Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1838 transakcji w rejestrze dla gmina Raszyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
13 320 zł/m²
poziom cen: lipiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
12 036 ‑ 14 402 zł/m²
9 na 10: 11 109 ‑ 16 117
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (92); waga porównywalnych 96%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.96, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Waltorni, Raszyn
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 109 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 109‑12 036 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 036‑14 402 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 402‑16 117 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 16 117 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 12 036 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 402 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)13 320 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 320‑14 402 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 16 117 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 036 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 320 zł/m². Nie schodź poniżej 12 036 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.
Zmiana w 6 mies.
-2,3%
Zmiana w 12 mies.
+15%
Transakcje, 12 mies.
520
+8,8% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-2,3%
szczyt: styczeń 2026
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: gmina Raszyn
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Raszyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
gmina Raszyn
do 30 m²
-
-
30-40 m²
-
-
40-50 m²
-
11 273 (58)
50-60 m²
-
10 400 (69)
60-70 m²
-
9955 (227)
70-80 m²
12 738 (10)
9549 (320)
80-100 m²
11 324 (20)
9753 (413)
ponad 100 m²
9535 (71)
9407 (492)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
gmina Raszyn
parter
10 673 (99)
9658 (1378)
1-2 piętro
-
10 693 (132)
3-4 piętro
-
9542 (68)
5. piętro i wyżej
-
-
piętro nieznane
7357 (4)
-
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×0.95, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (104 transakcje)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2023-11-15
Waltorni 15B
ta ulica
121,42
parter
pierwotny
5922
+40,6%
+32,9%
11 065
1
2023-09-12
Waltorni 15E
ta ulica
121,69
parter
pierwotny
5341
+37,6%
+32,9%
9768
0,95
2023-08-04
Waltorni 15A
ta ulica
121,6
parter
pierwotny
6332
+47,9%
+32,9%
12 450
0,93
2023-07-24
Waltorni 15
ta ulica
121,57
parter
pierwotny
6046
+53,4%
+32,9%
12 331
0,91
2023-07-17
Waltorni 15A
ta ulica
121,38
parter
pierwotny
6055
+53,4%
+32,9%
12 350
0,91
2023-07-11
Waltorni 15C
ta ulica
120,89
parter
pierwotny
6576
+53,4%
+32,9%
13 412
0,91
2023-07-11
Waltorni 15D
ta ulica
121,74
parter
pierwotny
5742
+53,4%
+32,9%
11 710
0,91
2023-07-06
Waltorni 15B
ta ulica
121,57
parter
pierwotny
5750
+53,4%
+32,9%
11 727
0,91
2023-06-30
Waltorni 15E
ta ulica
121,71
parter
pierwotny
5891
+49,3%
+32,9%
11 690
0,89
2023-06-29
Waltorni 15D
ta ulica
121,79
parter
pierwotny
5969
+49,3%
+32,9%
11 845
0,89
2023-06-16
Waltorni 15C
ta ulica
121,43
-
pierwotny
5905
+49,3%
+40,8%
12 412
0,89
2023-06-15
Waltorni 15
ta ulica
121,75
-
pierwotny
5741
+49,3%
+40,8%
12 069
0,89
2025-09-30
Ulotna 2
okolica345 m
97,35
parter
pierwotny
9728
+13,7%
+26,7%
14 013
0,64
2024-09-09
Ulotna 1
okolica328 m
82,33
parter
wtórny
11 891
+7,2%
+6,5%
13 584
0,63
2025-05-09
Wiolonczeli 11A
okolica415 m
72,87
parter
wtórny
14 272
+16,9%
+7,9%
18 002
0,61
2025-10-23
Zalotna 1
okolica372 m
149,58
parter
pierwotny
8129
+13,8%
+32,9%
12 293
0,61
2025-09-09
Zalotna 6
okolica368 m
77,35
parter
pierwotny
12 540
+13,7%
+28,3%
18 295
0,6
2024-03-13
Zalotna 2
okolica342 m
89,67
parter
wtórny
9892
+42,9%
+6,5%
15 054
0,53
2025-01-15
Ulotna 2
okolica345 m
116,69
parter
pierwotny
7810
+15,6%
+32,9%
12 002
0,53
2026-05-05
Szlachecka 8E
okolica499 m
112,32
parter
pierwotny
8770
+2,6%
+32,9%
11 964
0,52
2026-04-29
Szlachecka 8E
okolica499 m
111,67
parter
pierwotny
9134
+0,7%
+32,9%
12 224
0,51
2026-04-29
Szlachecka 8F
okolica507 m
112,12
parter
pierwotny
10 078
+0,7%
+32,9%
13 488
0,5
2026-06-19
Szlachecka 8C
okolica537 m
88,17
parter
pierwotny
11 115
+1,5%
+26,7%
14 286
0,49
2026-06-08
Szlachecka 8C
okolica537 m
87,86
parter
pierwotny
10 585
+1,5%
+26,7%
13 605
0,49
2024-07-03
Rycerska 21
okolica325 m
149,99
parter
pierwotny
8334
+12%
+32,9%
12 404
0,49
2026-05-25
Szlachecka 8B
okolica533 m
88,03
parter
pierwotny
11 076
+2,6%
+26,7%
14 399
0,48
2025-01-15
Wiolonczeli 9B
okolica393 m
72,87
parter
pierwotny
10 018
+15,6%
+28,3%
14 856
0,47
2023-11-21
Zalotna 4
okolica355 m
77,65
parter
wtórny
11 024
+40,6%
+7,9%
16 718
0,47
2026-05-19
Szlachecka 8A
okolica543 m
102,59
parter
pierwotny
9163
+2,6%
+32,9%
12 501
0,47
2026-05-19
Szlachecka 8A
okolica543 m
103,22
parter
pierwotny
9397
+2,6%
+32,9%
12 821
0,47
2025-12-02
Długa 44
okolica497 m
166,21
parter
pierwotny
10 379
-0,3%
+32,9%
13 752
0,47
2026-05-29
Szlachecka 8D
okolica546 m
102,97
parter
pierwotny
9517
+2,6%
+32,9%
12 985
0,46
2026-05-19
Szlachecka 8D
okolica546 m
102,53
parter
pierwotny
9363
+2,6%
+32,9%
12 774
0,46
2024-12-27
Wiolonczeli 9B
okolica393 m
87,21
parter
pierwotny
9517
+15,2%
+26,7%
13 890
0,46
2025-08-07
Zalotna 18
okolica468 m
117,53
parter
pierwotny
9700
+12,9%
+32,9%
14 550
0,46
2024-12-27
Wiolonczeli 9A
okolica399 m
72,87
parter
pierwotny
9263
+15,2%
+28,3%
13 691
0,45
2024-12-20
Wiolonczeli 9A
okolica399 m
87,21
parter
pierwotny
9311
+15,2%
+26,7%
13 589
0,45
2025-01-31
Wiolonczeli 11B
okolica409 m
72,87
parter
pierwotny
10 978
+15,6%
+28,3%
16 280
0,45
2023-12-18
Zalotna 8
okolica383 m
108,34
parter
wtórny
8215
+48,5%
+11,8%
13 640
0,45
2024-12-18
Wiolonczeli 11B
okolica409 m
87,21
parter
pierwotny
9517
+15,2%
+26,7%
13 890
0,44
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 104. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Waltorni w Raszyn?
Szacunkowa wartość to 13 320 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 036 do 14 402 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (92), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Waltorni?
Dobra cena dla kupującego to do 12 036 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 036 do 14 402 zł/m². Powyżej 16 117 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Waltorni?
Realna cena sprzedaży to około 13 320 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 320 a 14 402 zł/m², a poniżej 12 036 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Waltorni wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1585 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (92). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1585 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 85.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська