Wycena mieszkania: Marszałka Focha, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7588 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5897 ‑ 9987 zł/m²

9 na 10: 5003 ‑ 11 157

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (690); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Marszałka Focha, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5003 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5003‑5897 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5897‑9987 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9987‑11 157 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 157 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5897 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9987 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7588 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7588‑9987 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 157 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5897 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7588 zł/m². Nie schodź poniżej 5897 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8458 (136)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	8179 (146)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	7159 (102)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7745 (82)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	7129 (69)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	5900 (60)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	6048 (67)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	5380 (40)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	7540 (382)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	7487 (117)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	7445 (42)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	6847 (161)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (702 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-23	Marszałka Focha 24	ta ulica	18,95	3. piętro	wtórny	6280	+0,2%	-10,6%	5622	1
2025-09-11	Marszałka Focha 26	ta ulica	24,42	-	wtórny	5324	+9,6%	-4,1%	5595	0,89
2025-05-30	Marszałka Focha 2	ta ulica	55,83	-	wtórny	6090	+11,3%	+6,3%	7202	0,81
2026-04-01	Stary Port 5	okolica 80 m	37,96	3. piętro	wtórny	7271	+1,2%	-6,6%	6873	0,78
2026-03-16	Gdańska 9	okolica 126 m	76	-	wtórny	5592	+0,4%	+6,9%	6003	0,68
2024-06-28	Marszałka Focha 2	ta ulica	65,44	-	wtórny	6877	+18,4%	+8%	8794	0,63
2026-07-20	Dworcowa 13	okolica 226 m	60,76	-	wtórny	10 698	+3,4%	+8%	11 941	0,58
2026-07-23	Dr. Emila Warmińskiego 5	okolica 250 m	31	-	wtórny	4645	+3,4%	+0,3%	4813	0,55
2025-03-03	Gdańska 7	okolica 109 m	38,1	1. piętro	wtórny	5249	+13,7%	-5,7%	5632	0,54
2026-01-15	Dworcowa 7	okolica 203 m	66	-	wtórny	7576	+0,8%	+8%	8250	0,53
2026-06-29	Dworcowa 12	okolica 253 m	83,41	2. piętro	wtórny	6714	+7,8%	+6,2%	7685	0,53
2026-03-30	Dworcowa 13	okolica 226 m	53,36	-	wtórny	9933	+0,4%	+6,3%	10 598	0,53
2024-04-26	Gdańska 1	okolica 24 m	23,25	-	wtórny	6022	+15,5%	-4,1%	6668	0,52
2025-02-13	Gdańska 10	okolica 120 m	71,51	-	wtórny	5524	+12,4%	+6,9%	6636	0,51
2024-08-27	Gdańska 5	okolica 68 m	35	-	wtórny	8057	+14,5%	+0,3%	9248	0,51
2023-08-21	Marszałka Focha 25	ta ulica	63,47	-	wtórny	5908	+24,9%	+8%	7971	0,5
2025-12-10	Dworcowa 13	okolica 226 m	51,19	-	wtórny	10 842	-1,2%	+6,3%	11 383	0,49
2026-01-28	Dr. Emila Warmińskiego 5	okolica 250 m	24	-	wtórny	7292	+0,8%	-4,1%	7052	0,48
2026-01-21	Dworcowa 12	okolica 253 m	52,72	3. piętro	wtórny	9389	+0,8%	-1%	9374	0,47
2026-05-04	Dr. Emila Warmińskiego 17	okolica 301 m	54,02	parter	wtórny	6201	+3,2%	+4,6%	6693	0,46
2025-11-29	Dr. Emila Warmińskiego 1	okolica 251 m	25,01	-	wtórny	11 795	+0,6%	-4,1%	11 385	0,45
2026-02-23	Dworcowa 10	okolica 284 m	79,16	-	wtórny	4775	+0,2%	+6,9%	5114	0,45
2026-02-23	Pomorska 3	okolica 289 m	74,95	parter	wtórny	6404	+0,2%	+5,2%	6752	0,44
2025-09-05	Dr. Emila Warmińskiego 5	okolica 250 m	48,97	2. piętro	wtórny	5105	+9,6%	-0,3%	5578	0,43
2025-09-03	Gdańska 17	okolica 256 m	88,92	-	wtórny	5229	+9,6%	+12,8%	6465	0,43
2026-01-13	Dr. Emila Warmińskiego 17	okolica 301 m	37,19	parter	wtórny	8604	+0,8%	-1,3%	8562	0,42
2024-10-08	Gdańska 13	okolica 163 m	87,24	2. piętro	wtórny	9835	+12,4%	+6,2%	11 733	0,42
2024-10-08	Gdańska 13	okolica 163 m	37,59	1. piętro	wtórny	9976	+12,4%	-5,7%	10 576	0,42
2026-04-27	Pomorska 6	okolica 332 m	37,71	parter	wtórny	11 615	+1,2%	-1,3%	11 600	0,42
2026-03-24	Pomorska 8	okolica 332 m	31,61	2. piętro	wtórny	11 041	+0,4%	-5,7%	10 458	0,41
2025-06-06	Dr. Emila Warmińskiego 12	okolica 249 m	34,5	1. piętro	wtórny	5507	+9,1%	-5,7%	5668	0,41
2025-03-27	Dr. Emila Warmińskiego 6	okolica 231 m	47,8	-	wtórny	7782	+13,7%	+6%	9378	0,4
2026-01-23	Pomorska 4	okolica 332 m	33,04	parter	wtórny	10 775	+0,8%	-1,3%	10 722	0,39
2026-01-23	Pomorska 4	okolica 332 m	33,52	parter	wtórny	10 770	+0,8%	-1,3%	10 717	0,39
2026-01-23	Pomorska 4	okolica 332 m	36,7	parter	wtórny	10 981	+0,8%	-1,3%	10 927	0,39
2026-01-23	Pomorska 4	okolica 332 m	36,74	parter	wtórny	10 071	+0,8%	-1,3%	10 021	0,39
2026-01-20	Pomorska 4	okolica 332 m	25,47	1. piętro	wtórny	12 760	+0,8%	-9,7%	11 613	0,39
2026-01-15	Pomorska 8	okolica 332 m	36,9	1. piętro	wtórny	13 144	+0,8%	-5,7%	12 504	0,39
2025-12-18	Pomorska 6	okolica 332 m	37,78	1. piętro	wtórny	14 690	-1,2%	-5,7%	13 692	0,38
2025-12-16	Pomorska 6	okolica 332 m	38,56	2. piętro	wtórny	12 396	-1,2%	-5,7%	11 554	0,38

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 702. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Gdańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	24 m	7211	115	630
Stary Port Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	80 m	8377	8	16
Dworcowa Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	196 m	7630	55	328
Dr. Emila Warmińskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	210 m	9820	34	138
Pomorska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	289 m	10 658	314	729
Jagiellońska Bartodzieje	289 m	8729	61	669

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Marszałka Focha w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7588 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5897 do 9987 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (690), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Marszałka Focha?

Dobra cena dla kupującego to do 5897 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5897 do 9987 zł/m². Powyżej 11 157 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Marszałka Focha?

Realna cena sprzedaży to około 7588 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7588 a 9987 zł/m², a poniżej 5897 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Marszałka Focha wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (690). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 259.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.