Wycena mieszkania: Terasy, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8480 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7456 ‑ 9335 zł/m²

9 na 10: 5857 ‑ 10 607

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (858); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Terasy, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5857 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5857‑7456 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7456‑9335 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9335‑10 607 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 607 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7456 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9335 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8480 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8480‑9335 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 607 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7456 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8480 zł/m². Nie schodź poniżej 7456 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	10 288 (68)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9505 (235)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	9143 (199)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	9228 (146)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	8377 (130)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	8325 (65)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	7576 (19)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	4809 (8)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	8702 (372)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9759 (239)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 030 (107)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7685 (4)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	7868 (148)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (870 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-31	Terasy 5A	ta ulica	32,76	2. piętro	wtórny	11 905	+3,4%	-5,7%	11 607	1
2026-07-30	Terasy 5	ta ulica	66,3	-	wtórny	7662	+3,4%	+8%	8552	1
2026-02-27	Terasy 5A	ta ulica	42,78	1. piętro	wtórny	7948	+0,2%	-0,3%	7938	0,89
2026-08-03	Nowodworska 5	okolica 117 m	65,52	-	wtórny	7173	-	+8%	7747	0,69
2026-06-08	Nowodworska 4	okolica 115 m	60,43	-	wtórny	6785	+7,8%	+8%	7901	0,67
2025-11-21	Terasy 5A	ta ulica	42,93	parter	pierwotny	8153	+0,6%	-12,4%	7184	0,66
2025-11-18	Terasy 5A	ta ulica	34,15	1. piętro	pierwotny	6823	+0,6%	-20,8%	5439	0,66
2025-09-30	Terasy 5A	ta ulica	41,57	2. piętro	pierwotny	8155	+9,6%	-16,3%	7481	0,63
2025-09-09	Terasy 5A	ta ulica	27,91	parter	pierwotny	13 723	+9,6%	-20,7%	11 920	0,63
2026-05-29	Nowodworska 23	okolica 133 m	61,1	-	wtórny	7488	+3,2%	+8%	8344	0,62
2025-07-31	Terasy 5A	ta ulica	32,76	2. piętro	pierwotny	10 363	+9,1%	-20,8%	8959	0,61
2026-05-05	Ugory 3	okolica 147 m	47,92	6. piętro	wtórny	7721	+3,2%	-5,7%	7515	0,6
2026-03-20	Ugory 3	okolica 147 m	47,92	-	wtórny	8139	+0,4%	+6%	8658	0,57
2025-12-05	Podgórna 11	okolica 123 m	25,02	parter	wtórny	9792	-1,2%	-5,6%	9133	0,57
2025-11-05	Podgórna 11A	okolica 123 m	33,65	1. piętro	wtórny	7801	+0,6%	-5,7%	7406	0,56
2026-01-30	Podgórna 10	okolica 164 m	48,39	-	wtórny	5476	+0,8%	+6%	5851	0,52
2025-08-22	Podgórna 11	okolica 123 m	25,13	1. piętro	wtórny	10 107	+9,5%	-9,7%	9988	0,52
2025-08-12	Podgórna 11	okolica 123 m	26,11	2. piętro	wtórny	9632	+9,5%	-9,7%	9519	0,52
2026-05-06	Ugory 10	okolica 207 m	40	-	wtórny	5325	+3,2%	+6%	5822	0,52
2026-07-16	Stanisława Leszczyńskiego 13	okolica 249 m	60,83	-	wtórny	8959	+3,4%	+8%	10 000	0,49
2025-05-27	Podgórna 11	okolica 123 m	25,12	1. piętro	wtórny	10 729	+11,3%	-9,7%	10 775	0,48
2025-05-09	Podgórna 11	okolica 123 m	41,94	3. piętro	wtórny	10 730	+11,3%	-1,3%	11 786	0,48
2025-05-09	Podgórna 11	okolica 123 m	30,58	3. piętro	wtórny	9810	+11,3%	-6,6%	10 197	0,48
2025-07-10	Ugory 3	okolica 147 m	47,92	5. piętro	wtórny	6782	+9,1%	-5,7%	6982	0,48
2026-05-08	Stanisława Leszczyńskiego 8	okolica 240 m	88,7	2. piętro	wtórny	5637	+3,2%	+6,2%	6175	0,48
2025-04-09	Podgórna 11A	okolica 123 m	27,6	parter	wtórny	9257	+12,3%	-5,6%	9814	0,47
2025-03-18	Nowodworska 5	okolica 117 m	49,68	-	wtórny	7045	+13,7%	+6%	8489	0,47
2025-03-17	Podgórna 11	okolica 123 m	26,36	1. piętro	wtórny	9105	+13,7%	-9,7%	9345	0,46
2026-05-07	Stanisława Leszczyńskiego 11	okolica 262 m	60,54	1. piętro	wtórny	8903	+3,2%	+1,6%	9336	0,45
2026-03-03	Nowa 13	okolica 246 m	66,85	parter	wtórny	4488	+0,4%	+6,3%	4790	0,45
2025-01-30	Podgórna 11	okolica 123 m	26,66	2. piętro	wtórny	8590	+13,2%	-9,7%	8778	0,44
2025-01-23	Podgórna 11	okolica 123 m	25,08	2. piętro	wtórny	8373	+13,2%	-9,7%	8557	0,44
2025-07-18	Nowodworska 25	okolica 192 m	33,1	3. piętro	wtórny	9063	+9,1%	-6,6%	9240	0,43
2024-11-20	Podgórna 11	okolica 123 m	25,07	1. piętro	wtórny	10 311	+14%	-9,7%	10 609	0,42
2024-11-18	Podgórna 11	okolica 123 m	25,36	parter	wtórny	9582	+14%	-5,6%	10 313	0,42
2025-11-27	Nowa 11	okolica 238 m	37,56	parter	wtórny	8094	+0,6%	-1,3%	8038	0,42
2025-02-24	Nowodworska 6	okolica 156 m	60,43	1. piętro	wtórny	8257	+12,4%	+1,6%	9430	0,42
2025-02-17	Nowodworska 6	okolica 156 m	26,43	-	wtórny	6810	+12,4%	-4,1%	7340	0,42
2024-10-02	Podgórna 11	okolica 123 m	41,94	3. piętro	wtórny	3338	+12,4%	-1,3%	3703	0,41
2024-10-17	Nowodworska 23	okolica 133 m	61,1	2. piętro	wtórny	6465	+12,4%	+1,6%	7383	0,4

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 870. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Nowodworska Szwederowo	115 m	7653	27	92
Podgórna Szwederowo	123 m	10 375	16	27
Ugory Szwederowo	147 m	7751	27	142
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	203 m	10 016	193	469
Orla Szwederowo	218 m	10 411	65	337
Nowa Szwederowo	237 m	8665	6	88

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Terasy w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8480 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7456 do 9335 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (858), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Terasy?

Dobra cena dla kupującego to do 7456 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7456 do 9335 zł/m². Powyżej 10 607 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Terasy?

Realna cena sprzedaży to około 8480 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8480 a 9335 zł/m², a poniżej 7456 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Terasy wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (858). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 370.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.