Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1838 transakcji w rejestrze dla gmina Raszyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
13 747 zł/m²
poziom cen: lipiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
12 193 ‑ 14 755 zł/m²
9 na 10: 11 050 ‑ 16 677
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (4) i w okolicy do 800 m (92); waga porównywalnych 95%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.96, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Witosa W., Raszyn
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 050 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 050‑12 193 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 193‑14 755 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 755‑16 677 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 16 677 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 12 193 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 755 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)13 747 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 747‑14 755 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 16 677 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 193 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 747 zł/m². Nie schodź poniżej 12 193 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.
Zmiana w 6 mies.
-2,3%
Zmiana w 12 mies.
+15%
Transakcje, 12 mies.
520
+8,8% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-2,3%
szczyt: styczeń 2026
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: gmina Raszyn
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Raszyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
gmina Raszyn
do 30 m²
-
-
30-40 m²
-
-
40-50 m²
-
11 273 (58)
50-60 m²
-
10 400 (69)
60-70 m²
-
9955 (227)
70-80 m²
12 738 (10)
9549 (320)
80-100 m²
11 720 (17)
9753 (413)
ponad 100 m²
9960 (69)
9407 (492)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
gmina Raszyn
parter
10 820 (93)
9658 (1378)
1-2 piętro
-
10 693 (132)
3-4 piętro
-
9542 (68)
5. piętro i wyżej
-
-
piętro nieznane
8815 (3)
-
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×0.95, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (96 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2025-09-30
Ulotna 2
okolica135 m
97,35
parter
pierwotny
9728
+13,7%
+26,7%
14 013
1
2024-02-20
Witosa W. 3
ta ulica
119,22
parter
pierwotny
7943
+40,1%
+32,9%
14 791
0,99
2024-02-14
Witosa W. 3A
ta ulica
118,79
parter
pierwotny
7804
+40,1%
+32,9%
14 531
0,99
2024-02-14
Witosa W. 3
ta ulica
119,22
parter
pierwotny
8279
+40,1%
+32,9%
15 416
0,99
2024-02-08
Witosa W. 3A
ta ulica
118,79
parter
pierwotny
8898
+40,1%
+32,9%
16 569
0,99
2025-10-23
Zalotna 1
okolica159 m
149,58
parter
pierwotny
8129
+13,8%
+32,9%
12 293
0,96
2024-09-09
Ulotna 1
okolica151 m
82,33
parter
wtórny
11 891
+7,2%
+6,5%
13 584
0,91
2025-09-09
Zalotna 6
okolica202 m
77,35
parter
pierwotny
12 540
+13,7%
+28,3%
18 295
0,85
2025-01-15
Ulotna 2
okolica135 m
116,69
parter
pierwotny
7810
+15,6%
+32,9%
12 002
0,83
2025-04-07
Kwiatów Polnych 2P
okolica186 m
133,22
parter
pierwotny
6748
+20,3%
+32,9%
10 789
0,78
2025-06-06
Kwiatów Polnych 2E
okolica208 m
133,12
parter
pierwotny
7813
+14,5%
+32,9%
11 889
0,78
2025-05-09
Kwiatów Polnych 2G
okolica199 m
132,81
parter
pierwotny
7883
+16,9%
+32,9%
12 252
0,78
2025-04-23
Kwiatów Polnych 2L
okolica192 m
132,81
parter
pierwotny
7710
+20,3%
+32,9%
12 327
0,77
2025-04-17
Kwiatów Polnych 2K
okolica192 m
132,81
parter
pierwotny
7710
+20,3%
+32,9%
12 327
0,77
2025-03-03
Kwiatów Polnych 2R
okolica186 m
129,57
parter
pierwotny
8065
+18,2%
+32,9%
12 674
0,77
2024-03-13
Zalotna 2
okolica173 m
89,67
parter
wtórny
9892
+42,9%
+6,5%
15 054
0,75
2025-02-20
Kwiatów Polnych 2N
okolica189 m
133,34
parter
pierwotny
6667
+15,3%
+32,9%
10 216
0,74
2025-02-06
Kwiatów Polnych 2
okolica189 m
132,83
parter
pierwotny
7521
+15,3%
+32,9%
11 524
0,74
2025-02-05
Kwiatów Polnych 2J
okolica195 m
132,98
parter
pierwotny
7136
+15,3%
+32,9%
10 935
0,73
2025-02-03
Kwiatów Polnych 2H
okolica195 m
133,06
parter
pierwotny
7493
+15,3%
+32,9%
11 481
0,73
2025-02-06
Kwiatów Polnych 2F
okolica203 m
133,04
parter
pierwotny
7329
+15,3%
+32,9%
11 229
0,72
2025-02-06
Kwiatów Polnych 2D
okolica208 m
132,91
parter
pierwotny
6764
+15,3%
+32,9%
10 364
0,71
2023-06-15
Niezapominajki 8
okolica113 m
186,08
parter
wtórny
8598
+49,3%
+11,8%
14 350
0,71
2025-02-05
Kwiatów Polnych 2B
okolica218 m
133,08
parter
pierwotny
6996
+15,3%
+32,9%
10 719
0,69
2025-02-13
Kwiatów Polnych 2A
okolica224 m
126,68
parter
pierwotny
8360
+15,3%
+32,9%
12 809
0,68
2023-11-21
Zalotna 4
okolica187 m
77,65
parter
wtórny
11 024
+40,6%
+7,9%
16 718
0,66
2024-05-21
Zalotna 1
okolica159 m
149,58
parter
pierwotny
7680
+41,6%
+32,9%
14 455
0,65
2023-12-11
Zalotna 5
okolica210 m
117,28
parter
wtórny
7393
+48,5%
+11,8%
12 275
0,64
2025-08-07
Zalotna 18
okolica313 m
117,53
parter
pierwotny
9700
+12,9%
+32,9%
14 550
0,63
2023-12-18
Zalotna 8
okolica217 m
108,34
parter
wtórny
8215
+48,5%
+11,8%
13 640
0,63
2024-07-31
Zalotna 6
okolica202 m
89,56
parter
pierwotny
10 466
+12%
+26,7%
14 844
0,61
2024-05-27
Zalotna 3
okolica184 m
117,28
parter
pierwotny
7393
+41,6%
+32,9%
13 915
0,61
2024-10-08
Zalotna 10
okolica234 m
110,12
parter
pierwotny
8906
+7,4%
+32,9%
12 710
0,61
2024-08-19
Zalotna 8
okolica217 m
77,2
parter
pierwotny
11 751
+8,8%
+28,3%
16 398
0,6
2025-01-15
Zalotna 11
okolica277 m
117,05
parter
pierwotny
8002
+15,6%
+32,9%
12 296
0,58
2024-07-11
Zalotna 7
okolica228 m
96,86
parter
pierwotny
9771
+12%
+26,7%
13 859
0,57
2024-07-15
Zalotna 10
okolica234 m
85,37
parter
pierwotny
9853
+12%
+26,7%
13 975
0,57
2024-08-19
Zalotna 12
okolica251 m
98,89
parter
pierwotny
9945
+8,8%
+26,7%
13 704
0,55
2024-01-30
Zalotna 4
okolica187 m
108,62
parter
pierwotny
8525
+41,4%
+32,9%
16 021
0,55
2024-03-18
Zalotna 13
okolica296 m
83,31
parter
wtórny
9387
+42,9%
+6,5%
14 285
0,55
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 96. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Witosa W. w Raszyn?
Szacunkowa wartość to 13 747 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 193 do 14 755 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (4) i w okolicy do 800 m (92), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Witosa W.?
Dobra cena dla kupującego to do 12 193 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 193 do 14 755 zł/m². Powyżej 16 677 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Witosa W.?
Realna cena sprzedaży to około 13 747 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 747 a 14 755 zł/m², a poniżej 12 193 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Witosa W. wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1585 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (4) i w okolicy do 800 m (92). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1585 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 77.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська