Wycena mieszkania: Na Wzgórzu, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8124 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6965 ‑ 9593 zł/m²

9 na 10: 5170 ‑ 11 384

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (79) i w okolicy do 800 m (833); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Na Wzgórzu, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5170 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5170‑6965 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6965‑9593 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9593‑11 384 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 384 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6965 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9593 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8124 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8124‑9593 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 384 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6965 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8124 zł/m². Nie schodź poniżej 6965 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
do 30 m²	7758 (58)	9374 (26)	9954 (999)
30-40 m²	9552 (213)	8376 (191)	9393 (2656)
40-50 m²	9743 (281)	7666 (144)	8668 (2727)
50-60 m²	9195 (137)	7837 (15)	8682 (2201)
60-70 m²	9765 (106)	10 002 (17)	8482 (1333)
70-80 m²	9569 (64)	-	8906 (550)
80-100 m²	8709 (44)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	9452 (9)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
parter	8094 (218)	8340 (20)	8930 (1547)
1-2 piętro	9626 (291)	8470 (53)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 062 (192)	8652 (37)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 071 (56)	-	9743 (980)
piętro nieznane	7946 (155)	8197 (286)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (912 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-09-17	Na Wzgórzu 13	ta ulica	68	1. piętro	wtórny	5368	+9,6%	+1,6%	5978	1
2024-11-27	Na Wzgórzu 50	ta ulica	36,87	parter	wtórny	4557	+14%	-1,3%	5126	0,79
2024-04-02	Na Wzgórzu 33	ta ulica	81,07	1. piętro	wtórny	8585	+15,5%	+6,2%	10 523	0,68
2024-03-20	Na Wzgórzu 33	ta ulica	89,76	1. piętro	wtórny	8189	+18%	+6,2%	10 255	0,66
2023-12-04	Na Wzgórzu 50	ta ulica	58,9	1. piętro	wtórny	5263	+18,8%	-	6251	0,62
2023-10-11	Na Wzgórzu 36	ta ulica	26,9	-	wtórny	5576	+19,9%	-4,1%	6415	0,59
2023-09-27	Na Wzgórzu 33	ta ulica	72,55	2. piętro	wtórny	7278	+22,2%	+0,6%	8950	0,57
2022-12-30	Na Wzgórzu 45	ta ulica	42,42	1. piętro	wtórny	6011	+24,8%	-0,3%	7482	0,47
2022-12-06	Na Wzgórzu 50	ta ulica	62,6	2. piętro	wtórny	5751	+24,8%	+1,6%	7296	0,47
2022-08-26	Na Wzgórzu 33	ta ulica	42,09	1. piętro	wtórny	7009	+30,8%	-0,3%	9137	0,43
2022-03-29	Na Wzgórzu 50	ta ulica	62,6	2. piętro	wtórny	2396	+39,9%	+1,6%	3408	0,38
2021-09-30	Na Wzgórzu 33	ta ulica	41,74	4. piętro	wtórny	9439	+41,6%	-1,3%	13 194	0,33
2021-08-19	Na Wzgórzu 18	ta ulica	26,34	1. piętro	wtórny	6587	+45,4%	-9,7%	8645	0,32
2021-07-22	Na Wzgórzu 33	ta ulica	80,62	2. piętro	wtórny	7318	+48,6%	+6,2%	11 547	0,31
2021-06-11	Na Wzgórzu 50	ta ulica	36,87	parter	wtórny	3119	+42,3%	-1,3%	4381	0,31
2021-03-03	Na Wzgórzu 36	ta ulica	26,9	-	wtórny	2602	+53,5%	-4,1%	3831	0,29
2021-01-29	Na Wzgórzu 33	ta ulica	72,51	4. piętro	wtórny	7737	+45,6%	-0,4%	11 220	0,27
2020-10-15	Na Wzgórzu 33	ta ulica	41,78	4. piętro	wtórny	8042	+54,3%	-1,3%	12 247	0,26
2020-04-29	Na Wzgórzu 33	ta ulica	69,72	4. piętro	wtórny	8319	+61,3%	+0,6%	13 504	0,22
2019-10-01	Na Wzgórzu 33	ta ulica	32,66	1. piętro	wtórny	7655	+70,9%	-5,7%	12 343	0,19
2019-08-23	Na Wzgórzu 45	ta ulica	30,85	-	wtórny	5057	+71,3%	+0,3%	8687	0,19
2019-08-01	Na Wzgórzu 18	ta ulica	26,34	1. piętro	wtórny	6071	+71,3%	-9,7%	9388	0,19
2019-05-20	Na Wzgórzu 18	ta ulica	27,29	1. piętro	wtórny	6193	+80,7%	-9,7%	10 097	0,17
2019-05-15	Na Wzgórzu 18	ta ulica	50	-	wtórny	5080	+80,7%	+6,3%	9753	0,17
2020-01-23	Na Wzgórzu 33	ta ulica	83,42	4. piętro	pierwotny	4849	+67,6%	-11,7%	7170	0,17
2019-03-06	Na Wzgórzu 9	ta ulica	29,7	parter	wtórny	8754	+81,1%	-5,6%	14 967	0,16
2019-03-06	Na Wzgórzu 9	ta ulica	45,9	parter	wtórny	5664	+81,1%	+4,3%	10 698	0,16
2019-03-06	Na Wzgórzu 9	ta ulica	74,3	suterena	wtórny	3499	+81,1%	+5,2%	6669	0,16
2019-10-24	Na Wzgórzu 33	ta ulica	81,07	1. piętro	pierwotny	5736	+70,9%	-10,9%	8738	0,16
2019-10-15	Na Wzgórzu 33	ta ulica	80,62	2. piętro	pierwotny	5706	+70,9%	-10,9%	8693	0,16
2019-09-11	Na Wzgórzu 33	ta ulica	72,51	4. piętro	pierwotny	5638	+71,2%	-16,4%	8073	0,15
2019-08-07	Na Wzgórzu 33	ta ulica	89,64	2. piętro	pierwotny	6359	+71,3%	-10,9%	9712	0,15
2018-10-12	Na Wzgórzu 18	ta ulica	50	-	wtórny	1460	+91,7%	+6,3%	2975	0,15
2018-10-12	Na Wzgórzu 18	ta ulica	56	-	wtórny	1607	+91,7%	+6,3%	3275	0,15
2019-07-31	Na Wzgórzu 33	ta ulica	42,15	2. piętro	pierwotny	4906	+75,9%	-16,3%	7222	0,14
2019-07-23	Na Wzgórzu 33	ta ulica	32,66	1. piętro	pierwotny	5603	+75,9%	-20,8%	7805	0,14
2019-07-10	Na Wzgórzu 33	ta ulica	41,78	4. piętro	pierwotny	5610	+75,9%	-17,1%	8178	0,14
2019-07-09	Na Wzgórzu 33	ta ulica	72,55	2. piętro	pierwotny	5232	+75,9%	-15,5%	7773	0,14
2019-07-04	Na Wzgórzu 33	ta ulica	41,9	3. piętro	pierwotny	4943	+75,9%	-17,1%	7206	0,14
2019-07-01	Na Wzgórzu 33	ta ulica	42,06	1. piętro	pierwotny	5317	+75,9%	-16,3%	7828	0,14

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 912. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wysoka Błonie	111 m	10 141	15	159
Wincentego Pola Wilczak-Jary	131 m	6836	4	20
Ułańska Wilczak-Jary	167 m	5211	11	45
Stefana Czarnieckiego Wilczak-Jary	182 m	6903	13	75
Koszarowa Błonie	221 m	7098	9	116
Nakielska Wilczak-Jary	268 m	8306	36	286
Stawowa Błonie	293 m	9971	24	310
Dolina Wilczak-Jary	334 m	8397	14	79

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Na Wzgórzu w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8124 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6965 do 9593 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (79) i w okolicy do 800 m (833), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Na Wzgórzu?

Dobra cena dla kupującego to do 6965 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6965 do 9593 zł/m². Powyżej 11 384 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Na Wzgórzu?

Realna cena sprzedaży to około 8124 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8124 a 9593 zł/m², a poniżej 6965 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Na Wzgórzu wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (79) i w okolicy do 800 m (833). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 107.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.