Wycena mieszkania: Ogrodowa, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7088 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5845 ‑ 8440 zł/m²

9 na 10: 4722 ‑ 9508

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (57) i w okolicy do 800 m (748); waga porównywalnych 94%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Ogrodowa, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4722 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4722‑5845 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5845‑8440 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8440‑9508 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9508 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5845 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8440 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7088 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7088‑8440 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9508 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5845 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7088 zł/m². Nie schodź poniżej 5845 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8373 (159)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	8948 (192)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	8068 (167)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7890 (116)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	7880 (72)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	6481 (47)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	4928 (37)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4298 (15)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	7085 (337)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	8705 (207)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	9392 (97)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 006 (28)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	7380 (136)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (805 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-14	Ogrodowa 11	ta ulica	30,58	2. piętro	wtórny	9680	+3,2%	-5,7%	9422	1
2026-03-04	Ogrodowa 8	ta ulica	36,8	1. piętro	wtórny	6114	+0,4%	-5,7%	5792	0,95
2025-11-17	Ogrodowa 8	ta ulica	42,7	2. piętro	wtórny	3864	+0,6%	-0,3%	3877	0,87
2024-05-29	Ogrodowa 8	ta ulica	34,7	1. piętro	wtórny	4899	+17,2%	-5,7%	5415	0,57
2024-01-29	Ogrodowa 11	ta ulica	59,4	2. piętro	wtórny	8586	+19,9%	-	10 296	0,52
2024-04-10	Ogrodowa 10	ta ulica	53,78	2. piętro	pierwotny	5578	+15,5%	-16%	5408	0,45
2023-05-15	Ogrodowa 10	ta ulica	55,58	2. piętro	wtórny	5847	+31,3%	-	7679	0,44
2023-02-08	Ogrodowa 10	ta ulica	50,9	1. piętro	wtórny	3536	+31,8%	-	4660	0,41
2021-09-13	Ogrodowa 6	ta ulica	75,23	1. piętro	wtórny	4387	+41,6%	+0,6%	6249	0,27
2019-08-19	Ogrodowa 10	ta ulica	46,52	2. piętro	wtórny	3160	+71,3%	-0,3%	5398	0,15
2019-06-26	Ogrodowa 8	ta ulica	36,8	-	wtórny	3750	+78%	+0,3%	6694	0,15
2020-03-26	Ogrodowa 11	ta ulica	52,87	1. piętro	pierwotny	5088	+63,2%	-16%	6970	0,14
2020-03-20	Ogrodowa 11	ta ulica	30,5	2. piętro	pierwotny	10 223	+63,2%	-20,8%	13 213	0,14
2020-03-19	Ogrodowa 11	ta ulica	30,48	3. piętro	pierwotny	5577	+63,2%	-21,6%	7137	0,14
2020-03-19	Ogrodowa 11	ta ulica	52,71	2. piętro	pierwotny	5312	+63,2%	-16%	7277	0,14
2020-03-18	Ogrodowa 11	ta ulica	52,56	3. piętro	pierwotny	4995	+63,2%	-16,9%	6775	0,14
2020-03-13	Ogrodowa 11	ta ulica	59,4	2. piętro	pierwotny	4700	+63,2%	-16%	6439	0,14
2020-03-13	Ogrodowa 11	ta ulica	59,08	4. piętro	pierwotny	4903	+63,2%	-16,9%	6650	0,14
2020-03-11	Ogrodowa 11	ta ulica	59,3	3. piętro	pierwotny	4890	+63,2%	-16,9%	6633	0,14
2020-03-11	Ogrodowa 11	ta ulica	52,33	4. piętro	pierwotny	5504	+63,2%	-16,9%	7465	0,14
2020-03-10	Ogrodowa 11	ta ulica	59,5	1. piętro	pierwotny	4874	+63,2%	-16%	6677	0,14
2020-03-09	Ogrodowa 11	ta ulica	30,81	1. piętro	pierwotny	5437	+63,2%	-20,8%	7026	0,14
2020-03-09	Ogrodowa 11	ta ulica	30,3	4. piętro	pierwotny	5710	+63,2%	-21,6%	7306	0,14
2020-03-06	Ogrodowa 11	ta ulica	30,58	2. piętro	pierwotny	5396	+63,2%	-20,8%	6974	0,14
2020-03-06	Ogrodowa 11	ta ulica	30,73	1. piętro	pierwotny	5467	+63,2%	-20,8%	7066	0,14
2020-03-05	Ogrodowa 11	ta ulica	31,34	4. piętro	pierwotny	5268	+63,2%	-21,6%	6741	0,14
2018-08-23	Ogrodowa 10	ta ulica	53,78	-	wtórny	4165	+95,2%	+6,3%	8639	0,12
2018-07-16	Ogrodowa 10	ta ulica	73,15	parter	wtórny	2734	+93,6%	+5,2%	5571	0,11
2018-07-03	Ogrodowa 18	ta ulica	38,64	-	wtórny	3054	+93,6%	+0,3%	5928	0,11
2019-03-01	Ogrodowa 10	ta ulica	50,9	1. piętro	pierwotny	2161	+81,1%	-16%	3286	0,11
2018-02-21	Ogrodowa 8	ta ulica	34,7	-	wtórny	2882	+100,4%	+0,3%	5791	0,1
2018-02-19	Ogrodowa 15	ta ulica	86,41	-	wtórny	2662	+100,4%	+12,8%	6018	0,1
2018-02-15	Ogrodowa 10	ta ulica	55,58	2. piętro	wtórny	3149	+100,4%	-	6311	0,1
2018-01-31	Ogrodowa 10	ta ulica	53,78	suterena	-	2361	+93,8%	+4,6%	4788	0,09
2017-12-15	Ogrodowa 10	ta ulica	57,65	suterena	-	3053	+96%	+4,6%	6259	0,09
2017-11-16	Ogrodowa 6	ta ulica	47,8	suterena	-	3556	+100,5%	+4,3%	7437	0,09
2017-10-02	Ogrodowa 10	ta ulica	46,7	suterena	-	3105	+101,2%	+4,3%	6517	0,08
2017-09-22	Ogrodowa 10	ta ulica	54,35	suterena	-	3036	+101,2%	+4,6%	6391	0,08
2017-09-04	Ogrodowa 10	ta ulica	46,4	suterena	-	3362	+101,2%	+4,3%	7056	0,08
2017-07-25	Ogrodowa 10	ta ulica	57,72	suterena	-	3032	+107,8%	+4,6%	6590	0,08

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 805. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Bocianowo Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	93 m	6941	50	217
Rycerska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	95 m	10 182	118	157
Racławicka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	106 m	6553	12	102
Henryka Sienkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	218 m	7390	25	132
Kaszubska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	267 m	9347	9	80
Zygmunta Augusta Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	273 m	6974	9	37
Hetmańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	274 m	5380	10	64

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Ogrodowa w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7088 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5845 do 8440 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (57) i w okolicy do 800 m (748), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Ogrodowa?

Dobra cena dla kupującego to do 5845 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5845 do 8440 zł/m². Powyżej 9508 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Ogrodowa?

Realna cena sprzedaży to około 7088 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7088 a 8440 zł/m², a poniżej 5845 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Ogrodowa wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (57) i w okolicy do 800 m (748). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 66.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.