Wycena mieszkania: Ks. Jerzego Popiełuszki, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9060 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8077 ‑ 10 739 zł/m²

9 na 10: 7052 ‑ 12 640

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (15) i w okolicy do 800 m (1103); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.06. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Ks. Jerzego Popiełuszki, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7052 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7052‑8077 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8077‑10 739 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 739‑12 640 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 640 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8077 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 739 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9060 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9060‑10 739 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 640 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8077 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9060 zł/m². Nie schodź poniżej 8077 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
do 30 m²	10 367 (14)	-	9954 (999)
30-40 m²	10 497 (148)	10 298 (106)	9393 (2656)
40-50 m²	9540 (301)	8314 (188)	8668 (2727)
50-60 m²	9861 (301)	8305 (226)	8682 (2201)
60-70 m²	9935 (196)	8507 (62)	8482 (1333)
70-80 m²	10 384 (92)	10 085 (18)	8906 (550)
80-100 m²	10 934 (59)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	10 559 (7)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
parter	9541 (246)	9924 (64)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 349 (306)	9396 (129)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 247 (321)	8294 (124)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 132 (62)	9194 (38)	9743 (980)
piętro nieznane	9269 (183)	8205 (256)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1118 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-06-02	Ks. Jerzego Popiełuszki 5	ta ulica	57,88	parter	wtórny	10 366	+9,1%	+4,6%	11 830	1
2025-12-10	Białogardzka 15	okolica 46 m	60,5	-	wtórny	8182	-1,2%	+8%	8730	0,93
2024-10-03	Ks. Jerzego Popiełuszki 7	ta ulica	64	parter	wtórny	8594	+12,4%	+6,3%	10 266	0,83
2025-09-22	Białogardzka 17	okolica 68 m	60,64	3. piętro	wtórny	7108	+9,6%	+0,6%	7837	0,82
2026-06-02	Szpitalna 21A	okolica 171 m	45	3. piętro	wtórny	11 089	+7,8%	+6,7%	12 763	0,78
2026-05-26	Białogardzka 6	okolica 166 m	66,31	2. piętro	wtórny	9033	+3,2%	+1,6%	9472	0,77
2026-05-14	Szpitalna 21A	okolica 171 m	33,4	1. piętro	wtórny	12 874	+3,2%	+2%	13 551	0,77
2026-04-02	Białogardzka 6	okolica 166 m	66,31	2. piętro	wtórny	8204	+1,2%	+1,6%	8438	0,76
2026-04-21	Szpitalna 21A	okolica 171 m	60,5	4. piętro	wtórny	9744	+1,2%	+8,8%	10 729	0,75
2025-02-04	Białogardzka 15	okolica 46 m	60,64	2. piętro	wtórny	5937	+12,4%	+1,6%	6780	0,74
2025-10-22	Białogardzka 23	okolica 125 m	49	-	wtórny	9184	+3,9%	+6%	10 108	0,73
2025-12-16	Białogardzka 6	okolica 166 m	46,92	2. piętro	wtórny	7140	-1,2%	-0,3%	7033	0,69
2025-01-10	Białogardzka 17	okolica 68 m	60,64	3. piętro	wtórny	6596	+13,2%	+0,6%	7516	0,68
2026-05-21	Białogardzka 8	okolica 221 m	42,2	4. piętro	wtórny	9242	+3,2%	-1,3%	9413	0,67
2026-03-16	Białogardzka 4	okolica 215 m	52,75	4. piętro	wtórny	6995	+0,4%	-1%	6954	0,65
2025-10-15	Szpitalna 21A	okolica 171 m	92,7	5. piętro	wtórny	11 365	+3,9%	+8,6%	12 821	0,65
2025-09-04	Szpitalna 21	okolica 171 m	44,5	parter	wtórny	12 360	+9,6%	+12,8%	15 274	0,64
2025-08-20	Białogardzka 6	okolica 166 m	52,75	parter	wtórny	3791	+9,5%	+4,6%	4342	0,63
2025-08-08	Szpitalna 21A	okolica 171 m	92,7	5. piętro	wtórny	10 787	+9,5%	+8,6%	12 827	0,62
2024-06-13	Białogardzka 15	okolica 46 m	48,53	-	wtórny	7006	+18,4%	+6%	8790	0,61
2025-06-23	Białogardzka 6	okolica 166 m	47,26	3. piętro	wtórny	6559	+9,1%	-1,3%	7065	0,6
2026-04-09	Białogardzka 24	okolica 266 m	56,53	-	wtórny	7960	+1,2%	+6,3%	8562	0,59
2025-05-30	Szpitalna 21	okolica 171 m	42	4. piętro	wtórny	9048	+11,3%	+6,7%	10 746	0,58
2025-05-23	Szpitalna 21	okolica 171 m	50,1	parter	wtórny	11 178	+11,3%	+13,1%	14 068	0,58
2025-04-09	Białogardzka 6	okolica 166 m	58,15	4. piętro	wtórny	6621	+12,3%	-1%	7361	0,57
2024-11-15	Białogardzka 23	okolica 125 m	44,64	-	wtórny	6944	+14%	+6%	8388	0,57
2025-02-27	Szpitalna 21A	okolica 171 m	86,8	5. piętro	wtórny	9447	+12,4%	+8,6%	11 529	0,54
2025-07-15	Białogardzka 14	okolica 221 m	41,64	1. piętro	wtórny	6484	+9,1%	-0,3%	7056	0,54
2025-11-27	Białogardzka 2A	okolica 261 m	62	parter	wtórny	11 371	+0,6%	+6,3%	12 164	0,53
2025-01-09	Szpitalna 21A	okolica 171 m	71,8	2. piętro	wtórny	8733	+13,2%	+8,8%	10 757	0,53
2025-08-25	Augustowska 5	okolica 238 m	47,73	-	wtórny	7899	+9,5%	+6%	9163	0,52
2025-06-06	Białogardzka 14	okolica 221 m	52,26	-	wtórny	7845	+9,1%	+6,3%	9096	0,52
2025-12-17	Białogardzka 16	okolica 277 m	42	-	wtórny	6905	-1,2%	+6%	7228	0,52
2025-04-10	Białogardzka 4	okolica 215 m	52,97	-	wtórny	7363	+12,3%	+6,3%	8786	0,51
2025-09-17	Białogardzka 2A	okolica 261 m	47,63	2. piętro	wtórny	11 862	+9,6%	-0,3%	12 961	0,51
2024-07-01	Białogardzka 6	okolica 166 m	60	-	wtórny	6667	+17,2%	+8%	8440	0,47
2025-05-09	Białogardzka 2A	okolica 261 m	61,61	parter	wtórny	10 307	+11,3%	+6,3%	12 192	0,46
2025-04-09	Białogardzka 2A	okolica 261 m	79,68	2. piętro	wtórny	10 768	+12,3%	+0,6%	12 164	0,45
2025-04-01	Białogardzka 2A	okolica 261 m	66,94	2. piętro	wtórny	10 367	+12,3%	+1,6%	11 831	0,45
2024-06-03	Szpitalna 21A	okolica 171 m	65,9	parter	wtórny	9863	+18,4%	+14,9%	13 425	0,45

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1118. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Białogardzka Wyżyny	46 m	8006	36	216
Szpitalna Kapuściska	171 m	9978	20	198
Glinki Wyżyny	293 m	10 255	96	754
Łomżyńska Wyżyny	309 m	7878	11	62
Xawerego Dunikowskiego Wyżyny	403 m	8041	37	170
Rysia Wyżyny	433 m	8344	5	29

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Ks. Jerzego Popiełuszki w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9060 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8077 do 10 739 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (15) i w okolicy do 800 m (1103), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Ks. Jerzego Popiełuszki?

Dobra cena dla kupującego to do 8077 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8077 do 10 739 zł/m². Powyżej 12 640 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Ks. Jerzego Popiełuszki?

Realna cena sprzedaży to około 9060 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9060 a 10 739 zł/m², a poniżej 8077 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Ks. Jerzego Popiełuszki wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (15) i w okolicy do 800 m (1103). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 316.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.