Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
8219 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
5773 ‑ 9293 zł/m²
9 na 10: 4180 ‑ 10 877
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (121); waga porównywalnych 92%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Przyrzecze, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4180 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4180‑5773 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5773‑9293 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9293‑10 877 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 877 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 5773 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9293 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)8219 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8219‑9293 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 877 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5773 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8219 zł/m². Nie schodź poniżej 5773 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto
Bydgoszcz
do 30 m²
8740 (11)
10 228 (340)
9954 (999)
30-40 m²
7760 (21)
9818 (454)
9393 (2656)
40-50 m²
8196 (23)
8330 (283)
8668 (2727)
50-60 m²
7449 (20)
8080 (180)
8682 (2201)
60-70 m²
7698 (18)
8105 (122)
8482 (1333)
70-80 m²
6517 (16)
7935 (68)
8906 (550)
80-100 m²
6783 (8)
6820 (72)
8167 (333)
ponad 100 m²
7286 (15)
6796 (78)
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto
Bydgoszcz
parter
8019 (73)
8337 (275)
8930 (1547)
1-2 piętro
8532 (13)
9138 (625)
9241 (3523)
3-4 piętro
4166 (5)
10 633 (351)
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
11 175 (80)
9743 (980)
piętro nieznane
7412 (41)
7411 (266)
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (132 transakcje)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2025-11-19
Przyrzecze 15
ta ulica
33
3. piętro
wtórny
7121
+0,6%
-6,6%
6694
1
2025-09-18
Przyrzecze 15
ta ulica
48
-
wtórny
7479
+9,6%
+6%
8684
0,95
2026-04-03
Długa 17
okolica38 m
73
-
wtórny
8288
+1,2%
+6,9%
8967
0,93
2026-06-26
Długa 2
okolica96 m
37,28
1. piętro
wtórny
5633
+7,8%
-5,7%
5730
0,84
2025-09-10
Jezuicka 24
okolica34 m
49,65
-
wtórny
9366
+9,6%
+6%
10 874
0,8
2026-04-10
Długa 28
okolica109 m
116,2
2. piętro
wtórny
8430
+1,2%
+14,8%
9795
0,78
2026-02-20
Długa 3
okolica92 m
29,74
parter
wtórny
8742
+0,2%
-5,6%
8268
0,77
2026-03-13
Stefana Batorego 1
okolica119 m
132,83
2. piętro
wtórny
9411
+0,4%
+14,8%
10 848
0,74
2025-12-19
Pod Blankami 6
okolica101 m
32,97
-
wtórny
8341
-1,2%
+0,3%
8262
0,72
2024-12-30
Długa 22
okolica89 m
37,05
-
wtórny
8097
+12,7%
+0,3%
9151
0,56
2025-03-10
Nowy Rynek 1
okolica137 m
62,4
-
wtórny
3150
+13,7%
+8%
3868
0,54
2024-09-30
Długa 2
okolica96 m
71,3
-
wtórny
5891
+12,7%
+6,9%
7095
0,52
2026-03-06
Długa 60
okolica271 m
44,87
2. piętro
wtórny
1003
+0,4%
-0,3%
1004
0,51
2024-07-09
Wąska 3
okolica114 m
39,47
2. piętro
wtórny
2534
+17,2%
-5,7%
2802
0,47
2023-11-09
Jezuicka 3
okolica45 m
41
-
wtórny
9024
+19%
+6%
11 377
0,47
2025-01-28
Wełniany Rynek 2
okolica175 m
59,36
2. piętro
wtórny
3706
+13,2%
-
4197
0,47
2024-08-21
Wełniany Rynek 4
okolica156 m
74,11
1. piętro
wtórny
4048
+14,5%
+0,6%
4663
0,43
2024-09-03
Wełniany Rynek 2
okolica175 m
56,11
3. piętro
wtórny
5018
+12,7%
-1%
5597
0,42
2024-05-06
Wełniany Rynek 2
okolica175 m
56,61
3. piętro
wtórny
3533
+17,2%
-1%
4098
0,39
2024-05-06
Wełniany Rynek 2
okolica175 m
57,77
3. piętro
wtórny
3462
+17,2%
-1%
4016
0,39
2023-10-31
Melchiora Wierzbickiego 3
okolica179 m
56,1
parter
wtórny
3565
+19,9%
+4,6%
4473
0,33
2022-11-03
Nowy Rynek 1
okolica137 m
84,85
-
wtórny
4285
+23,6%
+12,8%
5974
0,28
2021-12-10
Długa 21
okolica36 m
51
-
wtórny
5039
+47,1%
+6,3%
7877
0,28
2021-07-02
Jezuicka 16
okolica32 m
106,08
-
wtórny
4902
+48,6%
+22%
8890
0,25
2022-11-28
Mostowa 3
okolica193 m
42,42
3. piętro
wtórny
3371
+23,6%
-1,3%
4112
0,24
2021-05-26
Długa 15
okolica38 m
40,38
-
wtórny
5448
+45,6%
+6%
8404
0,24
2021-11-09
Długa 2
okolica96 m
68,16
2. piętro
wtórny
5781
+42,6%
+1,6%
8374
0,24
2022-02-03
Nowy Rynek 1
okolica137 m
60,34
-
wtórny
5386
+41,3%
+8%
8221
0,23
2021-11-16
Pod Blankami 6A
okolica111 m
119,24
parter
wtórny
5535
+42,6%
+20,1%
9476
0,23
2022-11-28
Długa 60
okolica271 m
73,9
-
wtórny
3586
+23,6%
+6,9%
4737
0,2
2021-03-19
Długa 3
okolica92 m
15,68
-
wtórny
8418
+53,5%
-4,1%
12 393
0,2
2022-10-18
Długa 60
okolica271 m
27,66
1. piętro
wtórny
6978
+25,3%
-9,7%
7888
0,2
2022-01-25
Mostowa 1
okolica190 m
35,84
2. piętro
wtórny
7031
+46,9%
-5,7%
9742
0,2
2022-08-31
Długa 60
okolica271 m
33,41
1. piętro
wtórny
7632
+30,8%
-5,7%
9415
0,19
2021-10-22
Długa 48
okolica191 m
55,12
2. piętro
wtórny
6350
+40,2%
-
8903
0,18
2022-05-30
Długa 60
okolica271 m
28,7
-
wtórny
6237
+36,6%
-4,1%
8171
0,17
2020-10-23
Długa 2
okolica96 m
87,81
-
wtórny
3416
+54,3%
+12,8%
5946
0,17
2021-02-25
Nowy Rynek 1
okolica137 m
86,71
-
wtórny
4071
+47,7%
+12,8%
6783
0,17
2020-02-19
Długa 17
okolica38 m
73
-
wtórny
6164
+63,6%
+6,9%
10 783
0,17
2021-11-08
Długa 60
okolica271 m
28,7
-
wtórny
4704
+42,6%
-4,1%
6431
0,15
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 132. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Przyrzecze w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 8219 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5773 do 9293 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (121), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Przyrzecze?
Dobra cena dla kupującego to do 5773 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5773 do 9293 zł/m². Powyżej 10 877 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Przyrzecze?
Realna cena sprzedaży to około 8219 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8219 a 9293 zł/m², a poniżej 5773 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Przyrzecze wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (121). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 92%, efektywna liczba 47.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська