Wycena mieszkania: Piastowa, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7594 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6925 ‑ 8643 zł/m²

9 na 10: 6315 ‑ 9848

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (33) i w okolicy do 800 m (722); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.94. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Piastowa, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6315 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6315‑6925 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6925‑8643 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8643‑9848 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9848 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6925 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8643 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7594 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7594‑8643 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9848 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6925 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7594 zł/m². Nie schodź poniżej 6925 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	8934 (20)	9199 (24)	9954 (999)
30-40 m²	9019 (162)	9321 (157)	9393 (2656)
40-50 m²	8218 (146)	8662 (164)	8668 (2727)
50-60 m²	8488 (147)	8314 (125)	8682 (2201)
60-70 m²	7180 (182)	7947 (118)	8482 (1333)
70-80 m²	8104 (76)	8456 (39)	8906 (550)
80-100 m²	7469 (18)	8084 (20)	8167 (333)
ponad 100 m²	2227 (4)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
parter	7281 (213)	8580 (77)	8930 (1547)
1-2 piętro	8568 (210)	8512 (182)	9241 (3523)
3-4 piętro	8564 (156)	8864 (181)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9235 (60)	9194 (107)	9743 (980)
piętro nieznane	7648 (116)	7160 (104)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (755 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-08-21	Piastowa 10	ta ulica	52,5	1. piętro	wtórny	7200	+9,5%	-	7884	1
2025-05-15	Piastowa 10	ta ulica	52,2	3. piętro	wtórny	6705	+11,3%	-1%	7387	0,93
2025-03-19	Piastowa 12	ta ulica	51,6	4. piętro	wtórny	6298	+13,7%	-1%	7092	0,89
2026-03-30	Samotna 3	okolica 137 m	58,7	3. piętro	wtórny	6286	+0,4%	-1%	6249	0,76
2024-08-01	Piastowa 14	ta ulica	52,3	1. piętro	wtórny	7170	+14,5%	-	8209	0,76
2026-02-24	Samotna 3	okolica 137 m	59,2	2. piętro	wtórny	7939	+0,2%	-	7954	0,74
2026-03-25	Willowa 5	okolica 183 m	71,23	-	wtórny	9406	+0,4%	+6,9%	10 097	0,68
2025-10-03	Samotna 3	okolica 137 m	57,97	6. piętro	wtórny	7418	+3,9%	-5,4%	7290	0,68
2026-01-08	Willowa 5	okolica 183 m	71,32	1. piętro	wtórny	9394	+0,8%	+0,6%	9530	0,65
2026-05-26	Samotna 4	okolica 243 m	52,63	parter	wtórny	8455	+3,2%	+4,6%	9126	0,61
2025-05-06	Samotna 3	okolica 137 m	60,69	-	wtórny	7415	+11,3%	+8%	8911	0,6
2026-04-21	Samotna 4	okolica 243 m	53,16	3. piętro	wtórny	9217	+1,2%	-1%	9236	0,6
2023-09-08	Piastowa 12	ta ulica	66,5	4. piętro	wtórny	5038	+22,2%	+0,6%	6196	0,59
2023-05-24	Piastowa 10	ta ulica	52,5	2. piętro	wtórny	5143	+31,3%	-	6753	0,54
2025-10-23	Samotna 6	okolica 243 m	49,99	2. piętro	wtórny	8882	+3,9%	-0,3%	9199	0,52
2024-10-03	Samotna 3	okolica 137 m	60,54	3. piętro	wtórny	5946	+12,4%	+0,6%	6724	0,51
2025-09-19	Samotna 6	okolica 243 m	41,11	3. piętro	wtórny	8392	+9,6%	-1,3%	9078	0,51
2025-08-18	Samotna 4	okolica 243 m	39,24	1. piętro	wtórny	8665	+9,5%	-5,7%	8950	0,5
2026-05-27	Osiedlowa 4	okolica 360 m	49,1	5. piętro	wtórny	8045	+3,2%	-5,7%	7830	0,46
2022-09-29	Piastowa 10	ta ulica	67	3. piętro	wtórny	5672	+26,2%	+0,6%	7203	0,45
2022-08-29	Piastowa 16	ta ulica	66,4	2. piętro	wtórny	5904	+30,8%	+1,6%	7845	0,44
2026-02-12	Wybudowanie 1A	okolica 351 m	61,53	4. piętro	wtórny	10 320	+0,2%	+0,6%	10 403	0,43
2025-02-17	Samotna 4	okolica 243 m	52,53	1. piętro	wtórny	8186	+12,4%	-	9199	0,43
2026-01-30	Osiedlowa 4	okolica 360 m	30,7	parter	wtórny	8436	+0,8%	-1,3%	8395	0,42
2024-12-17	Samotna 4	okolica 243 m	40,48	parter	wtórny	8523	+12,7%	+4,3%	10 020	0,41
2023-12-27	Samotna 3	okolica 137 m	60,83	7. piętro	wtórny	5754	+18,8%	-3,9%	6570	0,41
2022-05-19	Piastowa 10	ta ulica	66,9	4. piętro	wtórny	5217	+36,6%	+0,6%	7170	0,41
2025-11-04	Osiedlowa 1	okolica 354 m	62,72	-	wtórny	7382	+0,6%	+8%	8023	0,4
2026-05-04	Osiedlowa 6	okolica 422 m	49,13	-	wtórny	6513	+3,2%	+6%	7121	0,39
2024-08-07	Wyzwolenia 51	okolica 242 m	26,14	1. piętro	wtórny	7651	+14,5%	-18,9%	7103	0,38
2024-08-27	Samotna 6	okolica 243 m	73,17	2. piętro	wtórny	8952	+14,5%	+0,6%	10 311	0,38
2024-05-09	Wyzwolenia 47	okolica 218 m	35,46	1. piętro	wtórny	5415	+17,2%	-15,2%	5377	0,37
2025-07-23	Osiedlowa 1	okolica 354 m	73,09	4. piętro	wtórny	5459	+9,1%	-0,4%	5935	0,37
2023-07-26	Samotna 3	okolica 137 m	48,45	-	wtórny	5366	+24,5%	+6%	7076	0,36
2025-06-26	Osiedlowa 4	okolica 360 m	63,2	4. piętro	wtórny	6250	+9,1%	+0,6%	6861	0,35
2023-05-24	Samotna 3	okolica 137 m	34,8	3. piętro	wtórny	6160	+31,3%	-6,6%	7555	0,35
2025-05-23	Osiedlowa 4	okolica 360 m	48,8	5. piętro	wtórny	7582	+11,3%	-5,7%	7958	0,34
2026-05-08	Wyzwolenia 63	okolica 473 m	49,66	-	wtórny	6746	+3,2%	-4,8%	6626	0,34
2025-11-06	Osiedlowa 6	okolica 422 m	48,77	1. piętro	wtórny	7997	+0,6%	-0,3%	8023	0,34
2025-04-30	Osiedlowa 4	okolica 360 m	49,3	2. piętro	wtórny	7201	+12,3%	-0,3%	8062	0,34

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 755. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Samotna Stary Fordon	137 m	8961	16	129
Wyzwolenia Terenów Nadwiślańskich	218 m	7220	35	352
Osiedlowa Stary Fordon	354 m	7382	28	133
Bydgoska Stary Fordon	440 m	7209	7	23
Wolna Stary Fordon	469 m	7186	10	87
Produkcyjna Stary Fordon	494 m	9225	109	202

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Piastowa w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7594 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6925 do 8643 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (33) i w okolicy do 800 m (722), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Piastowa?

Dobra cena dla kupującego to do 6925 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6925 do 8643 zł/m². Powyżej 9848 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Piastowa?

Realna cena sprzedaży to około 7594 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7594 a 8643 zł/m², a poniżej 6925 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Piastowa wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (33) i w okolicy do 800 m (722). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 299.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.