Wycena mieszkania: Leona Wyczółkowskiego, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8986 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7742 ‑ 10 913 zł/m²

9 na 10: 5476 ‑ 12 372

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (1019); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.05. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Leona Wyczółkowskiego, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5476 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5476‑7742 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7742‑10 913 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 913‑12 372 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 372 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7742 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 913 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8986 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8986‑10 913 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 372 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7742 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8986 zł/m². Nie schodź poniżej 7742 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bielawy	Bydgoszcz
do 30 m²	11 036 (57)	10 202 (37)	9954 (999)
30-40 m²	10 094 (291)	9350 (66)	9393 (2656)
40-50 m²	9777 (204)	8613 (103)	8668 (2727)
50-60 m²	10 750 (170)	8712 (70)	8682 (2201)
60-70 m²	11 312 (125)	8600 (26)	8482 (1333)
70-80 m²	10 187 (78)	8586 (16)	8906 (550)
80-100 m²	10 084 (65)	8606 (21)	8167 (333)
ponad 100 m²	10 944 (49)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bielawy	Bydgoszcz
parter	10 314 (421)	8940 (42)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 759 (211)	9036 (106)	9241 (3523)
3-4 piętro	11 154 (162)	9350 (62)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 190 (60)	-	9743 (980)
piętro nieznane	9448 (185)	8318 (129)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1039 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-25	Leona Wyczółkowskiego 10	ta ulica	65,74	1. piętro	wtórny	4974	+7,8%	+1,6%	5451	1
2026-09-28	Leona Wyczółkowskiego 3-5	ta ulica	26,13	2. piętro	pierwotny	6571	-	-24,2%	4979	0,84
2025-10-03	Leona Wyczółkowskiego 10	ta ulica	64,48	1. piętro	wtórny	4994	+3,9%	+1,6%	5272	0,83
2025-03-31	Leona Wyczółkowskiego 3-5	ta ulica	49,96	1. piętro	wtórny	2602	+13,7%	-0,3%	2950	0,71
2026-03-16	Marii Curie Skłodowskiej 2b	okolica 95 m	66,33	1. piętro	wtórny	8171	+0,4%	+0,1%	8213	0,67
2024-06-20	Leona Wyczółkowskiego 17-19	ta ulica	82,2	2. piętro	wtórny	6691	+18,4%	+6,2%	8411	0,57
2026-05-26	Marii Curie Skłodowskiej 6	okolica 205 m	42,87	1. piętro	wtórny	8864	+3,2%	-1,8%	8982	0,53
2025-10-24	Fryderyka Chopina 8	okolica 162 m	29,04	1. piętro	wtórny	9298	+3,9%	-9,7%	8717	0,5
2026-01-16	Fryderyka Chopina 3	okolica 203 m	92,75	4. piętro	wtórny	13 477	+0,8%	+5,1%	14 284	0,49
2026-07-10	Fryderyka Chopina 17	okolica 172 m	40,57	1. piętro	pierwotny	13 450	+3,4%	-16,3%	11 637	0,48
2025-12-04	Fryderyka Chopina 3	okolica 203 m	123,93	4. piętro	wtórny	9199	-1,2%	+13,7%	10 331	0,48
2025-12-16	Jagiellońska 75	okolica 205 m	66,75	parter	wtórny	5693	-1,2%	+4,7%	5890	0,47
2025-12-16	Jagiellońska 75	okolica 205 m	40	1. piętro	wtórny	3500	-1,2%	-1,8%	3396	0,47
2025-12-16	Jagiellońska 75	okolica 205 m	18,55	1. piętro	wtórny	4313	-1,2%	-11,1%	3788	0,47
2026-03-13	Jagiellońska 68	okolica 243 m	30,9	-	wtórny	7120	+0,4%	-1,2%	7060	0,46
2025-10-17	C.Skłodowskiej 6	okolica 198 m	41,88	parter	wtórny	7521	+3,9%	+2,7%	8027	0,46
2025-06-16	Fryderyka Chopina 8	okolica 162 m	26,45	2. piętro	wtórny	10 964	+9,1%	-9,7%	10 796	0,46
2026-03-27	Marii Curie Skłodowskiej 8	okolica 247 m	32,87	2. piętro	wtórny	8366	+0,4%	-7,1%	7806	0,46
2026-03-09	Jagiellońska 64	okolica 251 m	26,44	parter	wtórny	8964	+0,4%	-7%	8370	0,45
2025-05-30	Fryderyka Chopina 11A	okolica 172 m	31,32	1. piętro	wtórny	12 771	+11,3%	-5,7%	13 407	0,44
2025-05-16	Fryderyka Chopina 11A	okolica 172 m	25,72	3. piętro	wtórny	12 442	+11,3%	-10,6%	12 372	0,44
2026-02-19	Fryderyka Chopina 17	okolica 172 m	73,41	parter	pierwotny	8755	+0,2%	-11,6%	7750	0,43
2025-04-30	Fryderyka Chopina 17	okolica 172 m	53,68	parter	wtórny	9650	+12,3%	+4,6%	11 334	0,43
2026-05-25	Jagiellońska 74	okolica 304 m	52,55	1. piętro	wtórny	12 179	+3,2%	-1,5%	12 379	0,42
2025-12-11	Fryderyka Chopina 11A	okolica 172 m	86,69	4. piętro	pierwotny	6058	-1,2%	-11,7%	5282	0,41
2025-01-31	Fryderyka Chopina 8	okolica 162 m	25,01	parter	wtórny	10 796	+13,2%	-5,6%	11 541	0,41
2025-11-24	Fryderyka Chopina 11A	okolica 172 m	31,32	2. piętro	pierwotny	10 000	+0,6%	-20,8%	7971	0,4
2025-11-19	Fryderyka Chopina 11A	okolica 172 m	37,15	1. piętro	pierwotny	13 000	+0,6%	-20,8%	10 363	0,4
2025-11-04	Fryderyka Chopina 11A	okolica 172 m	31,32	3. piętro	pierwotny	13 450	+0,6%	-21,6%	10 615	0,4
2024-03-15	Marii Curie Skłodowskiej 2b	okolica 95 m	48,64	-	wtórny	10 896	+18%	+4,4%	13 416	0,38
2025-09-22	Jagiellońska 70A	okolica 286 m	52,12	4. piętro	wtórny	7387	+9,6%	-2,5%	7895	0,36
2025-08-26	Mieczysława Karłowicza 22	okolica 281 m	91,6	-	wtórny	7860	+9,5%	+12,8%	9709	0,36
2025-09-24	Jagiellońska 70	okolica 292 m	53,23	2. piętro	wtórny	6012	+9,6%	-1,5%	6490	0,36
2025-08-12	Jagiellońska 70a	okolica 286 m	66,48	2. piętro	wtórny	7972	+9,5%	+0,1%	8738	0,35
2025-04-25	Jagiellońska 64	okolica 251 m	66,37	1. piętro	wtórny	6027	+12,3%	+0,1%	6775	0,35
2026-05-22	Marii Curie Skłodowskiej 1	okolica 376 m	35,35	1. piętro	wtórny	8487	+3,2%	-7,1%	8138	0,35
2024-04-25	Fryderyka Chopina 8	okolica 162 m	26,13	1. piętro	wtórny	10 907	+15,5%	-9,7%	11 365	0,33
2024-07-26	Fryderyka Chopina 3	okolica 203 m	37,97	parter	wtórny	13 037	+17,2%	-1,3%	15 081	0,32
2025-03-12	Jagiellońska 74	okolica 304 m	37,13	parter	wtórny	7137	+13,7%	-2,8%	7890	0,3
2025-02-10	Jagiellońska 74	okolica 304 m	52,55	1. piętro	wtórny	7612	+12,4%	-1,5%	8426	0,29

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1039. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	95 m	7862	67	774
Fryderyka Chopina Bielawy	162 m	11 962	55	109
C.Skłodowskiej Bartodzieje	198 m	8099	110	134
Jagiellońska Bartodzieje	205 m	8729	61	669
Karola Kurpińskiego Bielawy	213 m	10 649	5	23
Dr Antoniego Jurasza Bielawy	411 m	7925	13	50

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Leona Wyczółkowskiego w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8986 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7742 do 10 913 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (1019), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Leona Wyczółkowskiego?

Dobra cena dla kupującego to do 7742 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7742 do 10 913 zł/m². Powyżej 12 372 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Leona Wyczółkowskiego?

Realna cena sprzedaży to około 8986 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8986 a 10 913 zł/m², a poniżej 7742 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Leona Wyczółkowskiego wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (1019). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 272.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.