Wycena mieszkania: Kombatantów, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7921 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7044 ‑ 9065 zł/m²

9 na 10: 6226 ‑ 10 255

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (35) i w okolicy do 800 m (430); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Kombatantów, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6226 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6226‑7044 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7044‑9065 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9065‑10 255 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 255 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7044 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9065 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7921 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7921‑9065 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 255 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7044 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7921 zł/m². Nie schodź poniżej 7044 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
do 30 m²	9267 (11)	9689 (41)	9954 (999)
30-40 m²	8187 (85)	8623 (169)	9393 (2656)
40-50 m²	7798 (199)	8246 (261)	8668 (2727)
50-60 m²	7984 (112)	8352 (188)	8682 (2201)
60-70 m²	7875 (42)	9096 (105)	8482 (1333)
70-80 m²	8951 (16)	8451 (30)	8906 (550)
80-100 m²	-	9033 (16)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
parter	7951 (169)	8918 (68)	8930 (1547)
1-2 piętro	8074 (91)	8749 (212)	9241 (3523)
3-4 piętro	7821 (57)	9045 (189)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	8892 (105)	9743 (980)
piętro nieznane	8065 (148)	7891 (236)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (465 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-09-04	Kombatantów 12	ta ulica	30,8	parter	wtórny	10 065	+9,6%	-1,3%	10 885	1
2025-09-03	Kombatantów 8	ta ulica	52,97	-	wtórny	8684	+9,6%	+6,3%	10 113	1
2024-12-12	Kombatantów 4	ta ulica	42,42	parter	wtórny	7049	+12,7%	+4,3%	8287	0,81
2024-08-01	Kombatantów 8	ta ulica	52,97	4. piętro	wtórny	6136	+14,5%	-1%	6955	0,74
2026-05-07	Wojska Polskiego 30	okolica 167 m	42,42	3. piętro	wtórny	7190	+3,2%	-1,3%	7323	0,72
2025-08-06	Wojska Polskiego 24	okolica 101 m	42,42	4. piętro	wtórny	5705	+9,5%	-1,3%	6166	0,69
2025-07-18	Wojska Polskiego 24	okolica 101 m	42,42	4. piętro	wtórny	5893	+9,1%	-1,3%	6350	0,67
2026-05-27	Wojska Polskiego 32	okolica 204 m	42,42	2. piętro	wtórny	7992	+3,2%	-0,3%	8221	0,66
2025-12-12	Wojska Polskiego 31	okolica 173 m	46,77	parter	wtórny	7056	-1,2%	+4,3%	7270	0,63
2023-12-11	Kombatantów 12	ta ulica	42,42	-	wtórny	5776	+18,8%	+6%	7267	0,62
2025-10-16	Wojska Polskiego 31	okolica 173 m	32,97	1. piętro	wtórny	8250	+3,9%	-5,7%	8085	0,6
2026-05-25	Ignacego Łukasiewicza 12	okolica 240 m	68	-	wtórny	5588	+3,2%	+8%	6227	0,6
2026-01-22	Wojska Polskiego 32	okolica 204 m	42,42	2. piętro	wtórny	6341	+0,8%	-0,3%	6376	0,6
2026-02-02	Bydgoskiego Batalionu Obrony Narodowej 1	okolica 219 m	51,8	-	wtórny	6853	+0,2%	+6,3%	7296	0,59
2026-01-09	Bydgoskiego Batalionu Obrony Narodowej 1	okolica 219 m	52,67	-	wtórny	9113	+0,8%	+6,3%	9766	0,58
2023-09-11	Kombatantów 4	ta ulica	52,97	-	wtórny	5664	+22,2%	+6,3%	7357	0,57
2023-09-04	Kombatantów 14	ta ulica	67,4	-	wtórny	7418	+22,2%	+8%	9794	0,57
2025-10-14	Bydgoskiego Batalionu Obrony Narodowej 3	okolica 199 m	48,52	-	wtórny	6595	+3,9%	+6%	7259	0,57
2026-03-11	Wojska Polskiego 34	okolica 248 m	48,23	parter	wtórny	9330	+0,4%	+4,3%	9770	0,56
2026-01-30	Wojska Polskiego 35	okolica 250 m	50,11	2. piętro	wtórny	6087	+0,8%	-	6138	0,53
2025-06-10	Bydgoskiego Batalionu Obrony Narodowej 5	okolica 186 m	52,97	parter	wtórny	8231	+9,1%	+4,6%	9394	0,53
2025-09-12	Bydgoskiego Batalionu Obrony Narodowej 1	okolica 219 m	42,21	-	wtórny	8410	+9,6%	+6%	9765	0,53
2024-07-02	Wojska Polskiego 26	okolica 91 m	42,42	-	wtórny	6318	+17,2%	+6%	7847	0,52
2026-07-16	Wojska Polskiego 37	okolica 317 m	48,54	1. piętro	wtórny	6386	+3,4%	-0,3%	6581	0,52
2025-06-25	Wojska Polskiego 33	okolica 198 m	49,36	1. piętro	wtórny	9421	+9,1%	-0,3%	10 247	0,52
2025-06-12	Bydgoskiego Batalionu Obrony Narodowej 3	okolica 199 m	63,07	3. piętro	wtórny	7056	+9,1%	+0,6%	7746	0,52
2025-08-22	Bydgoskiego Batalionu Obrony Narodowej 1	okolica 219 m	52,6	4. piętro	wtórny	5038	+9,5%	-1%	5462	0,51
2025-08-01	Betoniarzy 4	okolica 223 m	47,46	-	wtórny	5900	+9,5%	+6%	6844	0,51
2023-02-14	Kombatantów 8	ta ulica	52,97	-	wtórny	5475	+31,8%	+6,3%	7667	0,49
2025-04-02	Wojska Polskiego 32	okolica 204 m	42,42	2. piętro	wtórny	6931	+12,3%	-0,3%	7759	0,49
2025-06-10	Betoniarzy 4	okolica 223 m	38,23	parter	wtórny	9521	+9,1%	-1,3%	10 251	0,49
2025-11-03	Wojska Polskiego 22	okolica 270 m	63,56	-	wtórny	7867	+0,6%	+8%	8550	0,49
2025-06-23	Monterów 1	okolica 225 m	51,29	-	wtórny	6083	+9,1%	+6,3%	7053	0,48
2025-03-25	Bydgoskiego Batalionu Obrony Narodowej 3	okolica 199 m	63,71	-	wtórny	6906	+13,7%	+8%	8483	0,48
2025-03-06	Bydgoskiego Batalionu Obrony Narodowej 3	okolica 199 m	47,85	-	wtórny	7315	+13,7%	+6%	8814	0,48
2024-11-22	Wojska Polskiego 30	okolica 167 m	52,97	-	wtórny	3776	+14%	+6,3%	4574	0,48
2025-04-28	Monterów 1	okolica 225 m	52,01	2. piętro	wtórny	3845	+12,3%	-	4318	0,46
2025-03-28	Aleje Prezydenta Lecha Kaczyńskiego 37A	okolica 235 m	49,03	4. piętro	wtórny	6241	+13,7%	-1,3%	7007	0,44
2025-03-11	Aleje Prezydenta Lecha Kaczyńskiego 37	okolica 235 m	48,69	2. piętro	wtórny	5956	+13,7%	-0,3%	6753	0,44
2025-01-02	Betoniarzy 4	okolica 223 m	38,23	parter	wtórny	6147	+13,2%	-1,3%	6869	0,43

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 465. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wojska Polskiego Kapuściska	91 m	8945	65	229
Bydgoskiego Batalionu Obrony Narodowej Kapuściska	129 m	7854	13	40
Betoniarzy Kapuściska	223 m	7860	7	30
Monterów Kapuściska	225 m	7269	4	11
Aleje Prezydenta Lecha Kaczyńskiego Kapuściska	235 m	7214	20	52
Ignacego Łukasiewicza Kapuściska	240 m	7495	16	59
Kapuściska Kapuściska	259 m	7596	35	124
Generalska Kapuściska	299 m	7286	6	30
Dekarzy Kapuściska	303 m	7530	4	20

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Kombatantów w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7921 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7044 do 9065 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (35) i w okolicy do 800 m (430), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kombatantów?

Dobra cena dla kupującego to do 7044 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7044 do 9065 zł/m². Powyżej 10 255 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kombatantów?

Realna cena sprzedaży to około 7921 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7921 a 9065 zł/m², a poniżej 7044 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Kombatantów wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (35) i w okolicy do 800 m (430). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 194.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.