Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
7348 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
6154 ‑ 8513 zł/m²
9 na 10: 5411 ‑ 9135
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (73) i w okolicy do 800 m (34); waga porównywalnych 91%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.90. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Sochaczewska, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5411 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5411‑6154 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6154‑8513 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8513‑9135 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9135 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6154 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8513 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)7348 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7348‑8513 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9135 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6154 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7348 zł/m². Nie schodź poniżej 6154 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Bydgoszcz Wschód - Siernieczek
Bydgoszcz
do 30 m²
-
-
9954 (999)
30-40 m²
8082 (63)
7828 (10)
9393 (2656)
40-50 m²
6495 (27)
6869 (8)
8668 (2727)
50-60 m²
6459 (10)
-
8682 (2201)
60-70 m²
5572 (4)
-
8482 (1333)
70-80 m²
-
-
8906 (550)
80-100 m²
-
-
8167 (333)
ponad 100 m²
-
-
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Bydgoszcz Wschód - Siernieczek
Bydgoszcz
parter
7769 (31)
-
8930 (1547)
1-2 piętro
8289 (20)
-
9241 (3523)
3-4 piętro
8112 (9)
-
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
-
9743 (980)
piętro nieznane
7032 (47)
8082 (21)
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (107 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2026-06-19
Sochaczewska 5a
ta ulica
41,66
-
wtórny
8401
+7,8%
+6%
9599
1
2026-04-02
Sochaczewska 5
ta ulica
66
-
wtórny
7348
+1,2%
+8%
8032
0,95
2026-03-30
Sochaczewska 7
ta ulica
47,5
-
wtórny
5789
+0,4%
+6%
6159
0,93
2025-12-02
Sochaczewska 7
ta ulica
35,05
4. piętro
wtórny
6894
-1,2%
-6,6%
6362
0,87
2025-11-14
Sochaczewska 5
ta ulica
65,77
-
wtórny
4561
+0,6%
+8%
4957
0,85
2025-09-05
Sochaczewska 5
ta ulica
68,1
-
wtórny
4993
+9,6%
+8%
5909
0,81
2025-09-01
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
-
wtórny
8023
+9,6%
+0,3%
8815
0,81
2025-08-29
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
-
wtórny
7381
+9,5%
+0,3%
8103
0,79
2024-11-04
Sochaczewska 7
ta ulica
46,1
-
wtórny
4772
+14%
+6%
5764
0,64
2024-10-21
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
-
wtórny
6964
+12,4%
+0,3%
7846
0,63
2025-09-30
Płońska 12
okolica132 m
38,49
-
wtórny
7145
+9,6%
+0,3%
7850
0,53
2024-01-09
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
-
wtórny
5488
+19,9%
+0,3%
6598
0,51
2023-12-19
Sochaczewska 5a
ta ulica
41,66
-
wtórny
5833
+18,8%
+6%
7340
0,5
2023-08-18
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
-
wtórny
5392
+24,9%
+0,3%
6753
0,46
2023-06-27
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
-
wtórny
5295
+28,3%
+0,3%
6809
0,44
2023-05-27
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
3. piętro
wtórny
6418
+31,3%
-6,6%
7873
0,43
2023-03-28
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
-
wtórny
6579
+33,2%
+0,3%
8789
0,41
2023-02-24
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
-
wtórny
6739
+31,8%
+0,3%
8904
0,4
2022-11-29
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
-
wtórny
5616
+23,6%
+0,3%
6958
0,37
2022-10-20
Sochaczewska 7
ta ulica
47,52
-
wtórny
4419
+25,3%
+6%
5865
0,36
2022-05-06
Sochaczewska 5A
ta ulica
41,66
3. piętro
wtórny
6745
+36,6%
-1,3%
9095
0,32
2022-04-20
Sochaczewska 7
ta ulica
35,35
-
wtórny
3395
+36,6%
+0,3%
4650
0,31
2022-01-12
Sochaczewska 5A
ta ulica
31,16
-
wtórny
5777
+46,9%
+0,3%
8506
0,29
2021-12-09
Sochaczewska 5A
ta ulica
41,66
-
wtórny
3481
+47,1%
+6%
5424
0,29
2021-11-02
Sochaczewska 5A
ta ulica
31,16
-
wtórny
6322
+42,6%
+0,3%
9035
0,28
2021-10-14
Sochaczewska 5A
ta ulica
31,16
2. piętro
wtórny
6162
+40,2%
-5,7%
8150
0,27
2021-10-08
Sochaczewska 7
ta ulica
44,69
3. piętro
wtórny
6154
+40,2%
-1,3%
8517
0,27
2021-09-24
Sochaczewska 7
ta ulica
53,14
1. piętro
wtórny
5589
+41,6%
-
7914
0,27
2021-06-21
Sochaczewska 7
ta ulica
38,64
-
wtórny
5150
+42,3%
+0,3%
7350
0,25
2021-05-17
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
-
wtórny
6162
+45,6%
+0,3%
8994
0,24
2021-01-04
Sochaczewska 5a
ta ulica
33,17
2. piętro
wtórny
4010
+45,6%
-5,7%
5507
0,22
2020-11-06
Sochaczewska 5
ta ulica
38,03
-
wtórny
3971
+53,9%
+0,3%
6125
0,21
2020-08-06
Sochaczewska 5A
ta ulica
31,16
-
wtórny
5616
+52,5%
+0,3%
8586
0,2
2021-07-20
Żyrardowska 7
okolica106 m
40,05
-
wtórny
6330
+48,6%
+6%
9968
0,18
2020-01-20
Sochaczewska 5a
ta ulica
31,16
-
wtórny
5456
+67,6%
+0,3%
9165
0,17
2021-04-16
Żyrardowska 7
okolica106 m
40,05
-
wtórny
3995
+46,8%
+6%
6216
0,17
2021-06-01
Płońska 12
okolica132 m
38,49
-
wtórny
5196
+42,3%
+0,3%
7415
0,16
2026-08-28
Przemysłowa 9a
okolica709 m
76,14
parter
wtórny
1904
-
+5,2%
2004
0,16
2021-04-14
Żyrardowska 5
okolica144 m
39,05
-
wtórny
4789
+46,8%
+0,3%
7050
0,15
2021-06-11
Płońska 6
okolica178 m
56,29
1. piętro
wtórny
5063
+42,3%
-
7207
0,15
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 107. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Sochaczewska w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 7348 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6154 do 8513 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (73) i w okolicy do 800 m (34), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Sochaczewska?
Dobra cena dla kupującego to do 6154 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6154 do 8513 zł/m². Powyżej 9135 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Sochaczewska?
Realna cena sprzedaży to około 7348 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7348 a 8513 zł/m², a poniżej 6154 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Sochaczewska wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (73) i w okolicy do 800 m (34). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 91%, efektywna liczba 38.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська