Wycena mieszkania: Podchorążych, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8406 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7865 ‑ 9652 zł/m²

9 na 10: 7033 ‑ 11 131

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (48) i w okolicy do 800 m (2112); waga porównywalnych 94%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.02. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Podchorążych, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7033 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7033‑7865 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7865‑9652 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9652‑11 131 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 131 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7865 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9652 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8406 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8406‑9652 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 131 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7865 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8406 zł/m². Nie schodź poniżej 7865 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
do 30 m²	9989 (186)	10 375 (66)	9954 (999)
30-40 m²	9557 (387)	9249 (269)	9393 (2656)
40-50 m²	9468 (536)	8858 (258)	8668 (2727)
50-60 m²	8870 (394)	8531 (243)	8682 (2201)
60-70 m²	9439 (277)	9240 (143)	8482 (1333)
70-80 m²	9880 (223)	9763 (51)	8906 (550)
80-100 m²	9184 (119)	8308 (24)	8167 (333)
ponad 100 m²	7874 (38)	9899 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
parter	8834 (836)	8506 (135)	8930 (1547)
1-2 piętro	9727 (463)	8977 (306)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 211 (363)	9294 (234)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 622 (230)	10 433 (173)	9743 (980)
piętro nieznane	8270 (268)	8245 (219)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (2160 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-24	Podchorążych 23	ta ulica	42,7	2. piętro	wtórny	8595	+0,2%	-0,3%	8585	1
2025-11-28	Podchorążych 23	ta ulica	41,5	1. piętro	wtórny	8193	+0,6%	-0,3%	8220	0,93
2025-09-15	Podchorążych 25	ta ulica	38,1	parter	wtórny	8924	+9,6%	-1,3%	9651	0,89
2025-03-05	Podchorążych 23	ta ulica	35,4	parter	wtórny	7316	+13,7%	-1,3%	8211	0,78
2024-12-18	Podchorążych 25	ta ulica	37,5	1. piętro	wtórny	7600	+12,7%	-5,7%	8083	0,72
2024-05-28	Podchorążych 27	ta ulica	35,8	1. piętro	wtórny	10 056	+17,2%	-5,7%	11 115	0,62
2024-03-06	Podchorążych 27	ta ulica	35,8	1. piętro	wtórny	7067	+18%	-5,7%	7865	0,59
2024-01-24	Podchorążych 25	ta ulica	42,1	4. piętro	wtórny	6888	+19,9%	-1,3%	8154	0,56
2023-03-18	Podchorążych 27	ta ulica	39	4. piętro	wtórny	6026	+33,2%	-6,6%	7500	0,45
2022-08-27	Podchorążych 25	ta ulica	56,7	-	wtórny	6702	+30,8%	+6,3%	9313	0,38
2022-04-21	Podchorążych 27	ta ulica	37,9	-	wtórny	9208	+36,6%	+0,3%	12 614	0,35
2022-01-28	Podchorążych 23	ta ulica	41,5	-	wtórny	6506	+46,9%	+6%	10 124	0,32
2021-11-24	Podchorążych 27	ta ulica	37,9	-	wtórny	5462	+42,6%	+0,3%	7806	0,31
2021-11-17	Podchorążych 29	ta ulica	59,4	-	wtórny	5387	+42,6%	+6,3%	8161	0,31
2021-10-13	Podchorążych 23	ta ulica	27,9	-	wtórny	5143	+40,2%	-4,1%	6917	0,3
2020-12-01	Podchorążych 30	ta ulica	45,3	-	wtórny	6600	+46%	+6%	10 213	0,24
2020-09-30	Podchorążych 30	ta ulica	45,3	-	wtórny	4746	+52,5%	+6%	7669	0,22
2020-06-19	Podchorążych 25	ta ulica	37,5	-	wtórny	6080	+59,8%	+0,3%	9738	0,21
2020-01-23	Podchorążych 27	ta ulica	27,9	3. piętro	wtórny	6452	+67,6%	-10,6%	9660	0,19
2019-08-20	Podchorążych 23	ta ulica	37,5	3. piętro	wtórny	7467	+71,3%	-6,6%	11 950	0,16
2019-06-17	Podchorążych 25	ta ulica	42,2	1. piętro	wtórny	4858	+78%	-0,3%	8623	0,16
2019-05-23	Podchorążych 23	ta ulica	37,5	3. piętro	wtórny	5000	+80,7%	-6,6%	8437	0,15
2019-04-26	Podchorążych 30	ta ulica	43,7	-	wtórny	6728	+80,5%	+6%	12 867	0,15
2018-10-09	Podchorążych 29	ta ulica	28,1	4. piętro	wtórny	4626	+91,7%	-10,6%	7926	0,13
2018-03-08	Podchorążych 30	ta ulica	46	-	wtórny	5109	+93,9%	+6%	10 496	0,11
2018-02-08	Podchorążych 25	ta ulica	53,3	-	wtórny	4015	+100,4%	+6,3%	8552	0,11
2017-06-05	Podchorążych 1	ta ulica	63,24	suterena	-	4032	+110,1%	+6,3%	9004	0,08
2017-03-02	Podchorążych 25	ta ulica	53,3	suterena	-	4221	+121,3%	+4,6%	9770	0,08
2017-02-17	Podchorążych 25	ta ulica	53,3	suterena	-	3734	+123,5%	+4,6%	8730	0,07
2017-02-01	Podchorążych 29	ta ulica	71,2	suterena	-	3638	+123,5%	+5,2%	8557	0,07
2016-12-13	Podchorążych 25	ta ulica	37,5	suterena	-	4240	+116,5%	-1,3%	9057	0,07
2016-12-12	Podchorążych 25	ta ulica	53,3	suterena	-	3565	+116,5%	+4,6%	8071	0,07
2016-12-02	Podchorążych 25	ta ulica	37,5	suterena	-	3760	+116,5%	-1,3%	8031	0,07
2016-09-26	Podchorążych 25	ta ulica	37,5	suterena	-	3680	+112,9%	-1,3%	7730	0,07
2016-07-29	Podchorążych 23	ta ulica	43,2	suterena	-	3889	+113,4%	+4,3%	8654	0,06
2016-05-25	Podchorążych 25	ta ulica	35,4	suterena	-	4322	+119,6%	-1,3%	9364	0,06
2016-03-01	Podchorążych 25	ta ulica	56,7	suterena	-	3175	+126,3%	+4,6%	7516	0,06
2015-12-21	Podchorążych 1	ta ulica	45,76	suterena	-	3824	+124,3%	+4,3%	8947	0,05
2015-02-20	Podchorążych 1	ta ulica	45,76	suterena	-	2732	+126%	+4,3%	6439	0,04
2025-10-03	Gdańska 174	okolica 60 m	34,6	parter	wtórny	3468	+3,9%	+0,5%	3619	0,04

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 2160. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Gdańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	53 m	7211	115	630
Leśna Leśne	123 m	12 097	25	557
Józefa Dwernickiego Leśne	148 m	10 766	168	190
Powstańców Warszawy Leśne	311 m	8478	212	834
Topolowa Leśne	406 m	8681	18	94
Cisowa Leśne	423 m	7198	5	16
Tadeusza Kościuszki Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	425 m	8642	51	333
Czerkaska Leśne	447 m	8275	62	310
Świerkowa Leśne	479 m	8150	19	92
11 Listopada Leśne	491 m	8004	39	183

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Podchorążych w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8406 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7865 do 9652 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (48) i w okolicy do 800 m (2112), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Podchorążych?

Dobra cena dla kupującego to do 7865 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7865 do 9652 zł/m². Powyżej 11 131 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Podchorążych?

Realna cena sprzedaży to około 8406 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8406 a 9652 zł/m², a poniżej 7865 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Podchorążych wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (48) i w okolicy do 800 m (2112). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 63.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.