Wycena mieszkania: Zaświat, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7954 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7099 ‑ 10 037 zł/m²

9 na 10: 6409 ‑ 11 708

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (356) i w okolicy do 800 m (1077); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.02. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Zaświat, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6409 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6409‑7099 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7099‑10 037 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 037‑11 708 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 708 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7099 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 037 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7954 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7954‑10 037 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 708 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7099 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7954 zł/m². Nie schodź poniżej 7099 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
do 30 m²	9838 (46)	10 375 (66)	9954 (999)
30-40 m²	9332 (242)	9249 (269)	9393 (2656)
40-50 m²	9620 (312)	8858 (258)	8668 (2727)
50-60 m²	9644 (327)	8531 (243)	8682 (2201)
60-70 m²	9758 (282)	9240 (143)	8482 (1333)
70-80 m²	9531 (147)	9763 (51)	8906 (550)
80-100 m²	9079 (66)	8308 (24)	8167 (333)
ponad 100 m²	7945 (11)	9899 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
parter	9720 (669)	8506 (135)	8930 (1547)
1-2 piętro	9156 (249)	8977 (306)	9241 (3523)
3-4 piętro	9399 (220)	9294 (234)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9695 (163)	10 433 (173)	9743 (980)
piętro nieznane	9385 (132)	8245 (219)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1433 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-25	Zaświat 18	ta ulica	25,92	1. piętro	wtórny	14 275	+3,2%	-9,7%	13 293	1
2026-03-12	Zaświat 26	ta ulica	53,17	1. piętro	wtórny	10 532	+0,4%	-	10 575	0,95
2026-02-27	Zaświat 34	ta ulica	53,04	3. piętro	wtórny	11 312	+0,2%	-1%	11 220	0,93
2026-01-22	Zaświat 28	ta ulica	58,68	6. piętro	wtórny	11 060	+0,8%	-5,4%	10 551	0,91
2026-01-19	Zaświat 7	ta ulica	64,97	3. piętro	wtórny	11 467	+0,8%	+0,6%	11 635	0,91
2026-01-02	Zaświat 16	ta ulica	38,87	parter	wtórny	10 291	+0,8%	-1,3%	10 240	0,91
2025-12-16	Zaświat 24	ta ulica	60,48	4. piętro	wtórny	10 215	-1,2%	+0,6%	10 154	0,89
2025-12-08	Zaświat 32	ta ulica	75,44	2. piętro	wtórny	9544	-1,2%	+0,6%	9486	0,89
2025-10-09	Zaświat 30	ta ulica	63,19	3. piętro	wtórny	13 135	+3,9%	+0,6%	13 730	0,85
2025-10-02	Zaświat 24	ta ulica	46,71	6. piętro	wtórny	10 704	+3,9%	-5,7%	10 489	0,85
2025-09-30	Zaświat 24	ta ulica	55,36	2. piętro	wtórny	11 380	+9,6%	-	12 471	0,83
2025-09-29	Zaświat 5	ta ulica	54,7	2. piętro	wtórny	8962	+9,6%	-	9821	0,83
2025-09-29	Zaświat 16	ta ulica	37,75	parter	wtórny	12 980	+9,6%	-1,3%	14 037	0,83
2025-07-18	Zaświat 24	ta ulica	32,61	parter	wtórny	10 426	+9,1%	-1,3%	11 230	0,79
2025-06-09	Zaświat 34	ta ulica	46,54	2. piętro	wtórny	10 743	+9,1%	-0,3%	11 686	0,78
2025-05-08	Zaświat 28	ta ulica	51,91	3. piętro	wtórny	9054	+11,3%	-1%	9975	0,76
2025-04-29	Zaświat 24	ta ulica	32,61	parter	wtórny	10 332	+12,3%	-1,3%	11 449	0,74
2025-03-31	Zaświat 32	ta ulica	58,47	6. piętro	wtórny	10 518	+13,7%	-5,4%	11 317	0,72
2025-03-17	Zaświat 34	ta ulica	53,04	4. piętro	wtórny	11 218	+13,7%	-1%	12 632	0,72
2025-01-20	Zaświat 24	ta ulica	59,89	4. piętro	wtórny	8733	+13,2%	-1%	9791	0,69
2025-01-08	Zaświat 5	ta ulica	56,18	3. piętro	wtórny	9078	+13,2%	-1%	10 178	0,69
2025-01-03	Zaświat 5	ta ulica	34,8	2. piętro	wtórny	9770	+13,2%	-5,7%	10 437	0,69
2024-10-30	Zaświat 24	ta ulica	61,01	6. piętro	wtórny	8648	+12,4%	-3,9%	9343	0,64
2024-10-30	Zaświat 5	ta ulica	56,18	2. piętro	wtórny	8882	+12,4%	-	9981	0,64
2024-10-24	Zaświat 5	ta ulica	37,21	1. piętro	wtórny	12 228	+12,4%	-5,7%	12 963	0,64
2024-10-22	Zaświat 5	ta ulica	55,91	6. piętro	wtórny	11 089	+12,4%	-5,4%	11 790	0,64
2024-10-10	Zaświat 28	ta ulica	49,14	5. piętro	wtórny	10 480	+12,4%	-5,7%	11 109	0,64
2025-07-02	Zaświat 24	ta ulica	60,99	2. piętro	pierwotny	8341	+9,1%	-14,7%	7768	0,63
2024-09-09	Zaświat 18	ta ulica	25,92	5. piętro	wtórny	12 269	+12,7%	-14,6%	11 802	0,63
2024-08-27	Zaświat 26	ta ulica	58,17	parter	wtórny	9971	+14,5%	+4,6%	11 941	0,62
2024-08-19	Zaświat 7	ta ulica	57,29	6. piętro	wtórny	10 787	+14,5%	-5,4%	11 684	0,62
2025-05-23	Zaświat 24	ta ulica	70,24	3. piętro	pierwotny	8401	+11,3%	-16,4%	7818	0,61
2024-07-19	Zaświat 16	ta ulica	49,72	4. piętro	wtórny	10 640	+17,2%	-1,3%	12 312	0,6
2025-03-27	Zaświat 24	ta ulica	59,89	2. piętro	pierwotny	8817	+13,7%	-16%	8420	0,58
2025-03-14	Zaświat 24	ta ulica	70,24	4. piętro	pierwotny	8403	+13,7%	-16,4%	7993	0,58
2025-03-13	Zaświat 24	ta ulica	70,24	2. piętro	pierwotny	8493	+13,7%	-15,5%	8159	0,58
2024-05-15	Zaświat 30	ta ulica	50,33	4. piętro	wtórny	10 928	+17,2%	-1%	12 677	0,57
2025-02-06	Zaświat 24	ta ulica	62,49	3. piętro	pierwotny	8123	+12,4%	-15,5%	7711	0,57
2024-04-09	Zaświat 18	ta ulica	78,23	1. piętro	wtórny	10 444	+15,5%	+0,6%	12 131	0,56
2025-01-31	Zaświat 5	ta ulica	36,41	2. piętro	pierwotny	6015	+13,2%	-20,8%	5395	0,55

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1433. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Powstańców Warszawy Leśne	90 m	8478	212	834
Skromna Leśne	277 m	8014	16	71
Powstania Listopadowego Leśne	293 m	8079	27	172

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Zaświat w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7954 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7099 do 10 037 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (356) i w okolicy do 800 m (1077), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Zaświat?

Dobra cena dla kupującego to do 7099 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7099 do 10 037 zł/m². Powyżej 11 708 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Zaświat?

Realna cena sprzedaży to około 7954 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7954 a 10 037 zł/m², a poniżej 7099 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Zaświat wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (356) i w okolicy do 800 m (1077). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 607.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.