Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
6043 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
5329 ‑ 7770 zł/m²
9 na 10: 2637 ‑ 9329
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (73); waga porównywalnych 90%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.84. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Saperów, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 2637 zł/m²
Dobra cena: warto kupić2637‑5329 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5329‑7770 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej7770‑9329 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9329 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 5329 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 7770 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)6043 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6043‑7770 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9329 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5329 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6043 zł/m². Nie schodź poniżej 5329 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Jachcice
Bydgoszcz
do 30 m²
9416 (6)
-
9954 (999)
30-40 m²
8215 (26)
6993 (8)
9393 (2656)
40-50 m²
6523 (12)
-
8668 (2727)
50-60 m²
6462 (8)
-
8682 (2201)
60-70 m²
6795 (20)
-
8482 (1333)
70-80 m²
7717 (12)
-
8906 (550)
80-100 m²
4830 (3)
-
8167 (333)
ponad 100 m²
5566 (3)
-
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Jachcice
Bydgoszcz
parter
7310 (37)
-
8930 (1547)
1-2 piętro
8391 (22)
-
9241 (3523)
3-4 piętro
8048 (3)
-
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
-
9743 (980)
piętro nieznane
6562 (27)
6194 (15)
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (90 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2024-08-07
Saperów 208
ta ulica
94,81
-
wtórny
4219
+14,5%
+12,8%
5449
1
2024-08-07
Saperów 208
ta ulica
122,66
parter
pierwotny
3261
+14,5%
+0,8%
3765
0,8
2024-02-05
Saperów 191A
ta ulica
147,79
parter
pierwotny
4703
+18,4%
+0,8%
5612
0,7
2022-11-03
Saperów 79
ta ulica
63,66
parter
pierwotny
2220
+23,6%
-10,7%
2448
0,49
2022-11-03
Saperów 79
ta ulica
48,44
1. piętro
pierwotny
2398
+23,6%
-16,3%
2480
0,49
2022-11-03
Saperów 79
ta ulica
42,13
1. piętro
pierwotny
2029
+23,6%
-16,3%
2099
0,49
2022-11-03
Saperów 79
ta ulica
53,16
1. piętro
pierwotny
2238
+23,6%
-16%
2322
0,49
2024-04-04
Niecała 40
okolica212 m
69,4
-
wtórny
4539
+15,5%
+8%
5660
0,49
2024-08-26
Żeglarska 58
okolica318 m
80,5
-
wtórny
4373
+14,5%
+12,8%
5648
0,41
2024-08-26
Żeglarska 58
okolica318 m
87,7
-
wtórny
4082
+14,5%
+12,8%
5272
0,41
2024-10-02
Żeglarska 40
okolica356 m
54,43
-
wtórny
5512
+12,4%
+6,3%
6582
0,39
2023-09-04
Półwiejska 34
okolica237 m
70,6
-
wtórny
6941
+22,2%
+6,9%
9071
0,39
2024-10-15
Niecała 14
okolica419 m
71,1
-
wtórny
8650
+12,4%
+6,9%
10 392
0,33
2022-10-25
Racjonalizatorów 15-17
okolica208 m
64,9
-
wtórny
5239
+25,3%
+8%
7087
0,33
2025-12-12
Średnia 6
okolica566 m
33,02
2. piętro
wtórny
7511
-1,2%
-5,7%
7000
0,32
2020-04-21
Saperów 33
ta ulica
66,15
parter
wtórny
3477
+61,3%
+6,3%
5963
0,3
2020-04-21
Saperów 33
ta ulica
66,15
1. piętro
wtórny
3930
+61,3%
+1,6%
6444
0,3
2025-06-03
Średnia 6
okolica566 m
33,23
-
wtórny
6019
+9,1%
+0,3%
6583
0,28
2023-09-05
Średnia 23
okolica379 m
47,2
-
wtórny
4661
+22,2%
+6%
6037
0,27
2023-12-14
Średnia 17
okolica437 m
77,6
-
wtórny
7336
+18,8%
+6,9%
9314
0,25
2024-10-18
Żeglarska 69
okolica566 m
30,71
-
wtórny
4819
+12,4%
+0,3%
5429
0,23
2021-08-23
Półwiejska 34
okolica237 m
63,28
1. piętro
wtórny
6479
+45,4%
+1,6%
9575
0,22
2019-02-08
Saperów 9
ta ulica
65
1. piętro
wtórny
1846
+81,4%
+1,6%
3403
0,22
2024-06-04
Średnia 6
okolica566 m
38,26
-
wtórny
5227
+18,4%
+0,3%
6206
0,21
2018-12-14
Saperów 9
ta ulica
64
parter
wtórny
4844
+86,8%
+6,3%
9619
0,21
2024-04-22
Średnia 6
okolica566 m
29,01
-
wtórny
8583
+15,5%
-4,1%
9505
0,2
2018-10-23
Saperów 27
ta ulica
75,6
-
wtórny
1587
+91,7%
+6,9%
3254
0,2
2024-11-29
Szyperska 6
okolica642 m
68,5
parter
wtórny
8467
+14%
+6,3%
10 261
0,2
2022-10-12
Żeglarska 34
okolica428 m
61,03
-
wtórny
4670
+25,3%
+8%
6317
0,19
2024-01-02
Średnia 6
okolica566 m
37,37
-
wtórny
7733
+19,9%
+0,3%
9297
0,19
2021-04-05
Racjonalizatorów 3-5
okolica267 m
65
-
wtórny
5538
+46,8%
+8%
8783
0,19
2023-12-12
Średnia 6
okolica566 m
33,55
-
wtórny
7273
+18,8%
+0,3%
8659
0,18
2022-11-21
Średnia 18a
okolica461 m
39,64
2. piętro
wtórny
5928
+23,6%
-5,7%
6911
0,18
2023-10-05
Średnia 6
okolica566 m
37,34
-
wtórny
7499
+19,9%
+0,3%
9017
0,18
2021-07-23
Jednostronna 6
okolica403 m
74,3
parter
wtórny
5451
+48,6%
+5,2%
8526
0,14
2021-05-10
Żeglarska 78
okolica393 m
49,3
-
wtórny
3854
+45,6%
+6%
5945
0,14
2019-06-18
Racjonalizatorów 17-3
okolica208 m
48,9
-
wtórny
3681
+78%
+6%
6944
0,13
2019-05-09
Racjonalizatorów 12-14
okolica204 m
48,86
-
wtórny
4093
+80,7%
+6%
7835
0,13
2021-04-21
Średnia 17
okolica437 m
77,6
1. piętro
wtórny
3866
+46,8%
+0,6%
5711
0,12
2021-03-16
Średnia 6
okolica566 m
31,64
5. piętro
wtórny
5057
+53,5%
-10,7%
6928
0,09
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 90. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Saperów w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 6043 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5329 do 7770 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (73), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Saperów?
Dobra cena dla kupującego to do 5329 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5329 do 7770 zł/m². Powyżej 9329 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Saperów?
Realna cena sprzedaży to około 6043 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6043 a 7770 zł/m², a poniżej 5329 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Saperów wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (73). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 90%, efektywna liczba 36).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська