Wycena mieszkania: Gliniak, Mińsk Mazowiecki

Za ile kupić, za ile sprzedać: Gliniak, Mińsk Mazowiecki

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 74%, spadku: 8%, bez zmian (±1%): 18%.

W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 74% przypadków, spadała w 8%, a typowa zmiana wynosiła +5,3% (połowa przypadków między +0,9% a +7,9%). Policzone z 110 podobnych okien spośród 202 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 45,3% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest 35,4% poniżej szczytu z maja 2025.

Indeks ceny za m²: gmina Mińsk Mazowiecki

Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z kwietnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Mińsk Mazowiecki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.89, 3‑4 piętro ×1.04, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (53 transakcje)

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 53. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do kwietnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Jak powstała ta wycena

1. Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (53) i w okolicy do 800 m (0). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
2. Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do kwietnia 2026.
3. Korekta cech: czynniki z regresji na 122 transakcje (maja 2023 ‑ kwietnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 26%.
4. Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 52.6).
5. Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.