Wycena mieszkania: Plac Piastowski, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7071 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5704 ‑ 8521 zł/m²

9 na 10: 4953 ‑ 9877

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (13) i w okolicy do 800 m (809); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Plac Piastowski, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4953 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4953‑5704 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5704‑8521 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8521‑9877 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9877 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5704 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8521 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7071 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7071‑8521 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9877 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5704 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7071 zł/m². Nie schodź poniżej 5704 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8286 (221)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	7028 (182)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	6620 (141)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7517 (72)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	6428 (48)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	5600 (53)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5824 (59)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4305 (46)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	6638 (446)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	7347 (194)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	8223 (41)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	6501 (141)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (822 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-22	Bolesława Chrobrego 26	okolica 52 m	25,6	parter	wtórny	8984	+7,8%	-5,6%	9146	1
2026-06-11	Bolesława Chrobrego 26	okolica 52 m	32,02	2. piętro	wtórny	8432	+7,8%	-5,7%	8578	1
2026-07-01	Mazowiecka 29	okolica 90 m	37,3	2. piętro	wtórny	5362	+3,4%	-5,7%	5228	0,93
2026-01-08	Bolesława Chrobrego 26	okolica 52 m	25,28	-	wtórny	7714	+0,8%	-4,1%	7460	0,89
2026-06-30	Wileńska 10	okolica 102 m	62,59	-	wtórny	11 823	+7,8%	+8%	13 769	0,88
2026-04-30	Mazowiecka 29	okolica 90 m	54,41	1. piętro	wtórny	5514	+1,2%	-	5580	0,87
2026-04-17	Mazowiecka 29	okolica 90 m	26,41	parter	wtórny	9920	+1,2%	-5,6%	9479	0,87
2026-03-18	Mazowiecka 29	okolica 90 m	33,55	1. piętro	wtórny	7154	+0,4%	-5,7%	6776	0,85
2026-04-03	Wileńska 9	okolica 99 m	41,15	-	wtórny	8505	+1,2%	+6%	9121	0,85
2026-04-08	Wileńska 10	okolica 102 m	67,44	-	wtórny	10 083	+1,2%	+8%	11 021	0,84
2025-06-06	Wileńska 1	okolica 17 m	75,41	-	wtórny	3978	+9,1%	+6,9%	4640	0,83
2025-09-02	Bolesława Chrobrego 26	okolica 52 m	26,88	parter	wtórny	6324	+9,6%	-5,6%	6543	0,81
2026-01-23	Mazowiecka 29	okolica 90 m	44,01	1. piętro	wtórny	7385	+0,8%	-0,3%	7424	0,81
2026-07-30	Jana i Jędrzeja Śniadeckich 44	okolica 153 m	32,86	-	wtórny	9434	+3,4%	+0,3%	9775	0,79
2026-05-05	Wileńska 14	okolica 139 m	47,43	3. piętro	wtórny	4849	+3,2%	-1,3%	4939	0,79
2026-05-05	Wileńska 14	okolica 139 m	26,74	2. piętro	wtórny	5984	+3,2%	-9,7%	5572	0,79
2026-06-22	Jana i Jędrzeja Śniadeckich 44	okolica 153 m	37,67	-	wtórny	8760	+7,8%	+0,3%	9470	0,78
2025-11-24	Wileńska 9	okolica 99 m	41,15	-	wtórny	7023	+0,6%	+6%	7488	0,76
2026-02-26	Wileńska 14	okolica 139 m	27,24	1. piętro	wtórny	6204	+0,2%	-9,7%	5609	0,73
2026-02-02	Wileńska 14	okolica 139 m	41,52	parter	wtórny	5299	+0,2%	+4,3%	5536	0,73
2025-08-25	Mazowiecka 29	okolica 90 m	25,15	1. piętro	wtórny	8270	+9,5%	-9,7%	8173	0,72
2025-08-14	Mazowiecka 29	okolica 90 m	26,8	2. piętro	wtórny	7836	+9,5%	-9,7%	7743	0,72
2026-01-30	Wileńska 14	okolica 139 m	32,58	3. piętro	wtórny	4359	+0,8%	-6,6%	4105	0,72
2026-01-13	Wileńska 14	okolica 139 m	26,56	3. piętro	wtórny	4138	+0,8%	-10,6%	3729	0,72
2025-09-11	Wileńska 10	okolica 102 m	28,73	3. piętro	wtórny	10 964	+9,6%	-10,6%	10 737	0,72
2025-06-10	Bolesława Chrobrego 21	okolica 89 m	17,49	2. piętro	wtórny	9148	+9,1%	-9,7%	9008	0,69
2025-03-28	Wileńska 6	okolica 67 m	45,46	1. piętro	wtórny	12 099	+13,7%	-0,3%	13 718	0,68
2025-05-20	Mazowiecka 29	okolica 90 m	31,78	2. piętro	wtórny	7332	+11,3%	-5,7%	7697	0,67
2025-05-07	Mazowiecka 29	okolica 90 m	32,42	parter	wtórny	6539	+11,3%	-1,3%	7181	0,67
2025-10-21	Wileńska 14	okolica 139 m	34,94	3. piętro	wtórny	8872	+3,9%	-6,6%	8609	0,67
2025-10-21	Wileńska 14	okolica 139 m	38,71	parter	wtórny	5037	+3,9%	-1,3%	5164	0,67
2025-04-25	Mazowiecka 29	okolica 90 m	40,06	parter	wtórny	5467	+12,3%	+4,3%	6402	0,66
2025-05-14	Wileńska 9	okolica 99 m	35,81	2. piętro	wtórny	7903	+11,3%	-5,7%	8296	0,66
2024-09-25	Bolesława Chrobrego 28	okolica 38 m	83,18	1. piętro	wtórny	5350	+12,7%	+6,2%	6398	0,64
2025-02-05	Bolesława Chrobrego 21	okolica 89 m	17,49	1. piętro	wtórny	10 349	+12,4%	-9,7%	10 496	0,63
2025-01-17	Bolesława Chrobrego 21	okolica 89 m	56,05	2. piętro	wtórny	6690	+13,2%	-	7576	0,62
2025-01-31	Mazowiecka 29	okolica 90 m	25,04	2. piętro	wtórny	7468	+13,2%	-9,7%	7632	0,61
2025-01-31	Mazowiecka 29	okolica 90 m	27,4	parter	wtórny	7737	+13,2%	-5,6%	8271	0,61
2025-02-07	Wileńska 9	okolica 99 m	48,02	2. piętro	wtórny	6456	+12,4%	-0,3%	7233	0,61
2025-11-21	Henryka Sienkiewicza 18	okolica 186 m	28,98	1. piętro	wtórny	7861	+0,6%	-9,7%	7139	0,61

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 822. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wileńska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	17 m	7068	21	120
Bolesława Chrobrego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	38 m	7965	18	195
Mazowiecka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	90 m	7371	50	151
Henryka Sienkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	111 m	7390	25	132
Jana i Jędrzeja Śniadeckich Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	149 m	7085	26	112
Hetmańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	173 m	5380	10	64
Kwiatowa Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	177 m	5708	3	53
Lipowa Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	179 m	7377	5	30

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Plac Piastowski w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7071 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5704 do 8521 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (13) i w okolicy do 800 m (809), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Plac Piastowski?

Dobra cena dla kupującego to do 5704 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5704 do 8521 zł/m². Powyżej 9877 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Plac Piastowski?

Realna cena sprzedaży to około 7071 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7071 a 8521 zł/m², a poniżej 5704 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Plac Piastowski wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (13) i w okolicy do 800 m (809). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 348).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.