Wycena mieszkania: Stawowa 10, Nadarzyn

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (416 transakcji w rejestrze dla gmina Nadarzyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

11 347 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

10 710 ‑ 11 773 zł/m²

9 na 10: 9671 ‑ 12 665

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (169) i w okolicy (61); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.01, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Stawowa 10, Nadarzyn

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9671 zł/m²
Dobra cena: warto kupić9671‑10 710 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz10 710‑11 773 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 773‑12 665 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 665 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 10 710 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 773 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)11 347 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)11 347‑11 773 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 665 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 710 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 11 347 zł/m². Nie schodź poniżej 10 710 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 80%, spadku: 20%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

+1,6%

Zmiana w 12 mies.

-6,2%

Transakcje, 12 mies.

112

+5,7% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-6,5%

szczyt: maj 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +1,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 80% przypadków, spadała w 20%, a typowa zmiana wynosiła +25,6% (połowa przypadków między +4,5% a +29%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 46 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest 6,5% poniżej szczytu z maja 2025.

Indeks ceny za m²: gmina Nadarzyn

Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Nadarzyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	gmina Nadarzyn
do 30 m²	-	-
30-40 m²	10 478 (29)	10 996 (22)
40-50 m²	10 584 (81)	10 591 (64)
50-60 m²	10 649 (71)	10 649 (51)
60-70 m²	10 124 (7)	10 820 (19)
70-80 m²	-	-
80-100 m²	9666 (34)	9110 (74)
ponad 100 m²	7636 (31)	7241 (75)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	gmina Nadarzyn
parter	9817 (102)	9061 (194)
1-2 piętro	10 654 (93)	10 673 (78)
3-4 piętro	10 738 (42)	10 520 (35)
5. piętro i wyżej	-	-
piętro nieznane	9043 (18)	-

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (255 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-11-14	Stawowa 10	ten budynek	50,62	parter	pierwotny	10 569	+4,2%	+9,1%	12 012	1
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	41,51	1. piętro	pierwotny	10 673	+3,5%	+5,6%	11 663	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	41,59	2. piętro	pierwotny	10 761	+3,5%	+5,6%	11 759	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	43,27	2. piętro	pierwotny	10 747	+3,5%	+5,6%	11 744	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	42,32	1. piętro	pierwotny	10 400	+3,5%	+5,6%	11 365	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	38,84	2. piętro	pierwotny	10 786	+3,5%	+1,8%	11 366	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	41,77	1. piętro	pierwotny	10 400	+3,5%	+5,6%	11 365	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	41,71	2. piętro	pierwotny	10 400	+3,5%	+5,6%	11 365	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	42,7	3. piętro	pierwotny	10 751	+3,5%	+5,5%	11 737	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	43,35	1. piętro	pierwotny	10 746	+3,5%	+5,6%	11 743	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	39,09	1. piętro	pierwotny	10 784	+3,5%	+1,8%	11 364	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	41,82	1. piętro	pierwotny	10 400	+3,5%	+5,6%	11 365	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	41,7	3. piętro	pierwotny	10 400	+3,5%	+5,5%	11 354	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	40,9	3. piętro	pierwotny	10 767	+3,5%	+5,5%	11 754	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	42,01	2. piętro	pierwotny	10 400	+3,5%	+5,6%	11 365	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	41,66	3. piętro	pierwotny	10 400	+3,5%	+5,5%	11 354	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	38,85	2. piętro	pierwotny	10 786	+3,5%	+1,8%	11 366	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	39,04	3. piętro	pierwotny	10 784	+3,5%	+1,7%	11 353	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	41,51	2. piętro	pierwotny	10 761	+3,5%	+5,6%	11 760	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	42,06	3. piętro	pierwotny	10 400	+3,5%	+5,5%	11 354	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	41,88	3. piętro	pierwotny	10 400	+3,5%	+5,5%	11 354	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	42,84	2. piętro	pierwotny	10 750	+3,5%	+5,6%	11 748	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	41,49	1. piętro	pierwotny	10 762	+3,5%	+5,6%	11 760	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	41,41	1. piętro	pierwotny	10 400	+3,5%	+5,6%	11 365	0,72
2024-09-12	Stawowa 10	ten budynek	42,64	2. piętro	pierwotny	10 752	+3,5%	+5,6%	11 749	0,72
2024-07-12	Kaczeńców 3	okolica 94 m	66,9	-	wtórny	4634	+19,6%	+9,4%	6067	0,34
2026-06-29	Stawowa 12B	ta ulica	77,18	1. piętro	wtórny	10 339	-	+3,1%	10 659	0,24
2026-05-25	Stawowa 12	ta ulica	81,5	parter	wtórny	10 245	+2,4%	+11,4%	11 696	0,23
2026-04-23	Stawowa 10D	ta ulica	41,69	1. piętro	wtórny	13 792	+3%	-	14 210	0,23
2026-04-14	Stawowa 10A	ta ulica	44,18	2. piętro	wtórny	10 299	+3%	-	10 611	0,23
2026-04-14	Stawowa 10C	ta ulica	43,2	3. piętro	wtórny	14 120	+3%	-0,1%	14 534	0,23
2026-03-31	Stawowa 12F	ta ulica	36,08	1. piętro	wtórny	12 749	+3%	-3,6%	12 667	0,22
2026-03-17	Stawowa 10B	ta ulica	54,03	3. piętro	wtórny	9624	+3%	-0,1%	9906	0,22
2025-11-26	Stawowa 10C	ta ulica	50,66	2. piętro	wtórny	10 265	+4,2%	-	10 694	0,2
2025-11-17	Stawowa 12A	ta ulica	35,97	parter	wtórny	12 927	+4,2%	-0,4%	13 417	0,2
2025-10-27	Stawowa 10B	ta ulica	43,97	3. piętro	wtórny	10 098	+4,2%	-0,1%	10 510	0,2
2025-10-16	Stawowa 12E	ta ulica	59,95	parter	wtórny	12 544	+4,2%	+3,3%	13 501	0,2
2025-10-09	Stawowa 12B	ta ulica	57,02	2. piętro	wtórny	11 400	+4,2%	-	11 877	0,2
2025-09-08	Stawowa 10C	ta ulica	43,89	1. piętro	wtórny	12 987	-3,7%	-	12 511	0,19
2025-08-29	Stawowa 12A	ta ulica	60,25	parter	wtórny	11 784	-6,4%	+2%	11 243	0,19

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 255. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Brzozowa	450 m	8623	53	65

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Stawowa 10 w Nadarzyn?

Szacunkowa wartość to 11 347 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 710 do 11 773 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (169) i w okolicy (61), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Stawowa 10?

Dobra cena dla kupującego to do 10 710 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 710 do 11 773 zł/m². Powyżej 12 665 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Stawowa 10?

Realna cena sprzedaży to około 11 347 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 11 347 a 11 773 zł/m², a poniżej 10 710 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Stawowa 10 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 80% przypadków, spadała w 20%; typowa zmiana +25,6%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 309 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (169) i w okolicy (61). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 309 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 17%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 104.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.