English
Українська
Wycena mieszkania: Południowa 18A, Wiązowna
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (109 transakcji w rejestrze dla gmina Wiązowna), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.91, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Południowa 18A, Wiązowna
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9869 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić9869‑10 327 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz10 327‑11 299 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 299‑14 159 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 14 159 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 10 327 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 299 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)10 845 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)10 845‑11 299 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 14 159 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 327 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 10 845 zł/m². Nie schodź poniżej 10 327 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Indeks jest 30,5% poniżej szczytu z stycznia 2026.
Indeks ceny za m²: gmina Wiązowna
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z września 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Wiązowna dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | gmina Wiązowna |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | - | - |
| 40-50 m² | - | - |
| 50-60 m² | - | - |
| 60-70 m² | - | - |
| 70-80 m² | - | - |
| 80-100 m² | - | 8913 (18) |
| ponad 100 m² | 7803 (25) | 7775 (81) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | gmina Wiązowna |
|---|---|---|
| parter | 7803 (25) | 7823 (93) |
| 1-2 piętro | - | - |
| 3-4 piętro | - | - |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (25 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-08-21 | Południowa 18A | ten budynek | 101,76 | parter | pierwotny | 8019 | +0,6% | +40,1% | 11 310 | 1 |
| 2026-10-07 | Południowa 16A | ta ulica | 101,76 | parter | pierwotny | 7803 | - | +40,1% | 10 935 | 0,56 |
| 2026-10-07 | Południowa 16 | ta ulica | 101,76 | parter | pierwotny | 7626 | - | +40,1% | 10 687 | 0,56 |
| 2026-10-06 | Południowa 10 | ta ulica | 101,76 | parter | pierwotny | 10 751 | - | +40,1% | 15 066 | 0,56 |
| 2026-09-29 | Południowa 14A | ta ulica | 101,76 | parter | pierwotny | 8019 | - | +40,1% | 11 238 | 0,56 |
| 2026-09-22 | Południowa 14C | ta ulica | 101,77 | parter | pierwotny | 10 416 | - | +40,1% | 14 597 | 0,56 |
| 2026-09-15 | Południowa 10A | ta ulica | 101,75 | parter | pierwotny | 10 319 | - | +40,1% | 14 462 | 0,56 |
| 2026-08-31 | Południowa 12B | ta ulica | 101,76 | parter | pierwotny | 8048 | +0,6% | +40,1% | 11 352 | 0,55 |
| 2026-08-26 | Południowa 24A | ta ulica | 101,76 | parter | pierwotny | 7459 | +0,6% | +40,1% | 10 520 | 0,55 |
| 2026-08-26 | Południowa 20A | ta ulica | 101,76 | parter | pierwotny | 8019 | +0,6% | +40,1% | 11 310 | 0,55 |
| 2026-08-21 | Południowa 14A | ta ulica | 101,75 | parter | pierwotny | 7371 | +0,6% | +40,1% | 10 396 | 0,55 |
| 2026-08-13 | Południowa 22A | ta ulica | 101,75 | parter | pierwotny | 7656 | +0,6% | +40,1% | 10 798 | 0,55 |
| 2026-08-12 | Południowa 14 | ta ulica | 101,75 | parter | pierwotny | 7853 | +0,6% | +40,1% | 11 076 | 0,55 |
| 2026-08-11 | Południowa 16 | ta ulica | 101,75 | parter | pierwotny | 7715 | +0,6% | +40,1% | 10 881 | 0,55 |
| 2026-08-11 | Kasztanowa 21 | okolica 263 m | 123,37 | parter | pierwotny | 7470 | +0,6% | +40,1% | 10 535 | 0,26 |
| 2026-09-28 | Kasztanowa 30 | okolica 277 m | 123,69 | parter | pierwotny | 6480 | - | +40,1% | 9081 | 0,26 |
| 2026-09-15 | Kasztanowa 23 | okolica 281 m | 123,54 | parter | pierwotny | 7297 | - | +40,1% | 10 227 | 0,25 |
| 2026-08-28 | Szumiących Traw 23 | okolica 670 m | 109,06 | parter | pierwotny | 7702 | +0,6% | +40,1% | 10 863 | 0,09 |
| 2026-09-09 | Szumiących Traw 23A | okolica 680 m | 109,3 | parter | pierwotny | 7777 | - | +40,1% | 10 899 | 0,09 |
| 2026-09-02 | Szumiących Traw 25 | okolica 680 m | 116,74 | parter | pierwotny | 8138 | - | +40,1% | 11 404 | 0,09 |
| 2026-09-21 | Szumiących Traw 25A | okolica 681 m | 116,86 | parter | pierwotny | 8087 | - | +40,1% | 11 333 | 0,09 |
| 2026-09-02 | Szumiących Traw 25A | okolica 681 m | 116,86 | parter | pierwotny | 7188 | - | +40,1% | 10 074 | 0,09 |
| 2026-08-31 | Szumiących Traw 25 | okolica 680 m | 109,09 | parter | pierwotny | 7792 | +0,6% | +40,1% | 10 990 | 0,09 |
| 2026-09-09 | Szumiących Traw 27 | okolica 692 m | 109,25 | parter | pierwotny | 7689 | - | +40,1% | 10 775 | 0,09 |
| 2026-08-28 | Szumiących Traw 27A | okolica 693 m | 117,15 | parter | pierwotny | 8195 | +0,6% | +40,1% | 11 558 | 0,09 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do września 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Kasztanowa | 263 m | 7297 | 3 | 3 |
| Szumiących Traw | 670 m | 7809 | 8 | 8 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Południowa 18A w Wiązowna?
Szacunkowa wartość to 10 845 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 327 do 11 299 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (14) i w okolicy do 800 m (11), ceny z aktów notarialnych przeliczone na wrzesień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Południowa 18A?
Dobra cena dla kupującego to do 10 327 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 327 do 11 299 zł/m². Powyżej 14 159 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Południowa 18A?
Realna cena sprzedaży to około 10 845 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 10 845 a 11 299 zł/m², a poniżej 10 327 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Południowa 18A wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 104 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (14) i w okolicy do 800 m (11). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do września 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 104 transakcje (października 2023 ‑ września 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 19%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 82%, efektywna liczba 17.9).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).