Wycena mieszkania: Techników, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7991 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7075 ‑ 8935 zł/m²

9 na 10: 6267 ‑ 9980

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (510); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Techników, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6267 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6267‑7075 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7075‑8935 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8935‑9980 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9980 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7075 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8935 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7991 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7991‑8935 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9980 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7075 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7991 zł/m². Nie schodź poniżej 7075 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
do 30 m²	8098 (10)	9689 (41)	9954 (999)
30-40 m²	8591 (222)	8623 (169)	9393 (2656)
40-50 m²	7891 (174)	8246 (261)	8668 (2727)
50-60 m²	7197 (94)	8352 (188)	8682 (2201)
60-70 m²	7862 (20)	9096 (105)	8482 (1333)
70-80 m²	6282 (6)	8451 (30)	8906 (550)
80-100 m²	6588 (3)	9033 (16)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
parter	7835 (187)	8918 (68)	8930 (1547)
1-2 piętro	7907 (85)	8749 (212)	9241 (3523)
3-4 piętro	8167 (52)	9045 (189)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7855 (11)	8892 (105)	9743 (980)
piętro nieznane	8148 (195)	7891 (236)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (530 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-05-22	Techników 6	ta ulica	50,75	3. piętro	wtórny	6857	+11,3%	-1%	7555	1
2026-03-25	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 8	okolica 65 m	31,16	-	wtórny	10 751	+0,4%	+0,3%	10 822	0,97
2026-06-12	Kapuściska 13	okolica 99 m	50,87	-	wtórny	7077	+7,8%	+6,3%	8110	0,96
2026-03-25	Kapuściska 13	okolica 99 m	38,61	-	wtórny	6475	+0,4%	+0,3%	6518	0,89
2026-07-02	Kapuściska 8	okolica 146 m	39,43	-	wtórny	7076	+3,4%	+0,3%	7332	0,87
2026-06-30	Kapuściska 12	okolica 138 m	48,8	2. piętro	wtórny	7070	+7,8%	-0,3%	7601	0,87
2026-03-19	Kapuściska 7	okolica 118 m	49,92	2. piętro	wtórny	7813	+0,4%	-0,3%	7821	0,85
2025-08-12	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 18	okolica 72 m	56,06	3. piętro	wtórny	8382	+9,5%	-1%	9087	0,81
2026-07-22	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 12	okolica 181 m	55,65	-	wtórny	6649	+3,4%	+6,3%	7302	0,8
2026-04-27	Dekarzy 2	okolica 166 m	49,94	-	wtórny	6808	+1,2%	+6%	7301	0,77
2025-08-22	Kapuściska 13	okolica 99 m	38,61	-	wtórny	5180	+9,5%	+0,3%	5686	0,76
2025-10-01	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 16	okolica 120 m	46,99	1. piętro	wtórny	9342	+3,9%	-0,3%	9676	0,76
2026-07-24	Ignacego Łukasiewicza 6	okolica 206 m	48,17	1. piętro	wtórny	7266	+3,4%	-0,3%	7487	0,75
2026-07-02	Ignacego Łukasiewicza 6	okolica 206 m	47,92	3. piętro	wtórny	6260	+3,4%	-1,3%	6387	0,75
2025-07-21	Kapuściska 13	okolica 99 m	37,44	1. piętro	wtórny	8200	+9,1%	-5,7%	8443	0,74
2026-01-21	Dekarzy 1	okolica 170 m	36,29	2. piętro	wtórny	8818	+0,8%	-5,7%	8389	0,71
2026-02-23	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 12	okolica 181 m	60,47	parter	wtórny	6780	+0,2%	+6,3%	7221	0,71
2026-04-26	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 31	okolica 202 m	37,33	-	wtórny	7099	+1,2%	+0,3%	7203	0,71
2025-07-10	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 16	okolica 120 m	46,99	1. piętro	wtórny	6001	+9,1%	-0,3%	6530	0,7
2025-07-08	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 16	okolica 120 m	35,14	1. piętro	wtórny	7968	+9,1%	-5,7%	8204	0,7
2026-03-02	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 31	okolica 202 m	37,97	parter	wtórny	7901	+0,4%	-1,3%	7829	0,69
2026-01-08	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 15	okolica 187 m	44,32	7. piętro	wtórny	9206	+0,8%	-5,7%	8756	0,69
2026-05-25	Ignacego Łukasiewicza 12	okolica 224 m	68	-	wtórny	5588	+3,2%	+8%	6227	0,69
2025-08-04	Kapuściska 8	okolica 146 m	51,37	2. piętro	wtórny	7300	+9,5%	-	7993	0,68
2026-05-26	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21A	okolica 230 m	46,75	3. piętro	wtórny	4278	+3,2%	-1,3%	4357	0,67
2026-02-25	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 13	okolica 205 m	36,65	-	wtórny	6930	+0,2%	+0,3%	6961	0,67
2026-07-07	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 37	okolica 254 m	35,18	parter	wtórny	9665	+3,4%	-1,3%	9857	0,67
2026-04-09	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21a	okolica 230 m	46,84	4. piętro	wtórny	5978	+1,2%	-1,3%	5972	0,66
2025-10-27	Ignacego Łukasiewicza 8	okolica 176 m	38,19	2. piętro	wtórny	7201	+3,9%	-5,7%	7057	0,66
2025-10-27	Ignacego Łukasiewicza 8	okolica 176 m	38,19	2. piętro	wtórny	7201	+3,9%	-5,7%	7057	0,66
2026-07-03	Kapuściska 3	okolica 261 m	50,8	2. piętro	wtórny	6890	+3,4%	-	7121	0,65
2025-05-05	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 23	okolica 135 m	46,89	2. piętro	wtórny	7464	+11,3%	-0,3%	8281	0,65
2025-03-17	Kapuściska 7	okolica 118 m	36,96	-	wtórny	7102	+13,7%	+0,3%	8098	0,65
2026-03-30	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 33	okolica 231 m	42,76	1. piętro	wtórny	6268	+0,4%	-0,3%	6274	0,64
2025-10-28	Kapuściska 5	okolica 191 m	51,4	-	wtórny	6031	+3,9%	+6,3%	6658	0,63
2025-10-22	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21	okolica 191 m	38,12	-	wtórny	8657	+3,9%	+0,3%	9016	0,63
2026-05-21	Ciesielska 2	okolica 167 m	57,33	2. piętro	pierwotny	6934	+3,2%	-16%	6007	0,63
2025-09-25	Kapuściska 5	okolica 191 m	50,25	-	wtórny	8557	+9,6%	+6,3%	9966	0,62
2025-09-30	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21	okolica 191 m	56,58	-	wtórny	7936	+9,6%	+6,3%	9242	0,62
2024-08-21	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 18	okolica 72 m	46,99	2. piętro	wtórny	6491	+14,5%	-0,3%	7409	0,62

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 530. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego Kapuściska	65 m	8170	69	297
Kapuściska Kapuściska	99 m	7596	35	124
Ciesielska Kapuściska	165 m	8138	5	10
Dekarzy Kapuściska	166 m	7530	4	20
Ignacego Łukasiewicza Kapuściska	176 m	7495	16	59
Stanisława Noakowskiego Kapuściska	183 m	8044	31	120
Wojska Polskiego Kapuściska	202 m	8945	65	229
Sandomierska Kapuściska	236 m	9920	115	249
Monterów Kapuściska	254 m	7269	4	11
Murarzy Kapuściska	279 m	7464	4	19

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Techników w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7991 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7075 do 8935 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (510), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Techników?

Dobra cena dla kupującego to do 7075 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7075 do 8935 zł/m². Powyżej 9980 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Techników?

Realna cena sprzedaży to około 7991 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7991 a 8935 zł/m², a poniżej 7075 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Techników wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (510). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 250).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.