Wycena mieszkania: Szlakowa, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8742 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7893 ‑ 9741 zł/m²

9 na 10: 7060 ‑ 11 080

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (97) i w okolicy do 800 m (1129); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.96. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Szlakowa, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7060 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7060‑7893 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7893‑9741 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9741‑11 080 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 080 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7893 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9741 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8742 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8742‑9741 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 080 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7893 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8742 zł/m². Nie schodź poniżej 7893 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	10 091 (110)	10 204 (105)	9954 (999)
30-40 m²	9662 (261)	9419 (328)	9393 (2656)
40-50 m²	9185 (279)	8853 (379)	8668 (2727)
50-60 m²	9197 (297)	8632 (294)	8682 (2201)
60-70 m²	8997 (178)	7779 (213)	8482 (1333)
70-80 m²	9280 (59)	7282 (61)	8906 (550)
80-100 m²	9226 (32)	8493 (29)	8167 (333)
ponad 100 m²	7883 (10)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
parter	9228 (331)	8962 (240)	8930 (1547)
1-2 piętro	9430 (485)	8939 (566)	9241 (3523)
3-4 piętro	9368 (308)	8883 (480)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	6736 (5)	7660 (30)	9743 (980)
piętro nieznane	9057 (97)	7601 (99)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1226 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-05	Szlakowa 18	ta ulica	41,85	parter	wtórny	9200	+7,8%	+4,3%	10 346	1
2026-03-20	Szlakowa 20	ta ulica	44,64	3. piętro	wtórny	9274	+0,4%	-1,3%	9192	0,93
2026-02-27	Szlakowa 16	ta ulica	69,95	3. piętro	wtórny	7934	+0,2%	+0,6%	7998	0,91
2026-02-25	Szlakowa 18	ta ulica	44,91	2. piętro	wtórny	9085	+0,2%	-0,3%	9074	0,91
2026-02-02	Szlakowa 18	ta ulica	44,91	parter	wtórny	8216	+0,2%	+4,3%	8584	0,91
2025-12-16	Szlakowa 16	ta ulica	58,83	parter	wtórny	8924	-1,2%	+4,6%	9223	0,87
2025-10-28	Szlakowa 16	ta ulica	56,41	3. piętro	wtórny	8509	+3,9%	-1%	8752	0,83
2024-08-23	Szlakowa 16	ta ulica	56,1	2. piętro	wtórny	8200	+14,5%	-	9388	0,6
2024-03-27	Szlakowa 16	ta ulica	55,68	-	wtórny	8962	+18%	+6,3%	11 236	0,54
2023-12-04	Szlakowa 18	ta ulica	41,85	3. piętro	wtórny	7049	+18,8%	-1,3%	8264	0,5
2023-08-31	Szlakowa 20	ta ulica	56,4	-	wtórny	6560	+24,9%	+6,3%	8709	0,46
2023-08-22	Szlakowa 16	ta ulica	69,16	1. piętro	wtórny	8820	+24,9%	+1,6%	11 198	0,46
2023-07-27	Szlakowa 20	ta ulica	41,85	2. piętro	wtórny	7790	+24,5%	-0,3%	9666	0,45
2022-12-01	Szlakowa 18	ta ulica	41,85	3. piętro	wtórny	7049	+24,8%	-1,3%	8687	0,38
2022-10-27	Szlakowa 20	ta ulica	44,64	2. piętro	wtórny	6720	+25,3%	-0,3%	8393	0,36
2020-11-05	Szlakowa 16	ta ulica	55,38	-	wtórny	6230	+53,9%	+6,3%	10 186	0,21
2020-04-29	Szlakowa 18	ta ulica	56,4	-	wtórny	5904	+61,3%	+6,3%	10 122	0,18
2020-04-02	Szlakowa 16	ta ulica	56,79	-	wtórny	6286	+61,3%	+6,3%	10 777	0,18
2020-03-06	Szlakowa 16	ta ulica	43,09	-	wtórny	4641	+63,2%	+6%	8024	0,18
2019-08-09	Szlakowa 16	ta ulica	107,65	-	wtórny	2787	+71,3%	+22%	5826	0,15
2019-06-27	Szlakowa 16	ta ulica	98,52	3. piętro	wtórny	6699	+78%	+5,1%	12 537	0,14
2019-05-31	Szlakowa 18	ta ulica	56,4	parter	wtórny	5887	+80,7%	+4,6%	11 124	0,14
2019-04-19	Szlakowa 18	ta ulica	44,91	2. piętro	wtórny	5478	+80,5%	-0,3%	9858	0,14
2019-01-15	Szlakowa 18	ta ulica	45,29	3. piętro	wtórny	5410	+83,3%	-1,3%	9786	0,13
2018-10-31	Szlakowa 16	ta ulica	48,69	-	wtórny	4724	+91,7%	+6%	9596	0,12
2018-03-06	Szlakowa 16	ta ulica	58,55	-	wtórny	5585	+93,9%	+6,3%	11 509	0,1
2018-02-27	Szlakowa 16	ta ulica	56,14	-	wtórny	5433	+100,4%	+6,3%	11 572	0,1
2017-10-31	Szlakowa 20	ta ulica	44,91	1. piętro	-	5010	+101,2%	-0,3%	10 052	0,08
2017-10-20	Szlakowa 18	ta ulica	45,29	suterena	-	5145	+101,2%	+4,3%	10 797	0,08
2016-10-27	Szlakowa 18	ta ulica	44,91	suterena	-	4008	+111,4%	+4,3%	8836	0,06
2016-06-30	Szlakowa 20	ta ulica	45,29	suterena	-	4482	+119,1%	+4,3%	10 243	0,06
2016-03-31	Szlakowa 16	ta ulica	49	suterena	-	4490	+126,3%	+4,3%	10 597	0,05
2015-11-02	Szlakowa 18	ta ulica	45,29	2. piętro	-	3974	+134,9%	-0,3%	9310	0,05
2026-08-14	Bydgoskich Olimpijczyków 6	okolica 413 m	64,97	-	wtórny	7450	-	+8%	8045	0,03
2025-12-22	Bydgoskich Olimpijczyków 6d	okolica 346 m	54,83	-	wtórny	8207	-1,2%	+6,3%	8617	0,03
2026-07-23	Bydgoskich Olimpijczyków 6	okolica 413 m	64,97	parter	wtórny	6926	+3,4%	+6,3%	7610	0,03
2026-07-06	Bydgoskich Olimpijczyków 6	okolica 413 m	53,07	3. piętro	wtórny	7255	+3,4%	-1%	7423	0,03
2014-04-30	Szlakowa 20	ta ulica	44,64	suterena	-	4368	+137,2%	+4,3%	10 806	0,03
2025-08-07	Bydgoskich Olimpijczyków 6B	okolica 352 m	48,24	3. piętro	wtórny	6219	+9,5%	-1,3%	6722	0,03
2014-02-12	Szlakowa 20	ta ulica	56,4	suterena	-	4220	+140,4%	+4,6%	10 609	0,03

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1226. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Bydgoskich Olimpijczyków Nowy Fordon	346 m	8841	29	230
Aleje Prof. Sylwestra Kaliskiego Nowy Fordon	497 m	9233	13	131
Pawła Edmunda Strzeleckiego Nowy Fordon	510 m	7243	94	263
Igrzyskowa Nowy Fordon	633 m	9875	41	119
Studencka Nowy Fordon	636 m	10 443	70	137
Akademicka Nowy Fordon	700 m	9094	619	733

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Szlakowa w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8742 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7893 do 9741 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (97) i w okolicy do 800 m (1129), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Szlakowa?

Dobra cena dla kupującego to do 7893 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7893 do 9741 zł/m². Powyżej 11 080 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Szlakowa?

Realna cena sprzedaży to około 8742 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8742 a 9741 zł/m², a poniżej 7893 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Szlakowa wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (97) i w okolicy do 800 m (1129). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 55.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.