Wycena mieszkania: Osiedlowa, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7611 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7080 ‑ 8493 zł/m²

9 na 10: 6556 ‑ 9231

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (133) i w okolicy do 800 m (496); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.94. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Osiedlowa, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6556 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6556‑7080 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7080‑8493 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8493‑9231 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9231 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7080 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8493 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7611 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7611‑8493 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9231 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7080 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7611 zł/m². Nie schodź poniżej 7080 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	9802 (11)	9199 (24)	9954 (999)
30-40 m²	8928 (61)	9321 (157)	9393 (2656)
40-50 m²	8086 (168)	8662 (164)	8668 (2727)
50-60 m²	8216 (96)	8314 (125)	8682 (2201)
60-70 m²	7126 (216)	7947 (118)	8482 (1333)
70-80 m²	8044 (67)	8456 (39)	8906 (550)
80-100 m²	6980 (10)	8084 (20)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
parter	7509 (211)	8580 (77)	8930 (1547)
1-2 piętro	8388 (166)	8512 (182)	9241 (3523)
3-4 piętro	7461 (111)	8864 (181)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7706 (9)	9194 (107)	9743 (980)
piętro nieznane	7809 (132)	7160 (104)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (629 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-11	Osiedlowa 10	ta ulica	49,21	-	wtórny	7448	+7,8%	+6%	8509	1
2026-05-27	Osiedlowa 4	ta ulica	49,1	5. piętro	wtórny	8045	+3,2%	-5,7%	7830	0,98
2026-05-19	Osiedlowa 18	ta ulica	63,88	3. piętro	wtórny	7201	+3,2%	+0,6%	7476	0,98
2026-05-04	Osiedlowa 6	ta ulica	49,13	-	wtórny	6513	+3,2%	+6%	7121	0,98
2026-02-23	Osiedlowa 18	ta ulica	63,88	2. piętro	wtórny	6497	+0,2%	+1,6%	6614	0,91
2026-02-10	Osiedlowa 14	ta ulica	54,15	-	wtórny	7018	+0,2%	+6,3%	7471	0,91
2026-01-30	Osiedlowa 4	ta ulica	30,7	parter	wtórny	8436	+0,8%	-1,3%	8395	0,89
2026-01-05	Osiedlowa 16	ta ulica	64,75	2. piętro	wtórny	7104	+0,8%	+1,6%	7280	0,89
2025-12-22	Osiedlowa 12	ta ulica	64,5	-	wtórny	6744	-1,2%	+8%	7196	0,87
2025-11-20	Osiedlowa 18	ta ulica	42,92	1. piętro	wtórny	7223	+0,6%	-0,3%	7247	0,85
2025-11-06	Osiedlowa 6	ta ulica	48,77	1. piętro	wtórny	7997	+0,6%	-0,3%	8023	0,85
2025-11-04	Osiedlowa 1	ta ulica	62,72	-	wtórny	7382	+0,6%	+8%	8023	0,85
2025-08-21	Osiedlowa 14	ta ulica	64,97	2. piętro	wtórny	7234	+9,5%	+1,6%	8050	0,79
2025-08-04	Osiedlowa 10	ta ulica	62,08	1. piętro	wtórny	8698	+9,5%	+1,6%	9679	0,79
2025-07-23	Osiedlowa 1	ta ulica	73,09	4. piętro	wtórny	5459	+9,1%	-0,4%	5935	0,78
2025-07-23	Osiedlowa 18	ta ulica	54,94	2. piętro	wtórny	6917	+9,1%	-	7549	0,78
2025-06-26	Osiedlowa 4	ta ulica	63,2	4. piętro	wtórny	6250	+9,1%	+0,6%	6861	0,76
2025-05-23	Osiedlowa 4	ta ulica	48,8	5. piętro	wtórny	7582	+11,3%	-5,7%	7958	0,74
2025-05-21	Osiedlowa 3	ta ulica	63,71	-	wtórny	6592	+11,3%	+8%	7922	0,74
2025-05-05	Osiedlowa 14	ta ulica	52,41	2. piętro	wtórny	6487	+11,3%	-	7219	0,74
2025-04-30	Osiedlowa 4	ta ulica	49,3	2. piętro	wtórny	7201	+12,3%	-0,3%	8062	0,72
2025-04-02	Osiedlowa 16	ta ulica	42,95	-	wtórny	7218	+12,3%	+6%	8587	0,72
2025-03-25	Osiedlowa 1	ta ulica	49,49	1. piętro	wtórny	6668	+13,7%	-0,3%	7561	0,71
2025-02-20	Osiedlowa 18	ta ulica	63,88	2. piętro	wtórny	5792	+12,4%	+1,6%	6615	0,69
2025-01-31	Osiedlowa 14	ta ulica	63,91	parter	wtórny	7511	+13,2%	+6,3%	9041	0,68
2024-08-21	Osiedlowa 4	ta ulica	63,3	3. piętro	wtórny	5450	+14,5%	+0,6%	6279	0,6
2023-10-25	Osiedlowa 3	ta ulica	49,23	-	wtórny	5200	+19,9%	+6%	6609	0,48
2023-09-01	Osiedlowa 6	ta ulica	48,97	2. piętro	wtórny	5718	+22,2%	-0,3%	6969	0,47
2023-08-10	Osiedlowa 6	ta ulica	49,32	3. piętro	wtórny	5880	+24,9%	-1,3%	7251	0,46
2023-06-26	Osiedlowa 14	ta ulica	52,86	-	wtórny	6337	+28,3%	+6,3%	8638	0,44
2023-03-30	Osiedlowa 16	ta ulica	42,95	-	wtórny	6286	+33,2%	+6%	8875	0,41
2023-02-24	Osiedlowa 16	ta ulica	42,95	-	wtórny	5588	+31,8%	+6%	7802	0,4
2023-01-27	Osiedlowa 14	ta ulica	72,69	-	wtórny	5503	+26,3%	+6,9%	7432	0,39
2022-06-02	Osiedlowa 3	ta ulica	49,2	2. piętro	wtórny	4472	+32,4%	-0,3%	5903	0,33
2022-04-28	Osiedlowa 18	ta ulica	73,64	parter	wtórny	5975	+36,6%	+5,2%	8591	0,31
2022-04-25	Osiedlowa 10	ta ulica	49,38	4. piętro	wtórny	5265	+36,6%	-1,3%	7101	0,31
2022-03-17	Osiedlowa 10	ta ulica	62,95	-	wtórny	5083	+39,9%	+8%	7683	0,31
2022-02-25	Osiedlowa 6	ta ulica	62,71	1. piętro	wtórny	4784	+41,3%	+1,6%	6871	0,3
2022-01-19	Osiedlowa 18	ta ulica	63,88	3. piętro	wtórny	5745	+46,9%	+0,6%	8490	0,29
2026-04-17	Wolna 7	okolica 83 m	62,72	4. piętro	wtórny	7653	+1,2%	+0,6%	7794	0,29

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 629. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wolna Stary Fordon	83 m	7186	10	87
Wyzwolenia Terenów Nadwiślańskich	199 m	7220	35	352
Samotna Stary Fordon	228 m	8961	16	129
Górskiego Ochotniczego Pogotowia Ratunkowego Tatrzańskie	309 m	7583	9	47
Tytusa Chałubińskiego Tatrzańskie	354 m	7097	6	34
Piastowa Stary Fordon	357 m	7461	5	33
Klimka Bachledy Tatrzańskie	433 m	6441	4	21
Bronisława Czecha Tatrzańskie	440 m	7798	5	34

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Osiedlowa w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7611 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7080 do 8493 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (133) i w okolicy do 800 m (496), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Osiedlowa?

Dobra cena dla kupującego to do 7080 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7080 do 8493 zł/m². Powyżej 9231 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Osiedlowa?

Realna cena sprzedaży to około 7611 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7611 a 8493 zł/m², a poniżej 7080 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Osiedlowa wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (133) i w okolicy do 800 m (496). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 120.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.