Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1838 transakcji w rejestrze dla gmina Raszyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
12 692 zł/m²
poziom cen: lipiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
11 361 ‑ 13 463 zł/m²
9 na 10: 10 621 ‑ 13 844
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (172); waga porównywalnych 94%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.96, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Polanki 103A, Raszyn
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 621 zł/m²
Dobra cena: warto kupić10 621‑11 361 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz11 361‑13 463 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 463‑13 844 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 844 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 11 361 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 463 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)12 692 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 692‑13 463 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 844 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 361 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 692 zł/m². Nie schodź poniżej 11 361 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.
Zmiana w 6 mies.
-2,3%
Zmiana w 12 mies.
+15%
Transakcje, 12 mies.
520
+8,8% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-2,3%
szczyt: styczeń 2026
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: gmina Raszyn
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Raszyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
gmina Raszyn
do 30 m²
-
-
30-40 m²
-
-
40-50 m²
-
11 273 (58)
50-60 m²
10 160 (5)
10 400 (69)
60-70 m²
9960 (35)
9955 (227)
70-80 m²
9084 (27)
9549 (320)
80-100 m²
9083 (42)
9753 (413)
ponad 100 m²
9190 (83)
9407 (492)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
gmina Raszyn
parter
9286 (188)
9658 (1378)
1-2 piętro
-
10 693 (132)
3-4 piętro
-
9542 (68)
5. piętro i wyżej
-
-
piętro nieznane
8263 (3)
-
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×0.95, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (192 transakcje)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2024-01-03
Polanki 103A
ten budynek
159,33
parter
pierwotny
6898
+41,4%
+32,9%
12 963
1
2024-04-15
Polanki 103B
ta ulica
159,33
parter
pierwotny
6898
+42,9%
+32,9%
13 101
0,59
2024-04-15
Polanki 101B
ta ulica
159,33
parter
pierwotny
6898
+42,9%
+32,9%
13 101
0,59
2024-03-27
Polanki 101A
ta ulica
159,33
parter
pierwotny
5831
+42,9%
+32,9%
11 072
0,58
2024-03-27
Polanki 99A
ta ulica
141,78
parter
pierwotny
7258
+42,9%
+32,9%
13 782
0,58
2024-03-21
Polanki 105A
ta ulica
141,78
parter
pierwotny
6842
+42,9%
+32,9%
12 992
0,58
2024-03-21
Polanki 105B
ta ulica
141,78
parter
pierwotny
7258
+42,9%
+32,9%
13 782
0,58
2024-03-04
Polanki 99B
ta ulica
141,78
1. piętro
pierwotny
6835
+42,9%
+30,5%
12 745
0,58
2024-02-07
Polanki 107
ta ulica
141,78
parter
pierwotny
7265
+40,1%
+32,9%
13 528
0,56
2024-01-23
Polanki 113
ta ulica
159,33
parter
pierwotny
6898
+41,4%
+32,9%
12 963
0,55
2024-01-05
Polanki 119
ta ulica
141,78
parter
pierwotny
6835
+41,4%
+32,9%
12 844
0,55
2023-12-20
Polanki 121
ta ulica
141,78
parter
pierwotny
7258
+48,5%
+32,9%
14 329
0,54
2023-12-20
Polanki 109
ta ulica
141,78
parter
pierwotny
6835
+48,5%
+32,9%
13 494
0,54
2023-12-20
Polanki 111
ta ulica
159,33
parter
pierwotny
6898
+48,5%
+32,9%
13 618
0,54
2023-12-12
Polanki 117
ta ulica
159,33
parter
pierwotny
6898
+48,5%
+32,9%
13 618
0,54
2023-12-12
Polanki 115
ta ulica
159,33
parter
pierwotny
6584
+48,5%
+32,9%
12 999
0,54
2022-11-18
Polanki 129
ta ulica
143
parter
pierwotny
6923
+70%
+32,9%
15 645
0,4
2022-11-03
Polanki 127
ta ulica
142,8
-
pierwotny
6793
+70%
+40,8%
16 261
0,4
2022-08-03
Polanki 125
ta ulica
143,6
parter
pierwotny
5962
-4,5%
+32,9%
7571
0,37
2022-07-05
Polanki 137
ta ulica
157,4
parter
pierwotny
6671
-5,1%
+32,9%
8415
0,36
2026-07-01
Biedronki 35J
okolica146 m
134,45
parter
wtórny
10 264
-
+11,8%
11 473
0,15
2026-05-28
Biedronki 35K
okolica130 m
135,2
parter
pierwotny
8662
+2,6%
+32,9%
11 818
0,12
2026-05-27
Biedronki 37S
okolica142 m
91,83
parter
pierwotny
8932
+2,6%
+26,7%
11 613
0,12
2026-04-28
Biedronki 35J
okolica146 m
134,45
parter
pierwotny
8479
+0,7%
+32,9%
11 347
0,12
2026-05-06
Biedronki 37U
okolica158 m
92,13
parter
pierwotny
8575
+2,6%
+26,7%
11 148
0,11
2026-05-05
Biedronki 37U
okolica158 m
101,78
parter
pierwotny
8387
+2,6%
+32,9%
11 443
0,11
2026-04-15
Biedronki 37N
okolica150 m
91,68
parter
pierwotny
8823
+0,7%
+26,7%
11 251
0,11
2026-04-14
Biedronki 37T
okolica150 m
101,27
parter
pierwotny
8887
+0,7%
+32,9%
11 894
0,11
2026-04-13
Biedronki 37T
okolica150 m
101,92
parter
pierwotny
8203
+0,7%
+32,9%
10 977
0,11
2026-06-09
Biedronki 37P
okolica171 m
102,11
parter
pierwotny
8348
+1,5%
+32,9%
11 260
0,11
2026-05-21
Biedronki 35G
okolica168 m
102,46
parter
pierwotny
7798
+2,6%
+32,9%
10 639
0,11
2026-05-14
Biedronki 35G
okolica168 m
134,84
parter
pierwotny
8699
+2,6%
+32,9%
11 868
0,11
2026-05-06
Biedronki 37P
okolica171 m
101,64
parter
pierwotny
8953
+2,6%
+32,9%
12 215
0,11
2026-04-01
Biedronki 35H
okolica164 m
134,91
parter
pierwotny
8699
+0,7%
+32,9%
11 642
0,11
2026-04-15
Biedronki 37K
okolica174 m
105,08
parter
pierwotny
8353
+0,7%
+32,9%
11 179
0,11
2026-04-01
Biedronki 37K
okolica174 m
101,95
parter
pierwotny
7758
+0,7%
+32,9%
10 382
0,11
2026-06-02
Biedronki 37
okolica194 m
102,05
parter
pierwotny
7808
+1,5%
+32,9%
10 532
0,11
2026-04-20
Biedronki 37R
okolica177 m
92,1
parter
pierwotny
8693
+0,7%
+26,7%
11 086
0,11
2026-05-27
Biedronki 37G
okolica195 m
91,57
parter
pierwotny
8659
+2,6%
+26,7%
11 258
0,1
2026-04-20
Biedronki 37L
okolica188 m
100,91
parter
pierwotny
8267
+0,7%
+32,9%
11 064
0,1
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 192. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Polanki 103A w Raszyn?
Szacunkowa wartość to 12 692 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 361 do 13 463 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (172), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Polanki 103A?
Dobra cena dla kupującego to do 11 361 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 361 do 13 463 zł/m². Powyżej 13 844 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Polanki 103A?
Realna cena sprzedaży to około 12 692 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 692 a 13 463 zł/m², a poniżej 11 361 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Polanki 103A wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1585 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (172). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1585 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 62.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська