Wycena mieszkania: Połczyńska, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8395 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7461 ‑ 9750 zł/m²

9 na 10: 6626 ‑ 10 829

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (138) i w okolicy do 800 m (1589); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Połczyńska, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6626 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6626‑7461 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7461‑9750 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9750‑10 829 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 829 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7461 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9750 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8395 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8395‑9750 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 829 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7461 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8395 zł/m². Nie schodź poniżej 7461 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	10 175 (75)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	9392 (363)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8502 (558)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8574 (406)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	10 390 (157)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	11 737 (93)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	12 215 (53)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	12 797 (22)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	9178 (629)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	9523 (216)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	8881 (207)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9220 (282)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8661 (393)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1727 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-27	Połczyńska 4	ta ulica	30,8	11. piętro	wtórny	11 364	+1,2%	-10,7%	10 265	1
2026-03-17	Połczyńska 2	ta ulica	42,2	7. piętro	wtórny	10 284	+0,4%	-5,7%	9740	0,98
2026-02-24	Połczyńska 4	ta ulica	18,4	11. piętro	wtórny	5978	+0,2%	-14,6%	5114	0,95
2025-12-18	Połczyńska 2	ta ulica	77,14	-	wtórny	6287	-1,2%	+6,9%	6641	0,91
2025-12-16	Połczyńska 2	ta ulica	30,8	3. piętro	wtórny	8929	-1,2%	-6,6%	8240	0,91
2025-06-16	Połczyńska 6	ta ulica	28,4	3. piętro	wtórny	9331	+9,1%	-10,6%	9097	0,79
2025-05-28	Połczyńska 2	ta ulica	54,11	-	wtórny	6561	+11,3%	+6,3%	7758	0,78
2025-05-08	Połczyńska 2	ta ulica	42,2	7. piętro	wtórny	6635	+11,3%	-5,7%	6964	0,78
2025-04-02	Połczyńska 2	ta ulica	30,8	10. piętro	wtórny	8929	+12,3%	-10,7%	8948	0,76
2025-01-17	Połczyńska 6	ta ulica	36,4	parter	wtórny	8791	+13,2%	-1,3%	9823	0,71
2025-01-13	Połczyńska 4	ta ulica	42,4	1. piętro	wtórny	7429	+13,2%	-0,3%	8387	0,71
2024-11-26	Połczyńska 4	ta ulica	56,1	5. piętro	wtórny	6399	+14%	-5,4%	6902	0,68
2025-08-06	Połczyńska 2	ta ulica	20,6	11. piętro	pierwotny	10 680	+9,5%	-28,3%	8383	0,66
2024-10-25	Połczyńska 4	ta ulica	30,8	11. piętro	wtórny	10 877	+12,4%	-10,7%	10 909	0,66
2024-03-26	Połczyńska 6	ta ulica	38,2	5. piętro	wtórny	5236	+18%	-10,7%	5513	0,56
2024-03-26	Połczyńska 4	ta ulica	30,8	11. piętro	wtórny	7630	+18%	-10,7%	8034	0,56
2023-11-23	Połczyńska 2	ta ulica	30,8	2. piętro	wtórny	6818	+19%	-5,7%	7653	0,51
2023-11-13	Połczyńska 4	ta ulica	30,8	6. piętro	wtórny	8214	+19%	-10,7%	8723	0,51
2023-10-23	Połczyńska 2	ta ulica	42,2	6. piętro	wtórny	6635	+19,9%	-5,7%	7507	0,5
2023-10-19	Połczyńska 2	ta ulica	66,62	8. piętro	wtórny	5824	+19,9%	-3,9%	6717	0,5
2023-10-09	Połczyńska 2	ta ulica	42,4	8. piętro	wtórny	6580	+19,9%	-5,7%	7445	0,5
2023-10-02	Połczyńska 2	ta ulica	54,88	11. piętro	wtórny	7635	+19,9%	-5,4%	8664	0,5
2023-09-27	Połczyńska 6	ta ulica	31,6	1. piętro	wtórny	8513	+22,2%	-5,7%	9817	0,49
2023-06-30	Połczyńska 6	ta ulica	31,1	parter	wtórny	6688	+28,3%	-1,3%	8465	0,46
2023-04-25	Połczyńska 6	ta ulica	32,4	1. piętro	wtórny	8102	+32,2%	-5,7%	10 104	0,44
2023-03-31	Połczyńska 2	ta ulica	77,1	9. piętro	wtórny	4929	+33,2%	-4,8%	6251	0,43
2023-03-07	Połczyńska 4	ta ulica	48,4	parter	wtórny	5888	+33,2%	+4,3%	8183	0,43
2023-01-09	Połczyńska 2	ta ulica	30,8	7. piętro	wtórny	6623	+26,3%	-10,7%	7468	0,41
2022-08-08	Połczyńska 6	ta ulica	31,2	1. piętro	wtórny	7853	+30,8%	-5,7%	9687	0,36
2022-08-03	Połczyńska 2	ta ulica	55,2	11. piętro	wtórny	6250	+30,8%	-5,4%	7732	0,36
2022-04-04	Połczyńska 4	ta ulica	42,4	9. piętro	wtórny	5259	+36,6%	-5,7%	6778	0,33
2022-12-02	Połczyńska 6	ta ulica	38	5. piętro	pierwotny	6184	+24,8%	-25,1%	5785	0,32
2022-02-03	Połczyńska 2	ta ulica	66,6	10. piętro	wtórny	5450	+41,3%	-3,9%	7406	0,31
2021-12-21	Połczyńska 2	ta ulica	55,2	5. piętro	wtórny	3623	+47,1%	-5,4%	5042	0,3
2021-12-01	Połczyńska 6	ta ulica	36	1. piętro	wtórny	6639	+47,1%	-5,7%	9212	0,3
2021-11-04	Połczyńska 2	ta ulica	54,88	11. piętro	wtórny	4920	+42,6%	-5,4%	6635	0,29
2021-07-26	Połczyńska 6	ta ulica	31,2	3. piętro	wtórny	3205	+48,6%	-6,6%	4450	0,27
2021-03-19	Połczyńska 4	ta ulica	42,4	4. piętro	wtórny	6014	+53,5%	-1,3%	9112	0,24
2021-02-15	Połczyńska 2	ta ulica	55,86	2. piętro	wtórny	5997	+47,7%	-	8858	0,24
2021-02-12	Połczyńska 4	ta ulica	55,7	4. piętro	wtórny	5296	+47,7%	-1%	7745	0,24

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1727. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Kołobrzeska Bartodzieje	179 m	8190	26	95
Mazurska Bartodzieje	179 m	7868	15	40
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	274 m	7862	67	774
Gajowa Bartodzieje	284 m	12 220	121	489
Bartosza Głowackiego Bartodzieje	305 m	7830	40	319
Koszalińska Bartodzieje	342 m	7709	10	119
C.Skłodowskiej Bartodzieje	349 m	8099	110	134
Uznamska Bartodzieje	429 m	7250	10	39

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Połczyńska w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8395 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7461 do 9750 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (138) i w okolicy do 800 m (1589), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Połczyńska?

Dobra cena dla kupującego to do 7461 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7461 do 9750 zł/m². Powyżej 10 829 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Połczyńska?

Realna cena sprzedaży to około 8395 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8395 a 9750 zł/m², a poniżej 7461 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Połczyńska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (138) i w okolicy do 800 m (1589). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 124.9).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.