Wycena mieszkania: P.Por. Emilii Gierczak, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7606 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6664 ‑ 8708 zł/m²

9 na 10: 6156 ‑ 9560

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (33) i w okolicy do 800 m (523); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.96. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: P.Por. Emilii Gierczak, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6156 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6156‑6664 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6664‑8708 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8708‑9560 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9560 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6664 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8708 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7606 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7606‑8708 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9560 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6664 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7606 zł/m². Nie schodź poniżej 6664 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	11 373 (5)	10 204 (105)	9954 (999)
30-40 m²	8789 (148)	9419 (328)	9393 (2656)
40-50 m²	8010 (182)	8853 (379)	8668 (2727)
50-60 m²	7535 (110)	8632 (294)	8682 (2201)
60-70 m²	7116 (76)	7779 (213)	8482 (1333)
70-80 m²	6910 (21)	7282 (61)	8906 (550)
80-100 m²	6599 (14)	8493 (29)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
parter	7772 (218)	8962 (240)	8930 (1547)
1-2 piętro	7966 (73)	8939 (566)	9241 (3523)
3-4 piętro	7816 (114)	8883 (480)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7917 (29)	7660 (30)	9743 (980)
piętro nieznane	8068 (122)	7601 (99)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (556 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-05	P.Por. Emilii Gierczak 4	ta ulica	67,71	3. piętro	wtórny	6129	+0,4%	+0,6%	6192	1
2025-05-08	P.Por. Emilii Gierczak 6	ta ulica	78,96	4. piętro	wtórny	5699	+11,3%	-0,4%	6317	0,79
2025-03-05	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	52,97	parter	wtórny	6324	+13,7%	+4,6%	7524	0,76
2024-11-19	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	42,23	4. piętro	wtórny	6843	+14%	-1,3%	7702	0,69
2024-09-24	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	53,01	parter	wtórny	5659	+12,7%	+4,6%	6669	0,66
2024-07-11	P.Por. Emilii Gierczak 4	ta ulica	30,94	-	wtórny	7498	+17,2%	+0,3%	8812	0,63
2023-04-26	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	56,12	-	wtórny	7359	+32,2%	+6,3%	10 339	0,45
2022-01-10	P.Por. Emilii Gierczak 4	ta ulica	67,71	4. piętro	wtórny	4505	+46,9%	+0,6%	6657	0,31
2021-09-24	P.Por. Emilii Gierczak 4	ta ulica	67,71	2. piętro	wtórny	4637	+41,6%	+1,6%	6673	0,29
2021-07-15	P.Por. Emilii Gierczak 4	ta ulica	53,12	-	wtórny	4706	+48,6%	+6,3%	7434	0,27
2021-06-24	P.Por. Emilii Gierczak 4	ta ulica	53,12	-	wtórny	4895	+42,3%	+6,3%	7404	0,27
2020-11-10	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	42,23	-	wtórny	5444	+53,9%	+6%	8875	0,23
2020-10-30	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	56,12	-	wtórny	4722	+54,3%	+6,3%	7741	0,22
2020-09-07	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	30,94	2. piętro	wtórny	7595	+52,5%	-5,7%	10 928	0,22
2020-03-31	P.Por. Emilii Gierczak 6	ta ulica	78,86	-	wtórny	4692	+63,2%	+6,9%	8185	0,19
2020-03-25	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	30,94	2. piętro	wtórny	4767	+63,2%	-5,7%	7338	0,19
2020-02-24	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	30,9	-	wtórny	5502	+63,6%	+0,3%	9024	0,19
2019-07-08	P.Por. Emilii Gierczak 6	ta ulica	74,92	-	wtórny	3951	+75,9%	+6,9%	7428	0,16
2018-02-21	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	56,12	suterena	-	4045	+100,4%	+4,6%	8480	0,1
2026-04-13	Mjr Henryka Sucharskiego 4	okolica 108 m	52,97	4. piętro	wtórny	7079	+1,2%	-1%	7094	0,09
2026-05-26	Gen. Wiktora Thommée 1	okolica 157 m	48,98	4. piętro	wtórny	9381	+3,2%	-1,3%	9556	0,08
2025-11-14	Mjr Henryka Sucharskiego 4	okolica 108 m	42,23	1. piętro	wtórny	7459	+0,6%	-0,3%	7484	0,08
2026-04-10	Gen. Wiktora Thommée 1	okolica 157 m	63,29	5. piętro	wtórny	9006	+1,2%	-3,9%	8764	0,08
2025-10-21	Mjr Henryka Sucharskiego 4	okolica 108 m	52,97	4. piętro	wtórny	5664	+3,9%	-1%	5825	0,08
2026-03-12	Gen. Wiktora Thommée 1	okolica 157 m	48,98	4. piętro	wtórny	5717	+0,4%	-1,3%	5666	0,08
2025-09-02	Mjr Henryka Sucharskiego 4	okolica 108 m	63,56	-	wtórny	9676	+9,6%	+8%	11 452	0,08
2026-02-18	Gen. Franciszka Kleeberga 3	okolica 161 m	78,65	2. piętro	wtórny	8010	+0,2%	+0,6%	8073	0,08
2026-03-19	Franciszka Witeckiego 3	okolica 175 m	42,23	-	wtórny	7554	+0,4%	+6%	8036	0,08
2026-08-31	Mjr Henryka Sucharskiego 2	okolica 228 m	42,23	4. piętro	wtórny	7696	-	-1,3%	7597	0,08
2025-07-18	Mjr Henryka Sucharskiego 4	okolica 108 m	56,6	5. piętro	wtórny	6961	+9,1%	-5,4%	7188	0,08
2026-01-19	Franciszka Witeckiego 3	okolica 175 m	42,23	-	wtórny	8122	+0,8%	+6%	8678	0,07
2025-11-21	Gen. Wiktora Thommée 1	okolica 157 m	63,29	5. piętro	wtórny	5467	+0,6%	-3,9%	5290	0,07
2017-02-07	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	53,01	suterena	-	3547	+123,5%	+4,6%	8292	0,07
2025-05-27	Mjr Henryka Sucharskiego 4	okolica 108 m	63,56	2. piętro	wtórny	7159	+11,3%	+1,6%	8095	0,07
2017-01-27	P.Por. Emilii Gierczak 4	ta ulica	67,71	suterena	-	2791	+119,4%	+6,3%	6512	0,07
2025-03-17	Mjr Henryka Sucharskiego 4	okolica 108 m	53,01	3. piętro	wtórny	6885	+13,7%	-1%	7753	0,07
2025-03-03	Mjr Henryka Sucharskiego 4	okolica 108 m	30,94	1. piętro	wtórny	6787	+13,7%	-5,7%	7282	0,07
2025-01-28	Mjr Henryka Sucharskiego 4	okolica 108 m	42,23	parter	wtórny	7080	+13,2%	+4,3%	8361	0,07
2016-09-05	P.Por. Emilii Gierczak 13	ta ulica	30,94	suterena	-	4202	+112,9%	-1,3%	8826	0,06
2025-07-04	Gen. Franciszka Kleeberga 7	okolica 176 m	79,08	3. piętro	wtórny	6070	+9,1%	-0,4%	6599	0,06

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 556. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Mjr Henryka Sucharskiego Nowy Fordon	108 m	7831	21	115
Franciszka Witeckiego Nowy Fordon	134 m	7976	10	77
Gen. Wiktora Thommée Nowy Fordon	157 m	7827	6	20
Gen. Franciszka Kleeberga Nowy Fordon	161 m	6625	3	14
Józefa Twardzickiego Nowy Fordon	296 m	9446	4	23
Igrzyskowa Nowy Fordon	303 m	9875	41	119
Jana Piwnika-Ponurego Nowy Fordon	312 m	8055	3	10
Monte Cassino Nowy Fordon	314 m	7173	14	116
Konfederatów Barskich Nowy Fordon	325 m	7435	6	28

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy P.Por. Emilii Gierczak w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7606 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6664 do 8708 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (33) i w okolicy do 800 m (523), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy P.Por. Emilii Gierczak?

Dobra cena dla kupującego to do 6664 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6664 do 8708 zł/m². Powyżej 9560 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy P.Por. Emilii Gierczak?

Realna cena sprzedaży to około 7606 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7606 a 8708 zł/m², a poniżej 6664 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy P.Por. Emilii Gierczak wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (33) i w okolicy do 800 m (523). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 57.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.