Wycena mieszkania: Szubińska, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8043 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7405 ‑ 9067 zł/m²

9 na 10: 6646 ‑ 9931

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (127) i w okolicy do 800 m (1205); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Szubińska, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6646 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6646‑7405 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7405‑9067 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9067‑9931 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9931 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7405 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9067 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8043 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8043‑9067 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9931 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7405 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8043 zł/m². Nie schodź poniżej 7405 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
do 30 m²	8530 (86)	9374 (26)	9954 (999)
30-40 m²	8504 (651)	8376 (191)	9393 (2656)
40-50 m²	7954 (468)	7666 (144)	8668 (2727)
50-60 m²	7343 (117)	7837 (15)	8682 (2201)
60-70 m²	6791 (7)	10 002 (17)	8482 (1333)
70-80 m²	-	-	8906 (550)
80-100 m²	-	-	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
parter	8028 (631)	8340 (20)	8930 (1547)
1-2 piętro	8018 (97)	8470 (53)	9241 (3523)
3-4 piętro	8447 (72)	8652 (37)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8674 (23)	-	9743 (980)
piętro nieznane	8345 (509)	8197 (286)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1332 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-03	Szubińska 26	ta ulica	23,3	-	wtórny	7768	+0,2%	-4,1%	7464	1
2025-12-19	Szubińska 20	ta ulica	24	-	wtórny	8042	-1,2%	-4,1%	7620	0,95
2025-12-11	Szubińska 99	ta ulica	51	-	wtórny	6608	-1,2%	+6,3%	6938	0,95
2025-12-04	Szubińska 20	ta ulica	38	-	wtórny	8816	-1,2%	+0,3%	8732	0,95
2025-09-25	Szubińska 24	ta ulica	47,96	-	wtórny	8549	+9,6%	+6%	9926	0,89
2025-05-27	Szubińska 27	ta ulica	50,35	-	wtórny	5650	+11,3%	+6,3%	6682	0,81
2024-12-19	Szubińska 26	ta ulica	54	parter	wtórny	6481	+12,7%	+4,6%	7643	0,72
2024-12-13	Szubińska 22	ta ulica	37	9. piętro	wtórny	9595	+12,7%	-10,7%	9654	0,72
2024-12-05	Szubińska 19	ta ulica	49,15	parter	wtórny	3459	+12,7%	+4,3%	4066	0,72
2024-10-07	Szubińska 22	ta ulica	47,6	-	wtórny	6092	+12,4%	+6%	7254	0,69
2024-09-12	Szubińska 26	ta ulica	27,2	1. piętro	wtórny	7904	+12,7%	-9,7%	8037	0,68
2024-07-03	Szubińska 26	ta ulica	23,7	-	wtórny	7468	+17,2%	-4,1%	8397	0,64
2024-06-20	Szubińska 99	ta ulica	31,6	2. piętro	wtórny	9177	+18,4%	-5,7%	10 252	0,63
2024-04-30	Szubińska 99	ta ulica	31,6	2. piętro	wtórny	5380	+15,5%	-5,7%	5860	0,6
2024-04-03	Szubińska 24	ta ulica	37,4	-	wtórny	7620	+15,5%	+0,3%	8821	0,6
2024-04-02	Szubińska 99	ta ulica	48	-	wtórny	7646	+15,5%	+6%	9353	0,6
2024-03-14	Szubińska 22	ta ulica	37	-	wtórny	6757	+18%	+0,3%	7991	0,59
2023-12-20	Szubińska 20	ta ulica	38	-	wtórny	7053	+18,8%	+0,3%	8397	0,55
2023-11-24	Szubińska 26	ta ulica	34	-	wtórny	7588	+19%	+0,3%	9052	0,54
2023-08-30	Szubińska 24	ta ulica	34,4	9. piętro	wtórny	6977	+24,9%	-10,7%	7779	0,5
2023-08-14	Szubińska 20	ta ulica	28	-	wtórny	6607	+24,9%	-4,1%	7917	0,5
2023-08-03	Szubińska 27	ta ulica	40,9	-	wtórny	7090	+24,9%	+6%	9385	0,5
2023-06-23	Szubińska 24	ta ulica	34,7	-	wtórny	6859	+28,3%	+0,3%	8820	0,48
2023-02-08	Szubińska 26	ta ulica	23,3	3. piętro	wtórny	7296	+31,8%	-10,6%	8592	0,44
2023-01-12	Szubińska 26	ta ulica	23,3	3. piętro	wtórny	6652	+26,3%	-10,6%	7510	0,43
2022-11-22	Szubińska 26	ta ulica	37,2	7. piętro	wtórny	6989	+23,6%	-10,7%	7708	0,41
2022-08-02	Szubińska 26	ta ulica	34,5	-	wtórny	6754	+30,8%	+0,3%	8853	0,38
2022-04-05	Szubińska 20	ta ulica	47	-	wtórny	6106	+36,6%	+6%	8840	0,35
2021-12-21	Szubińska 99	ta ulica	50	-	wtórny	4760	+47,1%	+6,3%	7440	0,31
2021-10-05	Szubińska 27	ta ulica	58	-	wtórny	4914	+40,2%	+6,3%	7322	0,3
2021-09-30	Szubińska 99	ta ulica	32,1	parter	wtórny	4953	+41,6%	-1,3%	6921	0,29
2021-09-29	Szubińska 99	ta ulica	30,9	-	wtórny	5987	+41,6%	+0,3%	8499	0,29
2021-09-09	Szubińska 24	ta ulica	47,96	-	wtórny	7152	+41,6%	+6%	10 730	0,29
2021-08-06	Szubińska 24	ta ulica	29,4	-	wtórny	6122	+45,4%	-4,1%	8539	0,29
2021-05-19	Szubińska 24	ta ulica	47,96	-	wtórny	5004	+45,6%	+6%	7719	0,27
2021-04-23	Szubińska 26	ta ulica	27,3	-	wtórny	7656	+46,8%	-4,1%	10 782	0,26
2020-12-05	Szubińska 22	ta ulica	23	-	wtórny	5000	+46%	-4,1%	7004	0,24
2020-12-02	Szubińska 22	ta ulica	34,1	2. piętro	wtórny	4839	+46%	-5,7%	6667	0,24
2020-11-30	Szubińska 20	ta ulica	28	-	wtórny	6143	+53,9%	-4,1%	9065	0,23
2020-06-29	Szubińska 24	ta ulica	29,7	-	wtórny	5724	+59,8%	-4,1%	8771	0,21

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1332. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Gustawa Morcinka Błonie	95 m	8225	25	136
Ikara Górzyskowo	106 m	7580	26	149
Janusza Korczaka Błonie	125 m	8332	35	181
Stefana Okrzei Błonie	197 m	8179	48	272
Konstantego Ildefonsa Gałczyńskiego Błonie	229 m	8176	54	284
Bronisława Potockiego Górzyskowo	267 m	8651	13	130
Franciszka Żwirki i Stanisława Wigury Górzyskowo	278 m	10 892	147	331
Gołębia Górzyskowo	349 m	9548	24	437
Marcina Kasprzaka Błonie	381 m	7917	29	168

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Szubińska w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8043 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7405 do 9067 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (127) i w okolicy do 800 m (1205), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Szubińska?

Dobra cena dla kupującego to do 7405 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7405 do 9067 zł/m². Powyżej 9931 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Szubińska?

Realna cena sprzedaży to około 8043 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8043 a 9067 zł/m², a poniżej 7405 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Szubińska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (127) i w okolicy do 800 m (1205). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 107.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.