Wycena mieszkania: Polanki 101A, Raszyn

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1838 transakcji w rejestrze dla gmina Raszyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

12 658 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

11 325 ‑ 13 462 zł/m²

9 na 10: 10 653 ‑ 13 835

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (190); waga porównywalnych 94%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.96, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Polanki 101A, Raszyn

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 653 zł/m²
Dobra cena: warto kupić10 653‑11 325 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz11 325‑13 462 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 462‑13 835 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 835 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 11 325 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 462 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)12 658 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 658‑13 462 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 835 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 325 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 658 zł/m². Nie schodź poniżej 11 325 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.

Zmiana w 6 mies.

-2,3%

Zmiana w 12 mies.

+15%

Transakcje, 12 mies.

520

+8,8% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-2,3%

szczyt: styczeń 2026

W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).

Indeks ceny za m²: gmina Raszyn

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Raszyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	gmina Raszyn
do 30 m²	-	-
30-40 m²	-	-
40-50 m²	-	11 273 (58)
50-60 m²	10 168 (6)	10 400 (69)
60-70 m²	9952 (44)	9955 (227)
70-80 m²	9107 (31)	9549 (320)
80-100 m²	9131 (45)	9753 (413)
ponad 100 m²	9202 (84)	9407 (492)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	gmina Raszyn
parter	9320 (206)	9658 (1378)
1-2 piętro	-	10 693 (132)
3-4 piętro	-	9542 (68)
5. piętro i wyżej	-	-
piętro nieznane	8263 (3)	-

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×0.95, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (210 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-03-27	Polanki 101A	ten budynek	159,33	parter	pierwotny	5831	+42,9%	+32,9%	11 072	1
2024-04-15	Polanki 103B	ta ulica	159,33	parter	pierwotny	6898	+42,9%	+32,9%	13 101	0,56
2024-04-15	Polanki 101B	ta ulica	159,33	parter	pierwotny	6898	+42,9%	+32,9%	13 101	0,56
2024-03-27	Polanki 99A	ta ulica	141,78	parter	pierwotny	7258	+42,9%	+32,9%	13 782	0,55
2024-03-21	Polanki 105A	ta ulica	141,78	parter	pierwotny	6842	+42,9%	+32,9%	12 992	0,55
2024-03-21	Polanki 105B	ta ulica	141,78	parter	pierwotny	7258	+42,9%	+32,9%	13 782	0,55
2024-03-04	Polanki 99B	ta ulica	141,78	1. piętro	pierwotny	6835	+42,9%	+30,5%	12 745	0,55
2024-02-07	Polanki 107	ta ulica	141,78	parter	pierwotny	7265	+40,1%	+32,9%	13 528	0,54
2024-01-23	Polanki 113	ta ulica	159,33	parter	pierwotny	6898	+41,4%	+32,9%	12 963	0,53
2024-01-05	Polanki 119	ta ulica	141,78	parter	pierwotny	6835	+41,4%	+32,9%	12 844	0,53
2024-01-03	Polanki 103A	ta ulica	159,33	parter	pierwotny	6898	+41,4%	+32,9%	12 963	0,53
2023-12-20	Polanki 121	ta ulica	141,78	parter	pierwotny	7258	+48,5%	+32,9%	14 329	0,51
2023-12-20	Polanki 109	ta ulica	141,78	parter	pierwotny	6835	+48,5%	+32,9%	13 494	0,51
2023-12-20	Polanki 111	ta ulica	159,33	parter	pierwotny	6898	+48,5%	+32,9%	13 618	0,51
2023-12-12	Polanki 117	ta ulica	159,33	parter	pierwotny	6898	+48,5%	+32,9%	13 618	0,51
2023-12-12	Polanki 115	ta ulica	159,33	parter	pierwotny	6584	+48,5%	+32,9%	12 999	0,51
2022-11-18	Polanki 129	ta ulica	143	parter	pierwotny	6923	+70%	+32,9%	15 645	0,38
2022-11-03	Polanki 127	ta ulica	142,8	-	pierwotny	6793	+70%	+40,8%	16 261	0,38
2022-08-03	Polanki 125	ta ulica	143,6	parter	pierwotny	5962	-4,5%	+32,9%	7571	0,35
2022-07-05	Polanki 137	ta ulica	157,4	parter	pierwotny	6671	-5,1%	+32,9%	8415	0,35
2026-07-01	Biedronki 35J	okolica 182 m	134,45	parter	wtórny	10 264	-	+11,8%	11 473	0,14
2026-05-28	Biedronki 35K	okolica 164 m	135,2	parter	pierwotny	8662	+2,6%	+32,9%	11 818	0,11
2026-05-27	Biedronki 37S	okolica 172 m	91,83	parter	pierwotny	8932	+2,6%	+26,7%	11 613	0,11
2026-05-06	Biedronki 37U	okolica 185 m	92,13	parter	pierwotny	8575	+2,6%	+26,7%	11 148	0,1
2026-05-05	Biedronki 37U	okolica 185 m	101,78	parter	pierwotny	8387	+2,6%	+32,9%	11 443	0,1
2026-04-14	Biedronki 37T	okolica 178 m	101,27	parter	pierwotny	8887	+0,7%	+32,9%	11 894	0,1
2026-04-13	Biedronki 37T	okolica 178 m	101,92	parter	pierwotny	8203	+0,7%	+32,9%	10 977	0,1
2026-04-28	Biedronki 35J	okolica 182 m	134,45	parter	pierwotny	8479	+0,7%	+32,9%	11 347	0,1
2026-04-15	Biedronki 37N	okolica 182 m	91,68	parter	pierwotny	8823	+0,7%	+26,7%	11 251	0,1
2026-06-09	Biedronki 37P	okolica 202 m	102,11	parter	pierwotny	8348	+1,5%	+32,9%	11 260	0,1
2026-05-06	Biedronki 37P	okolica 202 m	101,64	parter	pierwotny	8953	+2,6%	+32,9%	12 215	0,1
2026-05-21	Biedronki 35G	okolica 206 m	102,46	parter	pierwotny	7798	+2,6%	+32,9%	10 639	0,1
2026-05-14	Biedronki 35G	okolica 206 m	134,84	parter	pierwotny	8699	+2,6%	+32,9%	11 868	0,1
2026-04-01	Biedronki 35H	okolica 200 m	134,91	parter	pierwotny	8699	+0,7%	+32,9%	11 642	0,1
2026-04-20	Biedronki 37R	okolica 208 m	92,1	parter	pierwotny	8693	+0,7%	+26,7%	11 086	0,09
2026-06-02	Biedronki 37	okolica 227 m	102,05	parter	pierwotny	7808	+1,5%	+32,9%	10 532	0,09
2026-04-15	Biedronki 37K	okolica 208 m	105,08	parter	pierwotny	8353	+0,7%	+32,9%	11 179	0,09
2026-04-01	Biedronki 37K	okolica 208 m	101,95	parter	pierwotny	7758	+0,7%	+32,9%	10 382	0,09
2026-04-20	Biedronki 37L	okolica 222 m	100,91	parter	pierwotny	8267	+0,7%	+32,9%	11 064	0,09
2026-05-27	Biedronki 37G	okolica 232 m	91,57	parter	pierwotny	8659	+2,6%	+26,7%	11 258	0,09

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 210. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Biedronki	119 m	8820	84	95
Wieczorna	596 m	9662	99	99
Poranna	673 m	9551	158	158

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Polanki 101A w Raszyn?

Szacunkowa wartość to 12 658 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 325 do 13 462 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (190), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Polanki 101A?

Dobra cena dla kupującego to do 11 325 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 325 do 13 462 zł/m². Powyżej 13 835 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Polanki 101A?

Realna cena sprzedaży to około 12 658 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 658 a 13 462 zł/m², a poniżej 11 325 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Polanki 101A wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1585 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (190). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1585 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 62.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.