Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
6262 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
5401 ‑ 7091 zł/m²
9 na 10: 4378 ‑ 7809
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (25) i w okolicy do 800 m (90); waga porównywalnych 93%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.75. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Okólna, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4378 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4378‑5401 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5401‑7091 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej7091‑7809 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 7809 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 5401 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 7091 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)6262 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6262‑7091 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 7809 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5401 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6262 zł/m². Nie schodź poniżej 5401 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Łęgnowo
Bydgoszcz
do 30 m²
7356 (12)
-
9954 (999)
30-40 m²
6402 (51)
6230 (12)
9393 (2656)
40-50 m²
6362 (33)
-
8668 (2727)
50-60 m²
6064 (17)
-
8682 (2201)
60-70 m²
-
-
8482 (1333)
70-80 m²
-
-
8906 (550)
80-100 m²
-
-
8167 (333)
ponad 100 m²
-
-
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Łęgnowo
Bydgoszcz
parter
6243 (35)
-
8930 (1547)
1-2 piętro
5997 (20)
-
9241 (3523)
3-4 piętro
6656 (14)
-
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
-
9743 (980)
piętro nieznane
6424 (46)
-
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (115 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2025-12-15
Okólna 6
ta ulica
50,2
-
wtórny
4183
-1,2%
+6,3%
4392
1
2026-04-22
Spółdzielcza 4
okolica66 m
35
3. piętro
wtórny
6571
+1,2%
-6,6%
6212
0,84
2025-08-04
Spółdzielcza 6
okolica84 m
34,4
parter
wtórny
6192
+9,5%
-1,3%
6690
0,67
2025-03-19
Spółdzielcza 2
okolica77 m
46,8
2. piętro
wtórny
5908
+13,7%
-0,3%
6699
0,61
2025-08-18
Spółdzielcza 7
okolica124 m
24,33
4. piętro
wtórny
7398
+9,5%
-10,6%
7239
0,61
2024-01-30
Okólna 4
ta ulica
37,8
-
wtórny
4497
+19,9%
+0,3%
5407
0,59
2025-01-24
Spółdzielcza 2
okolica77 m
38,21
3. piętro
wtórny
5130
+13,2%
-6,6%
5425
0,58
2023-12-13
Okólna 3
ta ulica
30,01
-
wtórny
7997
+18,8%
+0,3%
9522
0,57
2026-01-22
Pionierów 1
okolica202 m
35,6
parter
wtórny
4382
+0,8%
-1,3%
4361
0,56
2023-08-31
Okólna 6
ta ulica
51
-
wtórny
4706
+24,9%
+6,3%
6247
0,52
2024-12-13
Spółdzielcza 8
okolica110 m
34,5
1. piętro
wtórny
6957
+12,7%
-5,7%
7398
0,52
2024-08-30
Spółdzielcza 6
okolica84 m
34,9
2. piętro
wtórny
3438
+14,5%
-5,7%
3714
0,51
2026-01-09
Świetlicowa 11
okolica282 m
32,86
parter
wtórny
6695
+0,8%
-1,3%
6662
0,46
2024-02-08
Spółdzielcza 2
okolica77 m
50,1
-
wtórny
4850
+18,4%
+6,3%
6100
0,45
2023-01-03
Okólna 2
ta ulica
50,83
-
wtórny
4800
+26,3%
+6,3%
6444
0,45
2025-07-23
Świetlicowa 5
okolica253 m
80,39
1. piętro
wtórny
4727
+9,1%
+6,2%
5477
0,43
2023-11-15
Spółdzielcza 2
okolica77 m
35,09
-
wtórny
6270
+19%
+0,3%
7479
0,42
2025-09-25
Świetlicowa 11
okolica282 m
35,1
1. piętro
wtórny
5100
+9,6%
-5,7%
5272
0,42
2025-09-17
Świetlicowa 11
okolica282 m
35,1
1. piętro
wtórny
3846
+9,6%
-5,7%
3976
0,42
2022-07-05
Okólna 1
ta ulica
44,9
-
wtórny
5078
+30%
+6%
6997
0,39
2023-11-29
Pionierów 5
okolica117 m
52,2
-
wtórny
5747
+19%
+6,3%
7267
0,38
2022-05-31
Okólna 5
ta ulica
33,9
-
wtórny
4720
+36,6%
+0,3%
6463
0,37
2023-01-16
Spółdzielcza 4
okolica66 m
34,8
-
wtórny
4052
+26,3%
+0,3%
5132
0,34
2023-07-27
Żółwińska 3
okolica127 m
36,55
-
wtórny
3420
+24,5%
+0,3%
4267
0,34
2022-01-26
Okólna 5
ta ulica
33,9
-
wtórny
6342
+46,9%
+0,3%
9338
0,34
2022-12-05
Spółdzielcza 6
okolica84 m
35,1
-
wtórny
5128
+24,8%
+0,3%
6418
0,32
2021-10-15
Okólna 3
ta ulica
36,59
-
wtórny
4783
+40,2%
+0,3%
6723
0,31
2021-05-18
Okólna 6
ta ulica
51
-
wtórny
3676
+45,6%
+6,3%
5688
0,28
2021-03-08
Okólna 6
ta ulica
51,13
-
wtórny
4205
+53,5%
+6,3%
6859
0,27
2022-10-27
Spółdzielcza 9
okolica140 m
48,2
-
wtórny
4357
+25,3%
+6%
5782
0,27
2022-07-25
Spółdzielcza 7
okolica124 m
24,33
-
wtórny
5960
+30%
-4,1%
7434
0,26
2022-02-14
Spółdzielcza 6
okolica84 m
34,9
-
wtórny
5874
+41,3%
+0,3%
8323
0,25
2020-12-18
Okólna 4
ta ulica
37,8
-
wtórny
4153
+46%
+0,3%
6081
0,25
2020-11-20
Okólna 1
ta ulica
44,64
-
wtórny
4480
+53,9%
+6%
7304
0,24
2021-09-30
Spółdzielcza 6
okolica84 m
34,4
-
wtórny
4971
+41,6%
+0,3%
7057
0,23
2021-08-27
Spółdzielcza 6
okolica84 m
43,5
-
wtórny
3816
+45,4%
+6%
5880
0,22
2022-02-18
Spółdzielcza 9
okolica140 m
24,3
-
wtórny
5761
+41,3%
-4,1%
7809
0,22
2022-07-21
Pionierów 1
okolica202 m
47,2
-
wtórny
4025
+30%
+6%
5547
0,21
2021-10-22
Spółdzielcza 5
okolica120 m
47,6
-
wtórny
5147
+40,2%
+6%
7646
0,21
2020-01-28
Okólna 2
ta ulica
50,83
-
wtórny
3443
+67,6%
+6,3%
6131
0,19
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 115. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Okólna w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 6262 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5401 do 7091 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (25) i w okolicy do 800 m (90), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Okólna?
Dobra cena dla kupującego to do 5401 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5401 do 7091 zł/m². Powyżej 7809 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Okólna?
Realna cena sprzedaży to około 6262 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6262 a 7091 zł/m², a poniżej 5401 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Okólna wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (25) i w okolicy do 800 m (90). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 51).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська