Wycena mieszkania: Maksymiliana Piotrowskiego, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8925 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7391 ‑ 10 346 zł/m²

9 na 10: 6319 ‑ 11 735

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (33) i w okolicy do 800 m (523); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Maksymiliana Piotrowskiego, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6319 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6319‑7391 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7391‑10 346 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 346‑11 735 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 735 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7391 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 346 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8925 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8925‑10 346 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 735 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7391 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8925 zł/m². Nie schodź poniżej 7391 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	9659 (39)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	9297 (130)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	10 209 (89)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	8656 (93)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	8625 (66)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	9338 (43)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	9433 (52)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	9565 (44)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	8415 (178)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 018 (164)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 142 (112)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 759 (17)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	8577 (85)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (556 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-02	Maksymiliana Piotrowskiego 20B	ta ulica	37,89	4. piętro	wtórny	10 557	+3,4%	-6,6%	10 191	1
2026-01-26	Maksymiliana Piotrowskiego 20B	ta ulica	37,89	4. piętro	wtórny	6730	+0,8%	-6,6%	6339	0,87
2026-03-23	Aleje Ossolińskich 3	okolica 119 m	42	-	wtórny	9524	+0,4%	+6%	10 132	0,62
2024-10-02	Maksymiliana Piotrowskiego 20B	ta ulica	52	-	wtórny	7692	+12,4%	+6,3%	9186	0,62
2025-06-05	Ks. Ryszarda Markwarta 13	okolica 124 m	45,3	-	wtórny	7616	+9,1%	+6%	8804	0,49
2024-08-12	Aleje Ossolińskich 1	okolica 103 m	53	-	wtórny	6792	+14,5%	+6,3%	8264	0,41
2025-03-31	Sielanka 4	okolica 179 m	87,4	1. piętro	wtórny	11 213	+13,7%	+6,2%	13 537	0,4
2024-09-27	Ks. Ryszarda Markwarta 13	okolica 124 m	45	-	wtórny	7111	+12,7%	+6%	8488	0,4
2026-01-16	Fryderyka Chopina 3	okolica 304 m	92,75	4. piętro	wtórny	13 477	+0,8%	-0,3%	13 552	0,37
2024-05-27	Ks. Ryszarda Markwarta 13	okolica 124 m	45	-	wtórny	8333	+17,2%	+6%	10 345	0,37
2025-12-04	Fryderyka Chopina 3	okolica 304 m	123,93	4. piętro	wtórny	9199	-1,2%	+7,8%	9802	0,36
2026-07-10	Fryderyka Chopina 17	okolica 283 m	40,57	1. piętro	pierwotny	13 450	+3,4%	-20,6%	11 040	0,36
2026-01-05	Ks. Ryszarda Markwarta 10	okolica 327 m	73,95	1. piętro	wtórny	9195	+0,8%	+0,6%	9329	0,35
2024-08-02	Sielanka 4	okolica 179 m	120,3	parter	wtórny	10 806	+14,5%	+20,1%	14 858	0,34
2026-08-04	Jagiellońska 36A	okolica 419 m	36,99	2. piętro	wtórny	12 706	-	-11,8%	11 203	0,33
2025-05-30	Fryderyka Chopina 11A	okolica 283 m	31,32	1. piętro	wtórny	12 771	+11,3%	-10,5%	12 720	0,32
2025-05-16	Fryderyka Chopina 11A	okolica 283 m	25,72	3. piętro	wtórny	12 442	+11,3%	-15,2%	11 738	0,32
2025-10-24	Fryderyka Chopina 8	okolica 333 m	29,04	1. piętro	wtórny	9298	+3,9%	-14,4%	8271	0,32
2026-02-19	Fryderyka Chopina 17	okolica 283 m	73,41	parter	pierwotny	8755	+0,2%	-16,2%	7353	0,32
2026-07-23	Jagiellońska 36A	okolica 419 m	42,29	3. piętro	wtórny	10 641	+3,4%	-7,7%	10 146	0,32
2025-04-30	Fryderyka Chopina 17	okolica 283 m	53,68	parter	wtórny	9650	+12,3%	-0,8%	10 754	0,32
2022-04-05	Maksymiliana Piotrowskiego 20B	ta ulica	57,37	2. piętro	wtórny	6188	+36,6%	-	8455	0,31
2025-12-11	Fryderyka Chopina 11A	okolica 283 m	86,69	4. piętro	pierwotny	6058	-1,2%	-16,3%	5012	0,3
2023-10-27	Aleje Ossolińskich 3A	okolica 135 m	41,8	-	wtórny	6531	+19,9%	+6%	8300	0,3
2025-11-24	Fryderyka Chopina 11A	okolica 283 m	31,32	2. piętro	pierwotny	10 000	+0,6%	-24,8%	7563	0,3
2025-11-19	Fryderyka Chopina 11A	okolica 283 m	37,15	1. piętro	pierwotny	13 000	+0,6%	-24,8%	9832	0,3
2025-11-04	Fryderyka Chopina 11A	okolica 283 m	31,32	3. piętro	pierwotny	13 450	+0,6%	-25,6%	10 071	0,3
2025-06-16	Fryderyka Chopina 8	okolica 333 m	26,45	2. piętro	wtórny	10 964	+9,1%	-14,4%	10 243	0,29
2025-05-28	Ks. Ryszarda Markwarta 10	okolica 327 m	39,66	3. piętro	wtórny	10 161	+11,3%	-6,6%	10 562	0,29
2026-05-11	Ks. Ryszarda Markwarta 2A	okolica 451 m	51,19	-	wtórny	6740	+3,2%	+6,3%	7390	0,28
2021-12-08	Maksymiliana Piotrowskiego 15	ta ulica	44,6	3. piętro	wtórny	6390	+47,1%	-1,3%	9278	0,28
2021-12-02	Maksymiliana Piotrowskiego 20A	ta ulica	37,32	2. piętro	wtórny	6833	+47,1%	-5,7%	9481	0,28
2025-03-06	Ks. Ryszarda Markwarta 10	okolica 327 m	39,66	3. piętro	wtórny	6884	+13,7%	-6,6%	7312	0,28
2021-11-30	Maksymiliana Piotrowskiego 20A	ta ulica	37,32	2. piętro	wtórny	5734	+42,6%	-5,7%	7712	0,27
2025-11-18	Jagiellońska 36A	okolica 419 m	89,55	2. piętro	wtórny	7259	+0,6%	-0,8%	7247	0,26
2025-11-14	Jagiellońska 36A	okolica 419 m	35,69	3. piętro	wtórny	9218	+0,6%	-12,7%	8098	0,26
2025-01-31	Fryderyka Chopina 8	okolica 333 m	25,01	parter	wtórny	10 796	+13,2%	-10,4%	10 949	0,26
2026-03-09	Jagiellońska 64	okolica 468 m	26,44	parter	wtórny	8964	+0,4%	-11,8%	7941	0,26
2021-07-27	Maksymiliana Piotrowskiego 20C	ta ulica	55,61	-	wtórny	4316	+48,6%	+6,3%	6817	0,25
2024-07-26	Fryderyka Chopina 3	okolica 304 m	37,97	parter	wtórny	13 037	+17,2%	-6,4%	14 308	0,24

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 556. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Ks. Ryszarda Markwarta Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	59 m	8360	8	49
Aleje Ossolińskich Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	103 m	7834	3	24
Jagiellońska Bartodzieje	248 m	8729	61	669
Fryderyka Chopina Bielawy	283 m	11 962	55	109

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Maksymiliana Piotrowskiego w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8925 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7391 do 10 346 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (33) i w okolicy do 800 m (523), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Maksymiliana Piotrowskiego?

Dobra cena dla kupującego to do 7391 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7391 do 10 346 zł/m². Powyżej 11 735 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Maksymiliana Piotrowskiego?

Realna cena sprzedaży to około 8925 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8925 a 10 346 zł/m², a poniżej 7391 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Maksymiliana Piotrowskiego wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (33) i w okolicy do 800 m (523). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 197.9).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.