Wycena mieszkania: Szwedzka, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8100 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7037 ‑ 9362 zł/m²

9 na 10: 6086 ‑ 10 225

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (50) i w okolicy do 800 m (1023); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Szwedzka, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6086 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6086‑7037 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7037‑9362 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9362‑10 225 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 225 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7037 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9362 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8100 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8100‑9362 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 225 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7037 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8100 zł/m². Nie schodź poniżej 7037 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9466 (140)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9636 (265)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	9443 (250)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	9525 (190)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	9236 (122)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	9177 (62)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	8796 (24)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	8422 (20)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	8787 (402)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9883 (304)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 110 (180)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9510 (20)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	8336 (167)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1073 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-18	Szwedzka 11	ta ulica	36,72	-	wtórny	7489	+7,8%	+0,3%	8096	1
2026-05-18	Szwedzka 11	ta ulica	44,89	4. piętro	wtórny	6126	+3,2%	-1,3%	6240	0,98
2026-04-09	Szwedzka 11	ta ulica	44,54	-	wtórny	6578	+1,2%	+6%	7054	0,95
2026-03-23	Szwedzka 2	ta ulica	46,84	3. piętro	wtórny	6191	+0,4%	-1,3%	6137	0,93
2025-04-04	Szwedzka 11	ta ulica	44,21	3. piętro	wtórny	7012	+12,3%	-1,3%	7772	0,72
2024-12-13	Szwedzka 2	ta ulica	54,23	1. piętro	wtórny	7284	+12,7%	-	8211	0,66
2024-12-11	Szwedzka 2	ta ulica	44,82	parter	wtórny	6024	+12,7%	+4,3%	7082	0,66
2024-12-11	Szwedzka 11	ta ulica	54,19	4. piętro	wtórny	5352	+12,7%	-1%	5973	0,66
2024-09-24	Szwedzka 2	ta ulica	22,98	-	wtórny	8660	+12,7%	-4,1%	9357	0,62
2023-07-31	Szwedzka 2	ta ulica	29,22	-	wtórny	7683	+24,5%	-4,1%	9171	0,45
2022-12-29	Szwedzka 11	ta ulica	25,25	-	wtórny	7129	+24,8%	-4,1%	8536	0,38
2022-10-05	Szwedzka 11	ta ulica	25,25	-	wtórny	8317	+25,3%	-4,1%	9992	0,36
2022-06-09	Szwedzka 2	ta ulica	22,86	1. piętro	wtórny	7874	+32,4%	-9,7%	9410	0,33
2022-03-01	Szwedzka 11	ta ulica	44,84	parter	wtórny	6913	+39,9%	+4,3%	10 090	0,31
2020-03-18	Szwedzka 11	ta ulica	37,29	-	wtórny	6329	+63,2%	+0,3%	10 353	0,18
2020-02-12	Szwedzka 11	ta ulica	37,29	-	wtórny	5779	+63,6%	+0,3%	9479	0,17
2020-01-23	Szwedzka 2	ta ulica	24,14	-	wtórny	6338	+67,6%	-4,1%	10 186	0,17
2020-01-10	Szwedzka 2	ta ulica	28,75	-	wtórny	6783	+67,6%	-4,1%	10 901	0,17
2019-11-07	Szwedzka 11	ta ulica	45,15	-	wtórny	5537	+71,8%	+6%	10 078	0,16
2019-03-15	Szwedzka 2	ta ulica	23,03	-	wtórny	5992	+81,1%	-4,1%	10 408	0,13
2018-10-18	Szwedzka 2	ta ulica	28,75	-	wtórny	4348	+91,7%	-4,1%	7995	0,12
2018-05-11	Szwedzka 2	ta ulica	36,91	-	wtórny	5012	+91%	+0,3%	9597	0,11
2018-03-06	Szwedzka 2	ta ulica	37,29	-	wtórny	3754	+93,9%	+0,3%	7299	0,1
2017-12-28	Szwedzka 2	ta ulica	29,22	-	wtórny	3080	+96%	-4,1%	5790	0,09
2018-02-09	Szwedzka 11	ta ulica	44,84	suterena	-	3657	+100,4%	+4,3%	7645	0,09
2017-11-24	Szwedzka 11	ta ulica	25,42	suterena	-	2360	+100,5%	-5,6%	4468	0,08
2017-04-27	Szwedzka 2	ta ulica	24,14	suterena	-	4971	+116,5%	-5,6%	10 158	0,07
2016-07-07	Szwedzka 4	ta ulica	111,6	suterena	-	2563	+113,4%	+20,1%	6567	0,06
2016-07-07	Szwedzka 4	ta ulica	105,6	suterena	-	2443	+113,4%	+20,1%	6261	0,06
2016-05-23	Szwedzka 2	ta ulica	44,82	suterena	-	3197	+119,6%	+4,3%	7321	0,05
2016-05-23	Szwedzka 2	ta ulica	22,98	suterena	-	3938	+119,6%	-5,6%	8163	0,05
2016-05-23	Szwedzka 2	ta ulica	23,71	suterena	-	3640	+119,6%	-5,6%	7544	0,05
2016-05-23	Szwedzka 2	ta ulica	37,14	suterena	-	3689	+119,6%	-1,3%	7992	0,05
2016-05-23	Szwedzka 2	ta ulica	23,14	suterena	-	3641	+119,6%	-5,6%	7547	0,05
2016-05-23	Szwedzka 2	ta ulica	46,79	suterena	-	3050	+119,6%	+4,3%	6985	0,05
2016-05-23	Szwedzka 2	ta ulica	22,93	suterena	-	3838	+119,6%	-5,6%	7955	0,05
2016-05-23	Szwedzka 2	ta ulica	37,1	suterena	-	4348	+119,6%	-1,3%	9420	0,05
2016-05-23	Szwedzka 2	ta ulica	56,04	suterena	-	3346	+119,6%	+4,6%	7684	0,05
2016-05-23	Szwedzka 2	ta ulica	55,89	suterena	-	3936	+119,6%	+4,6%	9040	0,05
2016-02-09	Szwedzka 11	ta ulica	55,53	suterena	-	3332	+123,6%	+4,6%	7792	0,05

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1073. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Jana Henryka Dąbrowskiego Szwederowo	51 m	8701	15	152
Norweska Szwederowo	83 m	7505	13	55
Orla Szwederowo	174 m	10 411	65	337
Stroma Szwederowo	186 m	8489	11	86
Grudziądzka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	237 m	8039	4	26
Ks. Ignacego Skorupki Górzyskowo	259 m	10 256	39	492
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	322 m	10 016	193	469

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Szwedzka w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8100 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7037 do 9362 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (50) i w okolicy do 800 m (1023), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Szwedzka?

Dobra cena dla kupującego to do 7037 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7037 do 9362 zł/m². Powyżej 10 225 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Szwedzka?

Realna cena sprzedaży to około 8100 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8100 a 9362 zł/m², a poniżej 7037 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Szwedzka wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (50) i w okolicy do 800 m (1023). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 52.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.