Wycena mieszkania: Zygmunta Augusta, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7100 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5717 ‑ 8604 zł/m²

9 na 10: 4814 ‑ 9553

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (37) i w okolicy do 800 m (569); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Zygmunta Augusta, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4814 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4814‑5717 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5717‑8604 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8604‑9553 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9553 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5717 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8604 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7100 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7100‑8604 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9553 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5717 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7100 zł/m². Nie schodź poniżej 5717 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8245 (128)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	8920 (155)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	8185 (129)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7679 (93)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	7395 (46)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	5611 (29)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5318 (18)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4006 (8)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	6660 (249)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	8677 (159)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	9390 (79)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 161 (22)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	7237 (97)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (606 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-12	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	27	-	wtórny	5926	+0,4%	-4,1%	5707	1
2025-09-30	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21,5	-	wtórny	8372	+9,6%	-4,1%	8800	0,87
2025-09-05	Zygmunta Augusta 8	ta ulica	74,5	-	wtórny	4631	+9,6%	+6,9%	5426	0,87
2025-08-12	Zygmunta Augusta 6	ta ulica	77,3	-	wtórny	9573	+9,5%	+6,9%	11 206	0,85
2025-02-25	Zygmunta Augusta 5	ta ulica	38,07	1. piętro	wtórny	4465	+12,4%	-5,7%	4734	0,74
2024-12-04	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	51,7	1. piętro	wtórny	6190	+12,7%	-	6978	0,71
2024-11-18	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	29,2	2. piętro	wtórny	5479	+14%	-9,7%	5638	0,69
2024-10-02	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	20	-	wtórny	8750	+12,4%	-4,1%	9431	0,68
2024-02-23	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	28	3. piętro	wtórny	5893	+18,4%	-10,6%	6232	0,56
2023-06-22	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	28	3. piętro	wtórny	6536	+28,3%	-10,6%	7491	0,47
2022-12-20	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	20	parter	wtórny	2800	+24,8%	-5,6%	3300	0,41
2021-08-02	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21	-	wtórny	7381	+45,4%	-4,1%	10 295	0,28
2021-04-21	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	30	-	wtórny	4867	+46,8%	+0,3%	7165	0,26
2021-02-15	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	18	-	wtórny	4278	+47,7%	-4,1%	6060	0,24
2021-01-21	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21	-	wtórny	7333	+45,6%	-4,1%	10 240	0,24
2020-12-23	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21,5	-	wtórny	4419	+46%	-4,1%	6189	0,23
2020-07-10	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21	-	wtórny	3167	+55%	-4,1%	4708	0,21
2020-06-17	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21	-	wtórny	5476	+59,8%	-4,1%	8391	0,2
2019-01-03	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	18	-	wtórny	4000	+83,3%	-4,1%	7031	0,14
2018-08-16	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	51,7	-	wtórny	2708	+95,2%	+6,3%	5617	0,12
2016-12-09	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	27	suterena	-	3037	+116,5%	-5,6%	6206	0,07
2016-10-06	Zygmunta Augusta 6	ta ulica	77,3	suterena	-	2199	+111,4%	+5,2%	4893	0,07
2026-05-18	Bocianowo 34	okolica 151 m	25,46	1. piętro	wtórny	9662	+3,2%	-9,7%	8998	0,06
2016-04-25	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	28	suterena	-	2857	+121,5%	-5,6%	5974	0,06
2026-07-22	Rycerska 4	okolica 191 m	46,39	2. piętro	wtórny	4915	+3,4%	-0,3%	5064	0,06
2026-06-22	Bocianowo 30	okolica 191 m	31,3	-	wtórny	5112	+7,8%	+0,3%	5526	0,06
2016-02-22	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	50,5	suterena	-	3228	+123,6%	+4,6%	7549	0,05
2025-12-05	Bocianowo 34	okolica 151 m	29,13	2. piętro	wtórny	9784	-1,2%	-9,7%	8724	0,05
2015-12-07	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	20	suterena	-	2425	+124,3%	-5,6%	5136	0,05
2026-05-14	Ogrodowa 11	okolica 242 m	30,58	2. piętro	wtórny	9680	+3,2%	-5,7%	9422	0,05
2015-08-06	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	20	suterena	-	1500	+130,2%	-5,6%	3260	0,05
2025-09-24	Józefa Sowińskiego 20	okolica 172 m	39,62	3. piętro	wtórny	6058	+9,6%	-6,6%	6201	0,05
2025-09-22	Józefa Sowińskiego 20	okolica 172 m	36,05	3. piętro	wtórny	6380	+9,6%	-6,6%	6531	0,05
2026-01-22	Bocianowo 35	okolica 215 m	53,2	-	wtórny	4887	+0,8%	+6,3%	5237	0,05
2025-06-10	Bocianowo 34	okolica 151 m	27,78	parter	wtórny	8207	+9,1%	-5,6%	8454	0,05
2025-10-17	Bocianowo 30	okolica 191 m	99,8	-	wtórny	3908	+3,9%	+12,8%	4580	0,05
2025-09-23	Rycerska 4	okolica 191 m	44,39	1. piętro	wtórny	4703	+9,6%	-0,3%	5138	0,05
2025-11-17	Bocianowo 28	okolica 213 m	36,62	2. piętro	wtórny	5052	+0,6%	-5,7%	4796	0,04
2025-08-29	Bocianowo 30	okolica 191 m	36,48	-	wtórny	4386	+9,5%	+0,3%	4815	0,04
2025-09-26	Rycerska 9	okolica 116 m	69,67	1. piętro	pierwotny	6793	+9,6%	-14,7%	6352	0,04

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 606. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Bocianowo Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	81 m	6941	50	217
Rycerska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	116 m	10 182	118	157
Ogrodowa Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	212 m	6290	6	57
Racławicka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	290 m	6553	12	102
Warszawska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	298 m	8229	8	79
Hetmańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	337 m	5380	10	64

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Zygmunta Augusta w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7100 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5717 do 8604 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (37) i w okolicy do 800 m (569), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Zygmunta Augusta?

Dobra cena dla kupującego to do 5717 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5717 do 8604 zł/m². Powyżej 9553 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Zygmunta Augusta?

Realna cena sprzedaży to około 7100 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7100 a 8604 zł/m², a poniżej 5717 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Zygmunta Augusta wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (37) i w okolicy do 800 m (569). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 52).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.