45,24	parter	wtórny	8400	+13,7%	+4,3%	9963	0,74
2025-03-07	Kołobrzeska 14	ta ulica	47,5	1. piętro	wtórny	9579	+13,7%	-0,3%	10 861	0,74
2024-12-20	Kołobrzeska 21	ta ulica	30,8	5. piętro	wtórny	11 136	+12,7%	-10,7%	11 205	0,69
2024-10-22	Kołobrzeska 21	ta ulica	42,2	11. piętro	wtórny	6991	+12,4%	-5,7%	7410	0,66
2024-10-15	Kołobrzeska 20	ta ulica	47,5	parter	wtórny	5263	+12,4%	+4,3%	6168	0,66
2024-07-03	Kołobrzeska 21	ta ulica	30,8	-	wtórny	9091	+17,2%	+0,3%	10 684	0,62
2024-07-01	Kołobrzeska 14	ta ulica	51,8	1. piętro	wtórny	6467	+17,2%	-	7581	0,62
2024-06-26	Kołobrzeska 16	ta ulica	74,1	-	wtórny	6950	+18,4%	+6,9%	8799	0,6
2024-06-18	Kołobrzeska 16	ta ulica	47,5	2. piętro	wtórny	6526	+18,4%	-0,3%	7705	0,6
2024-05-08	Kołobrzeska 14	ta ulica	47,5	4. piętro	wtórny	7579	+17,2%	-1,3%	8766	0,59
2024-03-20	Kołobrzeska 21	ta ulica	30,8	-	wtórny	7760	+18%	+0,3%	9178	0,56
2023-10-30	Kołobrzeska 14	ta ulica	59,6	1. piętro	wtórny	8372	+19,9%	-	10 043	0,5
2023-10-26	Kołobrzeska 17	ta ulica	53,15	-	wtórny	7526	+19,9%	+6,3%	9593	0,5
2023-09-18	Kołobrzeska 16	ta ulica	47,5	2. piętro	wtórny	5789	+22,2%	-0,3%	7056	0,49
2023-09-15	Kołobrzeska 21	ta ulica	42,2	-	wtórny	8673	+22,2%	+6%	11 233	0,49
2023-08-18	Kołobrzeska 13	ta ulica	65,17	-	wtórny	7212	+24,9%	+8%	9730	0,48
2023-06-09	Kołobrzeska 19	ta ulica	30,8	-	wtórny	8377	+28,3%	+0,3%	10 772	0,46
2023-05-15	Kołobrzeska 21	ta ulica	42,2	-	wtórny	5687	+31,3%	+6%	7913	0,45
2022-12-22	Kołobrzeska 21	ta ulica	47,5	-	wtórny	6316	+24,8%	+6%	8354	0,4
2022-12-08	Kołobrzeska 21	ta ulica	42,2	-	wtórny	6197	+24,8%	+6%	8196	0,4
2022-07-25	Kołobrzeska 21	ta ulica	55,4	-	wtórny	6588	+30%	+6,3%	9105	0,35
2022-03-30	Kołobrzeska 21	ta ulica	30,8	-	wtórny	5682	+39,9%	+0,3%	7972	0,32
2022-01-10	Kołobrzeska 20	ta ulica	49,3	4. piętro	wtórny	6957	+46,9%	-1,3%	10 087	0,31
2021-12-27	Kołobrzeska 20	ta ulica	71,1	3. piętro	wtórny	4501	+47,1%	-0,4%	6594	0,3
2021-11-04	Kołobrzeska 21	ta ulica	30,8	-	wtórny	6331	+42,6%	+0,3%	9048	0,29
2021-08-17	Kołobrzeska 21	ta ulica	43	-	wtórny	7419	+45,4%	+6%	11 431	0,27
2021-07-29	Kołobrzeska 14	ta ulica	59,6	parter	wtórny	5369	+48,6%	+4,6%	8348	0,27
2021-05-14	Kołobrzeska 21	ta ulica	30,8	-	wtórny	5438	+45,6%	+0,3%	7938	0,26
2021-04-21	Kołobrzeska 21	ta ulica	43	-	wtórny	5000	+46,8%	+6%	7779	0,25

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 831. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Bartosza Głowackiego Bartodzieje	87 m	7830	40	319
Gdyńska Bartodzieje	174 m	8513	3	3
Morska Bartodzieje	222 m	8589	15	77
Połczyńska Bartodzieje	332 m	8821	23	138
Kijowska Bartodzieje	343 m	8882	12	184
Koszalińska Bartodzieje	343 m	7709	10	119
Mazurska Bartodzieje	379 m	7868	15	40
Sygnałowa Bartodzieje	416 m	6934	10	64
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	477 m	7862	67	774

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Kołobrzeska w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8149 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7405 do 9451 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (95) i w okolicy do 800 m (736), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kołobrzeska?

Dobra cena dla kupującego to do 7405 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7405 do 9451 zł/m². Powyżej 10 723 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kołobrzeska?

Realna cena sprzedaży to około 8149 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8149 a 9451 zł/m², a poniżej 7405 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Kołobrzeska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (95) i w okolicy do 800 m (736). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 106.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.