English
Українська
Wycena mieszkania: Laskowa 2, Raszyn
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1838 transakcji w rejestrze dla gmina Raszyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.96, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Laskowa 2, Raszyn
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 105 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić11 105‑11 543 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz11 543‑13 747 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 747‑14 287 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 14 287 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 11 543 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 747 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)12 791 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 791‑13 747 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 14 287 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 543 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 791 zł/m². Nie schodź poniżej 11 543 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: gmina Raszyn
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Raszyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | gmina Raszyn |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | - | - |
| 40-50 m² | - | 11 273 (58) |
| 50-60 m² | - | 10 400 (69) |
| 60-70 m² | - | 9955 (227) |
| 70-80 m² | - | 9549 (320) |
| 80-100 m² | - | 9753 (413) |
| ponad 100 m² | 9477 (35) | 9407 (492) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | gmina Raszyn |
|---|---|---|
| parter | 9532 (37) | 9658 (1378) |
| 1-2 piętro | - | 10 693 (132) |
| 3-4 piętro | - | 9542 (68) |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×0.95, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (37 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023-09-06 | Laskowa 2 | ten budynek | 103,58 | parter | pierwotny | 7074 | +37,6% | +32,9% | 12 936 | 1 |
| 2023-08-24 | Laskowa 2 | ten budynek | 103,27 | parter | pierwotny | 6096 | +47,9% | +32,9% | 11 985 | 0,98 |
| 2026-06-17 | Poniatowskiego J. Ks. 37K | okolica 197 m | 120,34 | parter | pierwotny | 11 218 | +1,5% | +32,9% | 15 131 | 0,65 |
| 2026-05-27 | Poniatowskiego J. Ks. 37J | okolica 189 m | 120,1 | parter | pierwotny | 9659 | +2,6% | +32,9% | 13 177 | 0,65 |
| 2026-05-22 | Poniatowskiego J. Ks. 37L | okolica 205 m | 103,41 | parter | pierwotny | 8500 | +2,6% | +32,9% | 11 597 | 0,63 |
| 2026-05-21 | Poniatowskiego J. Ks. 37L | okolica 205 m | 103,91 | parter | pierwotny | 8228 | +2,6% | +32,9% | 11 226 | 0,63 |
| 2026-05-26 | Poniatowskiego J. Ks. 37 | okolica 213 m | 103,05 | parter | pierwotny | 8530 | +2,6% | +32,9% | 11 637 | 0,61 |
| 2026-05-25 | Poniatowskiego J. Ks. 37 | okolica 213 m | 103,33 | parter | pierwotny | 9233 | +2,6% | +32,9% | 12 596 | 0,61 |
| 2023-10-27 | Laskowa 10 | ta ulica | 103,29 | parter | pierwotny | 7493 | +38,8% | +32,9% | 13 827 | 0,56 |
| 2023-10-03 | Laskowa 4 | ta ulica | 103,7 | parter | pierwotny | 7265 | +38,8% | +32,9% | 13 406 | 0,56 |
| 2023-10-03 | Laskowa 12 | ta ulica | 88,52 | parter | pierwotny | 8511 | +38,8% | +26,7% | 14 965 | 0,56 |
| 2023-08-29 | Laskowa 7 | ta ulica | 103,22 | parter | pierwotny | 7099 | +47,9% | +32,9% | 13 957 | 0,54 |
| 2023-08-24 | Laskowa 13 | ta ulica | 103,46 | parter | pierwotny | 7082 | +47,9% | +32,9% | 13 925 | 0,54 |
| 2023-08-24 | Laskowa 10 | ta ulica | 103,69 | parter | pierwotny | 5972 | +47,9% | +32,9% | 11 741 | 0,54 |
| 2023-08-24 | Laskowa 4 | ta ulica | 103,46 | parter | pierwotny | 5885 | +47,9% | +32,9% | 11 571 | 0,54 |
| 2023-08-24 | Laskowa 5 | ta ulica | 103,79 | parter | pierwotny | 7060 | +47,9% | +32,9% | 13 880 | 0,54 |
| 2023-08-24 | Laskowa 12 | ta ulica | 102,9 | parter | pierwotny | 6617 | +47,9% | +32,9% | 13 010 | 0,54 |
| 2023-08-23 | Laskowa 5 | ta ulica | 103,74 | parter | pierwotny | 6765 | +47,9% | +32,9% | 13 300 | 0,54 |
| 2023-08-23 | Laskowa 7 | ta ulica | 103,68 | parter | pierwotny | 7266 | +47,9% | +32,9% | 14 287 | 0,54 |
| 2023-08-22 | Laskowa 15 | ta ulica | 103,5 | parter | pierwotny | 7279 | +47,9% | +32,9% | 14 311 | 0,54 |
| 2023-08-18 | Laskowa 13 | ta ulica | 103,33 | parter | pierwotny | 6991 | +47,9% | +32,9% | 13 746 | 0,54 |
| 2024-03-04 | Miodowa 3 | okolica 231 m | 60,61 | parter | pierwotny | 6930 | +42,9% | +23,9% | 12 270 | 0,32 |
| 2023-10-10 | Poniatowskiego J. Ks. 35F | okolica 252 m | 105,73 | parter | pierwotny | 7756 | +38,8% | +32,9% | 14 311 | 0,27 |
| 2023-11-02 | Poniatowskiego J. Ks. 35A | okolica 273 m | 124,41 | parter | pierwotny | 6266 | +40,6% | +32,9% | 11 708 | 0,26 |
| 2023-10-02 | Poniatowskiego J. Ks. 35J | okolica 267 m | 105,43 | parter | pierwotny | 6971 | +38,8% | +32,9% | 12 864 | 0,26 |
| 2023-09-12 | Poniatowskiego J. Ks. 35G | okolica 260 m | 124,54 | parter | pierwotny | 6094 | +37,6% | +32,9% | 11 145 | 0,26 |
| 2023-08-09 | Poniatowskiego J. Ks. 35P | okolica 252 m | 124,63 | parter | pierwotny | 5777 | +47,9% | +32,9% | 11 359 | 0,26 |
| 2023-09-15 | Poniatowskiego J. Ks. 35S | okolica 266 m | 124,12 | parter | pierwotny | 5881 | +37,6% | +32,9% | 10 755 | 0,26 |
| 2023-08-07 | Poniatowskiego J. Ks. 35R | okolica 258 m | 124,65 | parter | pierwotny | 5535 | +47,9% | +32,9% | 10 884 | 0,26 |
| 2023-09-04 | Poniatowskiego J. Ks. 35H | okolica 267 m | 124,7 | parter | pierwotny | 6616 | +37,6% | +32,9% | 12 099 | 0,26 |
| 2023-08-11 | Poniatowskiego J. Ks. 35 | okolica 266 m | 125,55 | parter | pierwotny | 6444 | +47,9% | +32,9% | 12 669 | 0,25 |
| 2023-09-20 | Poniatowskiego J. Ks. 35B | okolica 280 m | 124,8 | parter | pierwotny | 6691 | +37,6% | +32,9% | 12 235 | 0,25 |
| 2023-09-29 | Poniatowskiego J. Ks. 35L | okolica 283 m | 106,25 | parter | pierwotny | 7341 | +37,6% | +32,9% | 13 425 | 0,25 |
| 2023-08-03 | Poniatowskiego J. Ks. 35K | okolica 275 m | 123,73 | parter | pierwotny | 5698 | +47,9% | +32,9% | 11 203 | 0,25 |
| 2023-09-13 | Poniatowskiego J. Ks. 35C | okolica 287 m | 124,19 | parter | pierwotny | 6321 | +37,6% | +32,9% | 11 559 | 0,24 |
| 2023-09-13 | Poniatowskiego J. Ks. 35D | okolica 294 m | 124,1 | parter | pierwotny | 6366 | +37,6% | +32,9% | 11 641 | 0,24 |
| 2023-09-27 | Poniatowskiego J. Ks. 35E | okolica 301 m | 124,12 | parter | pierwotny | 6115 | +37,6% | +32,9% | 11 183 | 0,24 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Poniatowskiego J. Ks. | 189 m | 8809 | 23 | 33 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Laskowa 2 w Raszyn?
Szacunkowa wartość to 12 791 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 543 do 13 747 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (15) i w okolicy do 800 m (22), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Laskowa 2?
Dobra cena dla kupującego to do 11 543 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 543 do 13 747 zł/m². Powyżej 14 287 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Laskowa 2?
Realna cena sprzedaży to około 12 791 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 791 a 13 747 zł/m², a poniżej 11 543 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Laskowa 2 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1585 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (15) i w okolicy do 800 m (22). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 1585 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 89%, efektywna liczba 31).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).