Wycena mieszkania: Kujawska, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8431 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7228 ‑ 9596 zł/m²

9 na 10: 5797 ‑ 10 731

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (1323); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Kujawska, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5797 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5797‑7228 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7228‑9596 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9596‑10 731 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 731 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7228 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9596 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8431 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8431‑9596 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 731 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7228 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8431 zł/m². Nie schodź poniżej 7228 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9487 (176)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9132 (249)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	8758 (294)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	8694 (306)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	9010 (219)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	9427 (43)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	7543 (27)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	7769 (20)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	9145 (628)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9567 (188)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	8722 (141)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8200 (81)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	8635 (296)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1334 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-20	Ludwika Solskiego 2	okolica 23 m	78,8	4. piętro	wtórny	6980	+0,2%	-0,4%	6965	1
2026-07-01	Antoniego Chołoniewskiego 3B	okolica 80 m	66,66	2. piętro	wtórny	9301	+3,4%	+1,6%	9769	0,97
2026-05-19	Antoniego Chołoniewskiego 13	okolica 76 m	26,2	parter	wtórny	12 405	+3,2%	-5,6%	12 084	0,94
2026-06-18	Antoniego Chołoniewskiego 7	okolica 106 m	25,37	1. piętro	wtórny	9066	+7,8%	-9,7%	8823	0,89
2026-03-27	Antoniego Chołoniewskiego 3B	okolica 80 m	32,69	3. piętro	wtórny	9636	+0,4%	-6,6%	9037	0,89
2025-06-16	Ludwika Solskiego 2	okolica 23 m	98,9	4. piętro	wtórny	7048	+9,1%	+5,1%	8082	0,83
2025-11-18	Antoniego Chołoniewskiego 15	okolica 73 m	84,63	parter	wtórny	4703	+0,6%	+11%	5255	0,82
2025-11-18	Antoniego Chołoniewskiego 15	okolica 73 m	76,95	1. piętro	wtórny	4704	+0,6%	+0,6%	4763	0,82
2025-10-15	Antoniego Chołoniewskiego 3B	okolica 80 m	41,73	5. piętro	wtórny	8867	+3,9%	-5,7%	8688	0,79
2026-03-23	Karpacka 4	okolica 129 m	45	-	wtórny	8778	+0,4%	+3,7%	9139	0,78
2025-12-22	Sieroca 22	okolica 119 m	53	-	wtórny	5377	-1,2%	+6,3%	5646	0,75
2026-04-24	Romualda Traugutta 11	okolica 167 m	62,7	-	wtórny	6619	+1,2%	+8%	7235	0,73
2025-06-12	Antoniego Chołoniewskiego 13	okolica 76 m	64,3	3. piętro	wtórny	8367	+9,1%	+0,6%	9185	0,73
2026-05-18	Ludwika Solskiego 1	okolica 179 m	66,54	1. piętro	wtórny	10 054	+3,2%	+1,6%	10 543	0,72
2025-09-23	Antoniego Chołoniewskiego 5	okolica 108 m	30,7	2. piętro	wtórny	4788	+9,6%	-5,7%	4950	0,72
2025-09-23	Antoniego Chołoniewskiego 5	okolica 108 m	38,05	2. piętro	wtórny	4126	+9,6%	-5,7%	4266	0,72
2025-09-23	Antoniego Chołoniewskiego 5	okolica 108 m	36,42	1. piętro	wtórny	4311	+9,6%	-5,7%	4457	0,72
2025-09-23	Antoniego Chołoniewskiego 5	okolica 108 m	29,73	parter	wtórny	4272	+9,6%	-5,6%	4420	0,72
2025-09-09	Antoniego Chołoniewskiego 5	okolica 108 m	50,59	2. piętro	wtórny	4092	+9,6%	-	4484	0,72
2025-09-03	Antoniego Chołoniewskiego 5	okolica 108 m	30,94	1. piętro	wtórny	9082	+9,6%	-5,7%	9390	0,72
2024-05-06	Kujawska 48	ta ulica	68,6	4. piętro	wtórny	7580	+17,2%	+0,6%	8936	0,72
2026-03-16	Sieroca 21	okolica 169 m	88,1	-	wtórny	5675	+0,4%	+12,8%	6429	0,71
2025-05-06	Antoniego Chołoniewskiego 3b	okolica 80 m	41,9	parter	wtórny	8950	+11,3%	+4,3%	10 386	0,7
2024-04-10	Kujawska 48	ta ulica	87,33	2. piętro	wtórny	6069	+15,5%	+6,2%	7438	0,7
2025-10-01	Karpacka 4	okolica 129 m	52	1. piętro	wtórny	5865	+3,9%	-2,1%	5963	0,7
2025-03-17	Antoniego Chołoniewskiego 3B	okolica 80 m	48,78	3. piętro	wtórny	7913	+13,7%	-1,3%	8884	0,67
2025-06-18	Antoniego Chołoniewskiego 5	okolica 108 m	47,93	1. piętro	wtórny	4840	+9,1%	-0,3%	5265	0,67
2025-08-06	Karpacka 4	okolica 129 m	36,2	parter	wtórny	5249	+9,5%	-3,4%	5550	0,67
2026-05-18	Romualda Traugutta 24	okolica 223 m	56,65	-	wtórny	7944	+3,2%	+6,3%	8710	0,65
2025-04-14	Antoniego Chołoniewskiego 7	okolica 106 m	25,15	parter	wtórny	7952	+12,3%	-5,6%	8430	0,65
2024-07-25	Ludwika Solskiego 2	okolica 23 m	57,5	4. piętro	wtórny	7791	+17,2%	-1%	9043	0,64
2025-03-07	Antoniego Chołoniewskiego 7	okolica 106 m	26,05	2. piętro	wtórny	9213	+13,7%	-9,7%	9456	0,63
2025-11-14	Antoniego Chołoniewskiego 4a	okolica 187 m	54	-	wtórny	6741	+0,6%	+6,3%	7209	0,62
2024-11-13	Antoniego Chołoniewskiego 3A	okolica 80 m	50,59	4. piętro	wtórny	8500	+14%	-1%	9594	0,61
2026-05-07	Zbigniewa Herberta 4	okolica 250 m	36,82	4. piętro	wtórny	4617	+3,2%	-6,6%	4450	0,61
2024-10-30	Antoniego Chołoniewskiego 3B	okolica 80 m	66,41	3. piętro	wtórny	9110	+12,4%	+0,6%	10 301	0,6
2026-01-28	Ludwika Solskiego 8	okolica 219 m	41,8	8. piętro	wtórny	7416	+0,8%	-5,7%	7054	0,6
2023-09-08	Kujawska 48	ta ulica	62,5	3. piętro	wtórny	6240	+22,2%	+0,6%	7675	0,6
2024-09-17	Antoniego Chołoniewskiego 3 B	okolica 75 m	45,89	-	wtórny	7082	+12,7%	+6%	8454	0,59
2026-04-13	Zbigniewa Herberta 3	okolica 255 m	36,9	-	wtórny	7046	+1,2%	+0,3%	7149	0,59

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1334. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Ludwika Solskiego Szwederowo	23 m	8228	26	229
Antoniego Chołoniewskiego Szwederowo	73 m	8795	53	291
Sieroca Szwederowo	85 m	7515	14	73
Karpacka Wzgórze Wolności	129 m	8908	42	338
Romualda Traugutta Szwederowo	167 m	7393	12	41
Lwowska Szwederowo	232 m	8136	4	17
Zbigniewa Herberta Szwederowo	250 m	7923	19	71
Tucholska Wzgórze Wolności	285 m	7645	28	72
Marii Konopnickiej Szwederowo	336 m	7862	43	247

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Kujawska w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8431 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7228 do 9596 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (1323), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kujawska?

Dobra cena dla kupującego to do 7228 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7228 do 9596 zł/m². Powyżej 10 731 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kujawska?

Realna cena sprzedaży to około 8431 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8431 a 9596 zł/m², a poniżej 7228 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Kujawska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (1323). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 425.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.