Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1838 transakcji w rejestrze dla gmina Raszyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
11 980 zł/m²
poziom cen: lipiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
11 157 ‑ 13 194 zł/m²
9 na 10: 10 141 ‑ 13 790
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (22) i w okolicy do 800 m (162); waga porównywalnych 94%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.96, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Sympatyczna 38, Raszyn
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 141 zł/m²
Dobra cena: warto kupić10 141‑11 157 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz11 157‑13 194 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 194‑13 790 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 790 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 11 157 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 194 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)11 980 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)11 980‑13 194 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 790 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 157 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 11 980 zł/m². Nie schodź poniżej 11 157 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.
Zmiana w 6 mies.
-2,3%
Zmiana w 12 mies.
+15%
Transakcje, 12 mies.
520
+8,8% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-2,3%
szczyt: styczeń 2026
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: gmina Raszyn
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Raszyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
gmina Raszyn
do 30 m²
-
-
30-40 m²
-
-
40-50 m²
-
11 273 (58)
50-60 m²
10 067 (25)
10 400 (69)
60-70 m²
10 403 (5)
9955 (227)
70-80 m²
10 085 (18)
9549 (320)
80-100 m²
9968 (66)
9753 (413)
ponad 100 m²
9347 (70)
9407 (492)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
gmina Raszyn
parter
9677 (162)
9658 (1378)
1-2 piętro
10 230 (17)
10 693 (132)
3-4 piętro
-
9542 (68)
5. piętro i wyżej
-
-
piętro nieznane
9587 (5)
-
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×0.95, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (184 transakcje)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2023-07-13
Sympatyczna 38
ten budynek
98,74
parter
pierwotny
5925
+53,4%
+26,7%
11 515
1
2023-07-12
Sympatyczna 38
ten budynek
98,73
parter
pierwotny
7080
+53,4%
+26,7%
13 760
1
2023-12-28
Sympatyczna 22
ta ulica
114,5
parter
wtórny
6114
+48,5%
+11,8%
10 151
0,77
2023-07-31
Sympatyczna 32
ta ulica
114,48
parter
pierwotny
5241
+53,4%
+32,9%
10 689
0,55
2023-07-17
Sympatyczna 22
ta ulica
99,19
parter
pierwotny
6049
+53,4%
+26,7%
11 756
0,55
2023-07-17
Sympatyczna 26
ta ulica
98,81
parter
pierwotny
5769
+53,4%
+26,7%
11 211
0,55
2023-07-12
Sympatyczna 36
ta ulica
99,12
parter
pierwotny
6053
+53,4%
+26,7%
11 765
0,55
2023-07-12
Sympatyczna 28
ta ulica
99,14
parter
pierwotny
6556
+53,4%
+26,7%
12 742
0,55
2023-07-11
Sympatyczna 28
ta ulica
98,89
parter
pierwotny
6067
+53,4%
+26,7%
11 792
0,55
2023-07-11
Sympatyczna 30
ta ulica
99,07
parter
pierwotny
6056
+53,4%
+26,7%
11 771
0,55
2023-07-11
Sympatyczna 26
ta ulica
114,9
parter
pierwotny
5309
+53,4%
+32,9%
10 828
0,55
2023-07-11
Sympatyczna 32
ta ulica
114,42
parter
pierwotny
6284
+53,4%
+32,9%
12 816
0,55
2023-07-11
Sympatyczna 34
ta ulica
98,94
parter
pierwotny
7024
+53,4%
+26,7%
13 652
0,55
2023-07-11
Sympatyczna 30
ta ulica
99,07
parter
pierwotny
6056
+53,4%
+26,7%
11 771
0,55
2023-07-11
Sympatyczna 24
ta ulica
114,67
parter
pierwotny
5232
+53,4%
+32,9%
10 672
0,55
2023-07-11
Sympatyczna 30
ta ulica
99,38
parter
pierwotny
6842
+53,4%
+26,7%
13 298
0,55
2023-07-11
Sympatyczna 20
ta ulica
99,31
parter
pierwotny
6998
+53,4%
+26,7%
13 601
0,55
2023-07-10
Sympatyczna 22
ta ulica
114,5
parter
pierwotny
4978
+53,4%
+32,9%
10 153
0,55
2023-07-10
Sympatyczna 20
ta ulica
114,57
parter
pierwotny
4844
+53,4%
+32,9%
9880
0,55
2023-07-10
Sympatyczna 24
ta ulica
114,49
parter
pierwotny
4979
+53,4%
+32,9%
10 154
0,55
2023-07-10
Sympatyczna 36
ta ulica
114,73
parter
pierwotny
6101
+53,4%
+32,9%
12 444
0,55
2023-07-10
Sympatyczna 34
ta ulica
114,54
parter
pierwotny
5238
+53,4%
+32,9%
10 684
0,55
2025-12-09
Sekretna 74
okolica275 m
75,28
parter
wtórny
13 948
-0,3%
+7,9%
14 998
0,21
2025-10-10
Sekretna 54
okolica273 m
116,67
parter
wtórny
11 828
+13,8%
+11,8%
15 043
0,2
2026-02-04
Sekretna 58
okolica260 m
100,56
parter
pierwotny
9497
-2%
+32,9%
12 364
0,19
2025-12-05
Sekretna 58
okolica260 m
100,56
parter
pierwotny
9895
-0,3%
+32,9%
13 109
0,18
2026-02-10
Sekretna 48
okolica286 m
100,56
parter
pierwotny
9895
-2%
+32,9%
12 882
0,17
2026-02-09
Sekretna 48
okolica286 m
100,56
parter
pierwotny
9507
-2%
+32,9%
12 377
0,17
2025-07-07
Magiczna 7B
okolica225 m
131,5
parter
pierwotny
7597
+15%
+32,9%
11 607
0,17
2025-10-28
Sekretna 56
okolica264 m
100,56
parter
pierwotny
9745
+13,8%
+32,9%
14 737
0,17
2025-11-13
Sekretna 50
okolica278 m
100,56
parter
pierwotny
9298
+11,1%
+32,9%
13 728
0,17
2025-05-23
Magiczna 7B
okolica225 m
131,5
parter
pierwotny
8745
+16,9%
+32,9%
13 591
0,16
2025-10-09
Sekretna 50
okolica278 m
100,56
parter
pierwotny
9745
+13,8%
+32,9%
14 737
0,16
2025-05-23
Magiczna 7A
okolica244 m
131,5
parter
pierwotny
7574
+16,9%
+32,9%
11 771
0,16
2025-05-21
Magiczna 7A
okolica244 m
131,5
parter
pierwotny
8441
+16,9%
+32,9%
13 119
0,16
2026-06-15
Willowa 29X
okolica519 m
117,17
parter
wtórny
13 263
+1,5%
+11,8%
15 045
0,13
2024-11-18
Sekretna 54
okolica273 m
97,4
parter
pierwotny
9754
+20%
+26,7%
14 825
0,13
2024-11-15
Sekretna 54
okolica273 m
97,23
parter
pierwotny
9668
+20%
+26,7%
14 695
0,13
2024-11-14
Sekretna 52
okolica279 m
116,39
parter
pierwotny
7733
+20%
+32,9%
12 334
0,12
2024-11-13
Sekretna 52
okolica279 m
116,72
parter
pierwotny
8053
+20%
+32,9%
12 846
0,12
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 184. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Sympatyczna 38 w Raszyn?
Szacunkowa wartość to 11 980 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 157 do 13 194 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (22) i w okolicy do 800 m (162), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Sympatyczna 38?
Dobra cena dla kupującego to do 11 157 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 157 do 13 194 zł/m². Powyżej 13 790 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Sympatyczna 38?
Realna cena sprzedaży to około 11 980 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 11 980 a 13 194 zł/m², a poniżej 11 157 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Sympatyczna 38 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1585 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (22) i w okolicy do 800 m (162). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1585 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 65.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська