Wycena mieszkania: Urocza, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7980 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6296 ‑ 9654 zł/m²

9 na 10: 5176 ‑ 11 200

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (854); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Urocza, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5176 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5176‑6296 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6296‑9654 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9654‑11 200 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 200 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6296 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9654 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7980 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7980‑9654 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 200 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6296 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7980 zł/m². Nie schodź poniżej 6296 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	7748 (79)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	8350 (217)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	9753 (172)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	9162 (125)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	9926 (141)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	9184 (53)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	9927 (43)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	7879 (41)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	7366 (252)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	8867 (184)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	9637 (152)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 498 (170)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	8575 (113)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (871 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-27	Urocza 4	ta ulica	37,38	parter	wtórny	9283	+0,4%	-1,3%	9198	1
2026-08-04	Jagiellońska 36A	okolica 188 m	36,99	2. piętro	wtórny	12 706	-	-11,8%	11 203	0,64
2026-06-11	Św. Floriana 6	okolica 173 m	44,21	-	wtórny	4524	+7,8%	+6%	5168	0,63
2026-04-30	Św. Floriana 3	okolica 156 m	22,1	3. piętro	wtórny	8824	+1,2%	-10,6%	7980	0,63
2026-04-03	Św. Floriana 3	okolica 156 m	21,61	parter	wtórny	10 412	+1,2%	-5,6%	9948	0,63
2026-07-23	Jagiellońska 36A	okolica 188 m	42,29	3. piętro	wtórny	10 641	+3,4%	-7,7%	10 146	0,62
2025-04-16	Św. Floriana 9	okolica 66 m	97,45	1. piętro	wtórny	8107	+12,3%	+6,2%	9664	0,6
2025-04-04	Jagiellońska 24	okolica 74 m	55	2. piętro	wtórny	8600	+12,3%	-6,5%	9025	0,59
2026-01-08	Bernardyńska 16	okolica 157 m	55,67	4. piętro	wtórny	7185	+0,8%	-1%	7174	0,59
2025-11-19	Św. Floriana 3	okolica 156 m	25,56	3. piętro	wtórny	8803	+0,6%	-10,6%	7916	0,56
2025-12-18	Św. Floriana 6	okolica 173 m	40,2	1. piętro	wtórny	7189	-1,2%	-0,3%	7081	0,55
2024-12-11	Jagiellońska 24	okolica 74 m	63	3. piętro	wtórny	4444	+12,7%	-6%	4712	0,53
2026-07-16	Babia Wieś 15	okolica 255 m	44,53	parter	wtórny	8062	+3,4%	+1,1%	8420	0,53
2024-11-26	Jagiellońska 24	okolica 74 m	55	2. piętro	wtórny	3818	+14%	-6,5%	4068	0,52
2026-02-06	Babia Wieś 7	okolica 213 m	40,68	-	wtórny	9046	+0,2%	+2,7%	9304	0,52
2025-11-18	Jagiellońska 36A	okolica 188 m	89,55	2. piętro	wtórny	7259	+0,6%	-0,8%	7247	0,52
2025-11-14	Jagiellońska 36A	okolica 188 m	35,69	3. piętro	wtórny	9218	+0,6%	-12,7%	8098	0,52
2025-07-03	Bernardyńska 16	okolica 157 m	46,45	-	wtórny	6459	+9,1%	+6%	7469	0,51
2025-01-24	Jagiellońska 22	okolica 103 m	102	-	wtórny	5000	+13,2%	+14%	6456	0,51
2026-07-06	Park Ludowy Im. "wincentego Witosa" 5	okolica 287 m	37,92	-	wtórny	8307	+3,4%	+0,3%	8607	0,49
2025-07-28	Jagiellońska 36A	okolica 188 m	42,57	-	wtórny	11 158	+9,1%	-1%	12 059	0,47
2026-08-10	Jagiellońska 12	okolica 309 m	49,5	1. piętro	wtórny	10 101	-	-6,8%	9412	0,47
2025-05-29	Jagiellońska 36A	okolica 188 m	42,11	5. piętro	wtórny	10 568	+11,3%	-11,8%	10 366	0,45
2026-04-09	Babia Wieś 23	okolica 292 m	32	-	wtórny	8594	+1,2%	-2,9%	8449	0,45
2026-03-09	Zygmunta Moczyńskiego 5	okolica 290 m	47,42	-	wtórny	8541	+0,4%	+6%	9086	0,44
2025-07-07	Babia Wieś 11	okolica 218 m	50	parter	wtórny	8000	+9,1%	+1,4%	8850	0,44
2026-03-23	Zygmunta Moczyńskiego 3	okolica 316 m	47,34	-	wtórny	8935	+0,4%	+6%	9506	0,41
2026-02-26	Jagiellońska 12	okolica 309 m	30,9	3. piętro	wtórny	8091	+0,2%	-12,7%	7075	0,41
2025-12-18	Babia Wieś 23	okolica 292 m	66,74	2. piętro	wtórny	7417	-1,2%	-1,5%	7216	0,41
2024-11-25	Św. Floriana 6	okolica 173 m	27,85	parter	wtórny	5745	+14%	-5,6%	6183	0,41
2024-12-10	Jagiellońska 36B	okolica 188 m	40,86	4. piętro	wtórny	11 992	+12,7%	-7,7%	12 472	0,4
2024-10-01	Jagiellońska 36A	okolica 188 m	42,56	5. piętro	wtórny	10 338	+12,4%	-11,8%	10 241	0,38
2024-05-23	Św. Floriana 3	okolica 156 m	21,61	parter	wtórny	9718	+17,2%	-5,6%	10 749	0,37
2024-05-17	Bernardyńska 16	okolica 157 m	63	4. piętro	wtórny	5873	+17,2%	+0,6%	6924	0,37
2026-01-29	Toruńska 26	okolica 342 m	75,54	2. piętro	wtórny	4766	+0,8%	-2,5%	4685	0,37
2023-03-23	Urocza 10	ta ulica	51,48	2. piętro	pierwotny	8838	+33,2%	-16%	9888	0,35
2023-03-23	Urocza 10	ta ulica	53,16	4. piętro	pierwotny	9123	+33,2%	-16,9%	10 106	0,35
2025-12-02	Toruńska 38	okolica 364 m	35,64	-	wtórny	6173	-1,2%	-2,9%	5925	0,34
2025-03-27	Zygmunta Moczyńskiego 5	okolica 290 m	36,53	6. piętro	wtórny	7227	+13,7%	-10,7%	7336	0,33
2025-11-10	Toruńska 24a	okolica 364 m	69	2. piętro	wtórny	7870	+0,6%	-1,5%	7799	0,33

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 871. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Św. Floriana Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	66 m	8894	8	90
Jagiellońska Bartodzieje	68 m	8729	61	669
Bernardyńska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	157 m	7049	3	14
Babia Wieś Wzgórze Wolności	211 m	8515	8	32
Zygmunta Moczyńskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	290 m	8221	9	22
3 Maja Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	295 m	7432	7	48
Stary Port Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	329 m	8377	8	16
Toruńska Wzgórze Wolności	342 m	10 237	73	567
Ks. Ryszarda Markwarta Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	376 m	8360	8	49

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Urocza w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7980 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6296 do 9654 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (854), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Urocza?

Dobra cena dla kupującego to do 6296 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6296 do 9654 zł/m². Powyżej 11 200 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Urocza?

Realna cena sprzedaży to około 7980 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7980 a 9654 zł/m², a poniżej 6296 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Urocza wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (854). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 319.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.