English
Українська
Wycena mieszkania: Makowa 21, Choroszcz
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (493 transakcje w rejestrze dla Choroszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Makowa 21, Choroszcz
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7686 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić7686‑7907 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz7907‑8630 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8630‑9283 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9283 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 7907 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8630 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)8229 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8229‑8630 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9283 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7907 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8229 zł/m². Nie schodź poniżej 7907 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 62%, spadku: 17%, bez zmian (±1%): 21%.
W historii województwa podlaskie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -3,4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 62% przypadków, spadała w 17%, a typowa zmiana wynosiła +2,3% (połowa przypadków między +0,2% a +5,3%). Policzone z 42 podobnych okien spośród 157 od stycznia 2009. Ceny nominalne, bez inflacji.
Rynek bez wyraźnego kierunku: o wyniku decyduje cena konkretnego mieszkania, nie moment. Kupujący: trzymaj się przedziału „dobra cena”. Sprzedający: cena ofertowa blisko mediany sprzedaje najszybciej.
Liczba transakcji wzrosła o 262,3% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest 5,7% poniżej szczytu z czerwca 2026.
Indeks ceny za m²: Choroszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z września 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Choroszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Choroszcz |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | 8526 (12) | 8662 (40) |
| 40-50 m² | - | 8745 (138) |
| 50-60 m² | 7887 (9) | 8218 (156) |
| 60-70 m² | - | 8049 (76) |
| 70-80 m² | 7470 (6) | 7432 (43) |
| 80-100 m² | - | 7107 (18) |
| ponad 100 m² | - | 6382 (17) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Choroszcz |
|---|---|---|
| parter | 8036 (8) | 8111 (165) |
| 1-2 piętro | 8330 (11) | 8595 (197) |
| 3-4 piętro | 8374 (8) | 8492 (84) |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | 6550 (3) | 6964 (45) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.94, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (30 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-08-21 | Makowa 21 | ten budynek | 79,63 | parter | pierwotny | 7485 | +0,3% | +13,6% | 8527 | 1 |
| 2026-08-19 | Makowa 21 | ten budynek | 79,63 | - | pierwotny | 6530 | +0,3% | +25,7% | 8234 | 1 |
| 2026-09-03 | Makowa 4 | ta ulica | 32,16 | 4. piętro | - | 8980 | - | -6,4% | 8407 | 0,63 |
| 2026-09-17 | Makowa 4 | ta ulica | 55,65 | parter | pierwotny | 7887 | - | +7,4% | 8474 | 0,56 |
| 2026-09-17 | Makowa 4/33 | ta ulica | 32,28 | 1. piętro | pierwotny | 8330 | - | -4,9% | 7925 | 0,56 |
| 2026-09-17 | Makowa 4/34 | ta ulica | 32,28 | 1. piętro | pierwotny | 8330 | - | -4,9% | 7925 | 0,56 |
| 2026-09-17 | Makowa 4/39 | ta ulica | 32,28 | 2. piętro | pierwotny | 8330 | - | -4,9% | 7925 | 0,56 |
| 2026-09-07 | Makowa 4 | ta ulica | 55,65 | 4. piętro | pierwotny | 7887 | - | +1% | 7967 | 0,56 |
| 2026-09-07 | Makowa 4 | ta ulica | 27,2 | 2. piętro | pierwotny | 8456 | - | -5,8% | 7962 | 0,56 |
| 2026-09-07 | Makowa 4 | ta ulica | 51,81 | parter | pierwotny | 8085 | - | +7,4% | 8687 | 0,56 |
| 2026-09-07 | Makowa 4 | ta ulica | 32,28 | 1. piętro | pierwotny | 8829 | - | -4,9% | 8399 | 0,56 |
| 2026-09-03 | Makowa 4 | ta ulica | 55,61 | 3. piętro | pierwotny | 7283 | - | +1% | 7357 | 0,56 |
| 2026-09-03 | Makowa 4 | ta ulica | 55,14 | 2. piętro | pierwotny | 7962 | - | +1,3% | 8066 | 0,56 |
| 2026-09-03 | Makowa 4 | ta ulica | 46,86 | 1. piętro | pierwotny | 8214 | - | -7% | 7635 | 0,56 |
| 2026-09-03 | Makowa 4 | ta ulica | 31,64 | 3. piętro | pierwotny | 9766 | - | -5,2% | 9263 | 0,56 |
| 2026-08-28 | Makowa 21A | ta ulica | 79,63 | parter | pierwotny | 7861 | +0,3% | +13,6% | 8956 | 0,55 |
| 2026-08-26 | Makowa 4 | ta ulica | 51,81 | 4. piętro | pierwotny | 8087 | +0,3% | +1% | 8194 | 0,55 |
| 2026-08-24 | Makowa 4 | ta ulica | 38,94 | 1. piętro | pierwotny | 8446 | +0,3% | -4,9% | 8060 | 0,55 |
| 2026-08-24 | Makowa 4 | ta ulica | 29 | parter | pierwotny | 13 759 | +0,3% | -0,1% | 13 780 | 0,55 |
| 2026-08-21 | Makowa 19/1 | ta ulica | 79,63 | - | pierwotny | 7409 | +0,3% | +25,7% | 9342 | 0,55 |
| 2026-08-21 | Makowa 21A/2 | ta ulica | 79,63 | - | pierwotny | 6405 | +0,3% | +25,7% | 8075 | 0,55 |
| 2026-08-21 | Makowa 19 | ta ulica | 79,63 | parter | pierwotny | 7962 | +0,3% | +13,6% | 9070 | 0,55 |
| 2026-08-20 | Makowa 4 | ta ulica | 51,81 | 3. piętro | pierwotny | 7798 | +0,3% | +1% | 7901 | 0,55 |
| 2026-08-19 | Makowa 4 | ta ulica | 32,9 | parter | pierwotny | 8477 | +0,3% | +0,9% | 8578 | 0,55 |
| 2026-08-19 | Makowa 4 | ta ulica | 32,28 | 3. piętro | pierwotny | 8640 | +0,3% | -5,2% | 8220 | 0,55 |
| 2026-08-17 | Makowa 4 | ta ulica | 32,72 | 1. piętro | pierwotny | 8524 | +0,3% | -4,9% | 8134 | 0,55 |
| 2026-08-14 | Makowa 4 | ta ulica | 38,87 | parter | pierwotny | 8207 | +0,3% | +0,9% | 8305 | 0,55 |
| 2026-08-14 | Makowa 4 | ta ulica | 50,77 | 1. piętro | pierwotny | 7977 | +0,3% | +1,3% | 8107 | 0,55 |
| 2026-08-14 | Makowa 4 | ta ulica | 32,97 | 3. piętro | pierwotny | 8611 | +0,3% | -5,2% | 8192 | 0,55 |
| 2026-08-13 | Makowa 4/32 | ta ulica | 55,65 | 1. piętro | pierwotny | 7547 | +0,3% | +1,3% | 7670 | 0,55 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do września 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Makowa 21 w Choroszcz?
Szacunkowa wartość to 8229 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7907 do 8630 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (30) i w okolicy do 800 m (0), ceny z aktów notarialnych przeliczone na wrzesień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Makowa 21?
Dobra cena dla kupującego to do 7907 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7907 do 8630 zł/m². Powyżej 9283 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Makowa 21?
Realna cena sprzedaży to około 8229 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8229 a 8630 zł/m², a poniżej 7907 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Makowa 21 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (42 okien od stycznia 2009) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 62% przypadków, spadała w 17%; typowa zmiana +2,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 491 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (30) i w okolicy do 800 m (0). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do września 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 491 transakcji (października 2023 ‑ września 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 17%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 88%, efektywna liczba 29).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).